文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

保利南泰路項(xiàng)目，進(jìn)展很快。

拿地就開工，4天通過備案……如今僅一個(gè)余月，規(guī)劃圖也出來了。

上個(gè)月的12月5日，廣州海珠區(qū)南泰路AH0124032地塊出讓。

保利和越秀兩家，足足搶了3個(gè)多小時(shí)。

最終經(jīng)過76輪報(bào)價(jià)，被保利以總價(jià)35億元拿下，溢價(jià)率27.27%。

項(xiàng)目總用地面積6.48萬㎡，計(jì)算容積率建筑面積14.35萬㎡。

01

整個(gè)總平圖看，亮點(diǎn)不少。

小區(qū)共規(guī)劃九棟住宅，圍合式布局，大門設(shè)在南邊南泰路一側(cè)。

有八棟是32層的塔樓，一棟30層的板樓。

其中，1#、2#、10#塔樓，3梯6戶；

3#、5#、7-9#塔樓，2梯5戶；

正對(duì)中央園林的“樓王”6#，也即小區(qū)唯一的板樓，2梯2戶。

總平圖看，小區(qū)的正門開合度很寬，甚是氣派。

進(jìn)來有圓形鏤空的風(fēng)雨連廊，有下沉庭院和景觀廊架。

因?yàn)檎麄�(gè)小區(qū)是圍合式布局，中間打造了一個(gè)蠻大的中央園林。

面積段也已經(jīng)露出。

主力戶型將會(huì)是約90-130㎡三四房。

其中，三房產(chǎn)品預(yù)計(jì)約 90㎡起步，四房產(chǎn)品預(yù)計(jì)約110㎡起步。

唯一的板樓，產(chǎn)品為約170㎡戶型。

面積看，小區(qū)主打首置、剛改為主。

這個(gè)項(xiàng)目，從拿地起就備受關(guān)注。

原因主要有以下兩點(diǎn)：

1）容積率3.4，雖然不算太低，但在海珠西片區(qū)也足夠能打；

并且，是大社區(qū)、大園林，非超高層，舒適度友好。

2）配建上，規(guī)劃約20萬㎡商業(yè)體量、27班小學(xué)，計(jì)劃引入省一級(jí)昌崗中路小學(xué)；

還配建約1萬㎡雙公園綠地，形成內(nèi)外3園環(huán)繞格局。

可以說，學(xué)校、商業(yè)、公園都在樓下，是目前海珠西少有的“全能型”地塊。

要知道，眼下海珠西在售樓盤大大小小十幾個(gè)，大部分都是小規(guī)�！拔眯捅P”。

而且城中村、道路環(huán)繞，體量小、配套少，很多還是高容積率和超高層，舒適度有限。

而南泰路項(xiàng)目不僅妥妥的大社區(qū)，容積率也低，舒適度明顯不在一個(gè)層面。

所以，這個(gè)地塊在上架以來，那些苦超高層、老破小久已的海珠西老廣們。

簡(jiǎn)直盼星星盼月亮。成為他們心中的“白月光”。

地塊項(xiàng)目的周邊，很多都已是上20年樓齡的二手盤。

包括翠城花園、光大花園、保利紅棉等。

片區(qū)有比較大的置換改善需求。二手房放掉，加點(diǎn)錢就可以上車置換改善。

所以，明白為什么保利和越秀會(huì)爭(zhēng)個(gè)頭破血流了吧。

02

根據(jù)目前傳出來的消息，打造上，南泰路項(xiàng)目似乎也值得期待。

據(jù)了解，項(xiàng)目公區(qū)設(shè)計(jì)風(fēng)格會(huì)提取自百年行商花園，打造獨(dú)一檔的嶺南南洋首府花園。

社區(qū)大堂及會(huì)所配置標(biāo)準(zhǔn)，持平保利天奕/保利天曜。

2025年的廣州市場(chǎng)，保利天奕和保利天曜，很是出圈。

它們是除了保利玥璽灣以外，網(wǎng)簽成交金額最好的兩個(gè)項(xiàng)目。

足以看出，市場(chǎng)對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品確實(shí)是認(rèn)可的。

南泰路項(xiàng)目能否延續(xù)市場(chǎng)的期待？

就目前來看，保利南泰路項(xiàng)目整體亮點(diǎn)不少。

但總圖出來后，也有一些槽點(diǎn)。

討論比較多的，項(xiàng)目做了一層五戶、一層六戶。

作為新規(guī)產(chǎn)品，不少人認(rèn)為，戶數(shù)還是稍微多了點(diǎn)。

可對(duì)比的是，近段時(shí)間同樣作為容積率約3左右的新盤。

綠城國貿(mào)的云樾和鳴，戶型配置已經(jīng)出來了，2梯4戶。

荔灣的國貿(mào)保利海上印，2梯5戶。

保利自身的兩個(gè)項(xiàng)目，天奕、天曜更不用說。

保利天奕全板樓，保利天曜一層兩戶至四戶。

這樣對(duì)比之下，保利南泰路項(xiàng)目戶數(shù)確實(shí)多了點(diǎn)。

還有一點(diǎn)，項(xiàng)目地塊雖然不算小。

但東西兩側(cè)的樓間距也值得關(guān)注。

特別是項(xiàng)目西側(cè)，旁邊就是19層高的寶泉大廈。

兩者的距離，其實(shí)還是挺近的。視野、采光及隱私等問題都有待后續(xù)的觀察。

此外，保利發(fā)展最近人事架構(gòu)也做了調(diào)整。

與廣州市場(chǎng)較為相關(guān)的。原廣東保利董事長程璞調(diào)任為湖北公司董事長。

要知道，程璞正是保利南泰路項(xiàng)目公司廣州市邦杰置業(yè)有限公司的董事長、經(jīng)理。

并且去年保利發(fā)展在廣州市場(chǎng)的熱銷項(xiàng)目。

無論是保利玥璽灣、保利天曜還是保利天奕，都是廣東保利旗下打造的。

不過，其實(shí)去年7月，程璞就卸任了廣東保利董事長，調(diào)任集團(tuán)擔(dān)任總建筑師。

劉實(shí)由總經(jīng)理升任廣東保利董事長。

如今掛名南泰路項(xiàng)目公司董事長的程璞再換防。

會(huì)否給保利南泰路帶來影響？

項(xiàng)目又能否如愿延續(xù)保利去年在廣州的熱銷態(tài)勢(shì)？

一切都將很快揭曉，據(jù)市場(chǎng)消息，項(xiàng)目最快預(yù)計(jì)一季度就能面市。