海珠，好酒好菜上桌了。

昨天，剛和大家聊完保利南泰項目的情況，有些朋友問到今年海珠還有什么可以期待，接下來的海珠市場可太有看點了，琶洲、南泰、中海、新中軸、抖音等重磅項目輪番登場。

1）琶洲供應(yīng)井噴，幾宗宅地有望登場跟琶洲樾、天奕掰一掰手腕，尤其是抖音華南總部旁的江景宅地，是一宗地王級別的項目；

2）保利南泰項目，預(yù)計會做90-180平的板樓塔樓搭配，規(guī)劃了海珠西少見的板樓大平層，但也留了100平以下的小戶型上車；

3）中海新中軸項目規(guī)格很高，預(yù)計160平+的板樓大戶型，雖然體量只有2.7萬方，但中海準(zhǔn)備投更多資源和設(shè)計，先做示范區(qū)，打造封面產(chǎn)品；

4）海珠西紅盤們，燕語不到500萬能買94平，380萬能上車大花園的中交天翠3房，還是挺香的；

5）新中軸如火如荼，國有拆遷補償5.6-6萬/平，客村花園東納入改造，藝苑南路開拆，志懋酒店推平，背后的東風(fēng)村、三滘村、紅衛(wèi)村、池滘村、大塘村，海珠黃金地段的全面啟動；

6）抖音華南總部準(zhǔn)備動工，琶洲繼續(xù)加碼科技公司。

海珠，今年要大殺四方！

先來看看最爆炸的琶洲地塊。

注意，可能是不止一宗！

一是，中二區(qū)AH041208地塊。

萬勝圍地鐵站旁，抖音華南總部一街之隔，琶洲中二區(qū)首個住宅項目，二線望江。

土地面積9060平方米，容積率2.5，限高80米，建筑面積約2.2萬方（可能會有微調(diào)）。

2025年末，我們實探過現(xiàn)場，地塊已經(jīng)推平，本來有希望掛牌，已經(jīng)有很多家房企去看過，可能實際起拍地價接近5萬/平。

二是，中二區(qū)AH041122地塊。

要素齊全，豪宅角度來說位置更好，望江視野更完整無遮擋，還在抖音華南總部旁邊。

這塊地2025年在藍皮書里面，但由于涉及到部分房子的拆遷問題，節(jié)奏會相對慢點。

據(jù)說，東圍新村的舊改即將啟動，這意味著地塊也在路上了。

其實，這兩塊地都離不開一個新的車頭-抖音華南總部。

這宗由抖音拿下的地塊，預(yù)計將于今年開始動工，效果圖也出來了。

盡管阿里、騰訊在琶洲都有布局，但抖音的到來還是能給琶洲帶來新的地標(biāo)和資源，能拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)聚集。

做得好了，就是產(chǎn)業(yè)集聚，人口集聚，財富集聚，帶動千億級產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。

當(dāng)然，指望抖音動工，立馬帶動房價起飛，顯然是想多了。

此外，保利天奕東側(cè)的新宅地依舊在列，就是此前我們熟知的三姐妹地塊。

區(qū)位上和保利天奕差距不大，體量會大一點，配建一所公立學(xué)校五中。

這一輪琶洲籌備那么多地塊。一方面，琶洲在過去5年僅僅賣了5宗宅地，但每一塊都是硬菜。

琶洲目前就業(yè)人口22萬，其中僅有不到20%的人在琶洲居住。

去年，海珠區(qū)1000萬上成交套數(shù)腰斬，也需要新鮮血液補充豪宅市場，新地塊也不會一次性賣出。

另一方面，琶洲項目往往都是爆款，像琶洲南TOD，保利天奕等等，大家都很認(rèn)可板塊價值，帶動市場成交。

除了琶洲外，中海和保利兩宗新項目的斗法，也相當(dāng)吸引眼球。

保利南泰項目，這宗今年溢價率最高的商品房地塊，從拍地伊始就吸引了整個海珠的關(guān)注。

小區(qū)一共9棟樓，包括8棟32層塔樓和1棟板樓，圍合式布局，形成大花園、大社區(qū)的空間骨架。

規(guī)劃主力戶型約90-130平三四房，還有少量170平板樓大平層。

關(guān)于產(chǎn)品的爆料也很有意思，項目的飄窗和使用率會有設(shè)計。同時，項目雖然做了小戶型，但整體取向是很改善的，梯戶比不高。

規(guī)劃路可以看出來南側(cè)200米的超級界面，公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)持平天奕天曜項目。

5分鐘到寶崗大道地鐵站+昌崗中路小學(xué)+自帶20萬方商業(yè)，海珠西最核心的位置，少有的完整綜合型大地塊。

假設(shè)你準(zhǔn)備在海珠買房，去年沒有買堂悅，可以等等南泰，這會是一個更Pro的項目。

同時，南泰項目將會是海珠西的一顆定海神針，給板塊注入新的活力和錨點。

去年的海珠西市場，成交量雖然不低，但整體策略是以價換量的。

近3年，海珠套均價從2024年的1000萬+，下降到2025年的760萬，除了琶洲南TOD準(zhǔn)備清盤外，整體價格也是下降的。

中旅天宸府的87平3房，370萬就能上車，單價4.2萬/平。

一直卷交標(biāo)和花園的中交天翠，能讀五中附屬實驗學(xué)校，離南洲地鐵站300多米，360萬買配套全面的新規(guī)82平3房。

4字頭的單價，海珠西已經(jīng)比花地灣、廣鋼更便宜了，海珠西價格下探也把更多人留在了海珠。

最后聊聊新中軸的情況。

作為新中軸啟動后，板塊出讓的首宗地塊，中海廣州大道南項目要做什么產(chǎn)品，大家討論的很多。

全盤只有一個戶型，預(yù)測160+面積段的四房大平層，一步到位。

具體可以看→中海，先出招了

純粹的海珠低密板式改善豪宅，十幾米架空層+內(nèi)部花園，26F-28F，兩梯兩戶純南向板樓。

中海內(nèi)部對項目有很高的期望，樹立品牌形象，先做示范區(qū)和實景樣板房。

項目體量小，不像中海大境是全能大盤，而整體感受會有點像繁華都市里帶了獨立花園和景觀的高級大平層。

與旁邊的綜合大盤中海大境也會有聯(lián)動，后者在售129-143-190-270平大平層，單價約7.1-10萬/平，參考總價925萬-2600萬，一房一價。

另一邊的新中軸舊改，也加足了馬力。

近期，客村花園東地塊，開始了圍蔽清拆；藝苑南路的挖掘機也在每天轟隆隆的響...

市紡織學(xué)院、新港商業(yè)城、文匯1132創(chuàng)意園、志懋休閑酒店、華軍科創(chuàng)谷等幾個地塊是已經(jīng)拆完了...

中海大境旁的首宗安置房項目-東風(fēng)村廣州大道南1218號地塊順利封頂。

新中軸的拆遷決心，也是前所未有的。

背后帶來的景觀、配套的全面升級，以及高額拆補釋放的購買力最終都會帶動海珠區(qū)的城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級。

且看明年的海珠，干一番大事。