21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎

房企業(yè)績有望迎來觸底企穩(wěn)。

2026年1月29日，保利發(fā)展公布2025年全年業(yè)績預(yù)告暨業(yè)績快報(bào)。這家頭部房企在2025年也正式進(jìn)入計(jì)提周期。2025年全年，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)收入約3082.61億元，同比減少1.09%；歸母凈利潤約10.26億元，相比2024年有所下降。

保利發(fā)展表示，報(bào)告期內(nèi)，受行業(yè)和市場波動(dòng)影響，其房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降。此外，公司結(jié)合當(dāng)前市場情況擬計(jì)提資產(chǎn)減值損失及信用減值損失合計(jì)約69億元，預(yù)計(jì)減少2025年度歸母凈利潤約42億元。

保利發(fā)展的業(yè)績預(yù)告，是全行業(yè)的縮影。除了保利發(fā)展之外，其他發(fā)布業(yè)績預(yù)告的房企也普遍仍在穿越周期。不過，去年以來，在“嚴(yán)控增量、盤活存量”的基調(diào)下，房企投資也在審慎中有序擴(kuò)張，在計(jì)提的影響逐漸消退后，房企的營收、利潤也將獲得再平衡。

進(jìn)入2026年，隨著多家房企度過了交付與償債的高峰，房地產(chǎn)行業(yè)將步入新的發(fā)展階段。

當(dāng)前的市場環(huán)境下，房企將持續(xù)探索造血路徑，打破發(fā)展瓶頸，房企業(yè)績也有望陸續(xù)企穩(wěn)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對多家房企的調(diào)研，目前頭部房企在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)以外，均有進(jìn)軍長周期行業(yè)的計(jì)劃與布局，例如通過產(chǎn)業(yè)基金布局高科技行業(yè)，或者通過不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營加碼服務(wù)賽道。在此背景下，房企的價(jià)值也有望迎來重估。

消除計(jì)提影響

保利發(fā)展此次是繼2024年之后的又一次大幅計(jì)提。

根據(jù)保利發(fā)展發(fā)布的業(yè)績預(yù)告，其2025年?duì)I業(yè)總收入約為3082.61億元，同比微降1.09%。2025年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤約為10.26億元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約為6.28億元。

保利發(fā)展表示，業(yè)績預(yù)減主要受兩方面因素影響：一是受行業(yè)和市場波動(dòng)影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降；二是結(jié)合當(dāng)前市場情況擬計(jì)提資產(chǎn)減值損失及信用減值損失合計(jì)約69億元，此項(xiàng)計(jì)提預(yù)計(jì)將減少2025年度歸母凈利潤約42億元。

實(shí)際上，剔除減值計(jì)提影響后，保利發(fā)展2025年的業(yè)績在第四季度有所回升。根據(jù)保利發(fā)展發(fā)布的數(shù)據(jù)，如果剔除計(jì)提的影響，2025年度其歸母凈利潤約為52億元，其中第四季度貢獻(xiàn)約33億元。這意味著，按照正常結(jié)轉(zhuǎn)的速度，保利發(fā)展多數(shù)項(xiàng)目仍然能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。

除了保利發(fā)展之外，還有多家房企已經(jīng)發(fā)布業(yè)績預(yù)告。雖然整體上業(yè)績表現(xiàn)相對平淡，但多數(shù)也是因?yàn)橛?jì)提的影響，而隨著各地土地轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，房企隨之開啟精準(zhǔn)投資，未來這部分計(jì)提將有望逐年降低。

在投資之上，以保利發(fā)展為首的房企補(bǔ)倉意愿仍在提升。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2025年，TOP100企業(yè)拿地總額達(dá)9640億元，同比增長3.9%。

其中，中海地產(chǎn)權(quán)益拿地金額高達(dá)907億元，保利發(fā)展拿地金額則為671億元，招商蛇口、綠城中國和華潤置地的拿地金額也均超過500億元。

中指研究院研究主管陶淑茹認(rèn)為，這一增長態(tài)勢主要得益于兩方面因素：一方面，為穩(wěn)定土地市場，多地推出利好政策，推地質(zhì)量也不斷提升，增加了房企拿地積極性；另一方面，近年來房企拿地力度較弱，存量土地已基本開發(fā)殆盡，當(dāng)前均抓住利好時(shí)機(jī)積極補(bǔ)倉，以圖可持續(xù)發(fā)展。

未來仍有空間

由于房企銷售與結(jié)轉(zhuǎn)之間存在時(shí)間差，房企的業(yè)績報(bào)告被視作“遲到的成績單”。而展望未來，房企在不動(dòng)產(chǎn)以及其他領(lǐng)域仍有較多可以發(fā)揮的空間。

從房企轉(zhuǎn)型的路徑上看，多數(shù)頭部房企選擇向不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型，而隨著REITs的不斷成熟，房企在不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營方面的成效也逐漸顯現(xiàn)。

以保利發(fā)展為例，截至2025年年中，酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等資產(chǎn)在營面積573萬平方米，其中在營租賃住房2.6萬間，較2024年年末增加18%。同時(shí)，保利發(fā)展也成功發(fā)行商用物業(yè)類REITs，新增租賃住房相關(guān)貸款，提高了持有資產(chǎn)的資金使用效率。

華潤置地、招商蛇口也均有相同的布局路徑。其中，華潤置地作為先行者在不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)上已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。

根據(jù)華潤置地發(fā)布的數(shù)據(jù)，在經(jīng)常性收入方面，2025年12月華潤置地經(jīng)常性收入為52.9億元，按年增長0.8%。其中經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)租金收入為30.1億元，按年增長9.4%。2025年全年，累計(jì)經(jīng)常性收入為511.5億元，按年增長6.5%，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)租金收入累計(jì)達(dá)到329.4億元，按年增長12.8%。

招商蛇口則是利用自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢通過產(chǎn)業(yè)基金間接投資朝陽產(chǎn)業(yè)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲得的數(shù)據(jù)，招商蛇口旗下產(chǎn)業(yè)基金持有沐曦股份，持股比例約0.3%。此外，目前已經(jīng)遞交招股書的長鑫科技，招商蛇口也是其股東之一。

除了頭部房企以外，中小型房企也在通過自身的努力，嘗試回歸主戰(zhàn)場。

一位中型房企的總部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“2024年的時(shí)候我們已經(jīng)基本度過了償債和交付的高峰期，從2025年開始已經(jīng)在陸續(xù)關(guān)注土地市場。目前的策略是通過代建去參與一些合適的地塊，目前也有幾個(gè)項(xiàng)目在進(jìn)行中。雖然資金面沒有什么壓力了，但是還是‘小步快跑’的方式，先讓自己的業(yè)務(wù)能轉(zhuǎn)起來，再慢慢看看是否有長周期的機(jī)會(huì)去進(jìn)行投資。”

從頭部房企以及中小房企的發(fā)展動(dòng)向來看，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績有望觸底企穩(wěn)。中信證券在近期的一份研報(bào)中也解讀稱，房地產(chǎn)市場供需情況已經(jīng)有所改善，調(diào)整也比較充分，預(yù)計(jì)2026年市場有止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)。

中信證券認(rèn)為，2026年房地產(chǎn)企業(yè)可能進(jìn)入資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的關(guān)鍵一年，部分企業(yè)可能見到盈利長周期底部。率先脫困的企業(yè)，往往布局好的城市，更具備正在良好運(yùn)營的投資性房地產(chǎn)，或擁有一些有增值潛力的金融資產(chǎn)。