政策環(huán)境：持續(xù)寬松

1．中央層面：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

2025年第四季度，我國房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松。中央層面召開多次重要會議，明確堅(jiān)持“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”調(diào)控主要目標(biāo)，并對2026年及“十五五”時期房地產(chǎn)相關(guān)工作作出了重要部署。同時也對稅費(fèi)政策持續(xù)寬松調(diào)整，對建設(shè)“好房子”做出制度安排。具體來看：

10月20日至23日，黨的二十屆四中全會提出，加大保障和改善民生力度，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)人口高質(zhì)量發(fā)展。

10月28日，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》發(fā)布，提出完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，清理住房等消費(fèi)不合理限制性措施。盤活用好低效用地、閑置房產(chǎn)、存量基礎(chǔ)設(shè)施。推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。建立房屋全生命周期安全管理制度。

11月21日，住建部召開全國城市更新工作推進(jìn)會提出，要下功夫編制好城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，建立城市體檢與城市更新一體化推進(jìn)機(jī)制；下功夫建立可持續(xù)的城市建設(shè)運(yùn)營投融資體系，鼓勵金融機(jī)構(gòu)開發(fā)金融產(chǎn)品，提供長周期、低利率的信貸支持；下功夫建立可持續(xù)的運(yùn)營模式，通過功能轉(zhuǎn)換、業(yè)態(tài)升級、品質(zhì)提升等方式激活存量價值；下功夫抓好系統(tǒng)治理和基層治理，推動“城市管理進(jìn)社區(qū)”“物業(yè)服務(wù)進(jìn)家庭”，推進(jìn)城市治理現(xiàn)代化等。

12月10日至11日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

12月22日至23日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議重申推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，并對2026年房地產(chǎn)工作作出具體部署，重點(diǎn)聚焦三條主線：一是因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給；二是進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度作用，充分發(fā)揮城市政府調(diào)控自主權(quán)；三是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建基礎(chǔ)性制度。

12月30日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于個人銷售住房增值稅政策的公告》，明確個人（不含個體工商戶中的一般納稅人）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

12月31日，住建部發(fā)布《關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見》，提出完善住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、提升建筑設(shè)計(jì)水平、推廣應(yīng)用好材料、發(fā)展新型建造方式、提升運(yùn)維服務(wù)水平、推動既有住房更新改造、強(qiáng)化科技賦能、完善產(chǎn)業(yè)支撐等八大任務(wù)。

2．地方層面：穩(wěn)樓市政策持續(xù)加碼，北京住房限購和信貸政策再優(yōu)化

2025年第四季度，地方累計(jì)出臺房地產(chǎn)調(diào)控130條，政策頻次較上一季度明顯增加。其中，寬松性政策107條，中性政策15條，緊縮性政策8條。從調(diào)控主體來看，四季度地方房地產(chǎn)政策調(diào)整以三、四線城市為主，除12月末北京再次優(yōu)化調(diào)整住房限購、信貸等政策外，其他重要一、二線城市調(diào)整較少。從調(diào)控內(nèi)容來看，地方房地產(chǎn)政策延續(xù)聚焦提振需求和優(yōu)化供給兩個方面，其中，提振需求方面，核心舉措主要包括加大購房財(cái)稅補(bǔ)貼力度、鼓勵住房“以舊換新”、鼓勵“房票”安置、加大住房公積金政策支持力度等；優(yōu)化供給方面，核心舉措主要包括加大高品質(zhì)住房供給、加快保障性住房建設(shè)供給、嚴(yán)格控制土地供應(yīng)、引導(dǎo)存量盤活、延緩房企土地出讓金繳納等。11-12月，地方密集發(fā)布“十五五”規(guī)劃建議，其中對房地產(chǎn)工作部署核心聚焦加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

2025年，地方累計(jì)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策455條，較上年有所減少。其中，寬松性政策375條，占比達(dá)82.4%，中性政策53條，緊縮性政策27條。在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整和中央多次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)樓市”政策導(dǎo)向背景下，地方政府圍繞“控增量、去庫存、優(yōu)供給、促轉(zhuǎn)型”的政策主線，正逐步建立形成供給端、需求端和住房保障等多維發(fā)力的支持體系。

房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)

1．供求：各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)模收縮、跌幅明顯

2025年四季度，房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)不佳，仍處于深度調(diào)整過程中。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售規(guī)模收縮，同比跌幅逐月擴(kuò)大；新開工面積、竣工面積低位運(yùn)行，持續(xù)處于深跌區(qū)間；國房景氣指數(shù)從上季度末的92.76回落至91.45。

投資：跌幅明顯。2025年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資82788億元，比上年減少17.2%。其中，住宅投資63514億元，減少16.3%，占總投資比重為76.7%。從地區(qū)來看，東北地區(qū)投資跌幅高于其他區(qū)域，比上年減少27.0%，西部地區(qū)跌幅相對最小，比上年減少9.8%；開發(fā)企業(yè)投資重點(diǎn)仍集中在東部地區(qū)，占總投資比重的58.2%。四季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資15082億元，較上季度減少28.3%，同比減少30.2%；季度內(nèi)累計(jì)同比跌幅逐月擴(kuò)大，較上季度末擴(kuò)大3.3個百分點(diǎn)。

開工：持續(xù)深跌。2025年全國房屋新開工面積58770萬平方米，比上年減少20.4%；竣工面積60348萬平方米，減少18.1%。四季度新開工面積13371萬平方米，較上季度減少11.1%，同比減少25.1%；季度內(nèi)累計(jì)同比持續(xù)處于較大跌幅區(qū)間，較上季度末再擴(kuò)大1.5個百分點(diǎn)。四季度竣工面積29219萬平方米，年末為項(xiàng)目驗(yàn)收及交付節(jié)點(diǎn)，竣工面積較前幾季度成倍增長，同比減少20.9%；季度內(nèi)累計(jì)同比逐月擴(kuò)大，較上季度末擴(kuò)大2.8個百分點(diǎn)。

銷售：規(guī)模收縮。2025年全國商品房銷售面積88101萬平方米，比上年減少8.7%；商品房銷售額83937億元，減少12.6%。其中，商品住宅銷售面積及金額分別同比減少9.2%和13.0%。各區(qū)域銷售面積及金額均較上年下降，東部地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅最大，分別減少11.3%和14.4%，其銷售面積及金額占全國比重分別為44.4%、59.8%；中部和西部地區(qū)銷售面積跌幅相對更小，分別減少5.9%和6.3%。

四季度，全國商品房銷售面積22266萬平方米，較上季度增加11.4%，同比減少17.8%；商品房銷售金額20897億元，較上季度增加11.2%，同比減少25.0%。季度內(nèi)兩項(xiàng)指標(biāo)累計(jì)同比跌幅逐月擴(kuò)大，分別較上季度末擴(kuò)大3.2個和4.7個百分點(diǎn)，銷售金額跌勢更為明顯。

庫存：有所增加。2025年末，商品房待售面積76632萬平方米，較上季度末增加704萬平方米。其中，住宅待售面積40236萬平方米，增加299萬平方米；辦公樓待售面積5330萬平方米，增加121萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積14247萬平方米，增加23萬平方米。季度內(nèi)商品房庫存先減后增，主要受竣工面積周期性增長影響。

2．價格：價格環(huán)比跌幅平穩(wěn)，同比跌幅再次擴(kuò)大

新房：價格環(huán)比跌幅略有收窄，同比跌幅再次擴(kuò)大。10—12月，70個大中城市新建商品住房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為6座、8座、6座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.45%、-0.39%和-0.37%。10—12月，房價同比上漲的城市數(shù)量分別為7座、5座、5座，同比算數(shù)平均值分別為-2.60%、-2.78%、-3.05%，10月跌幅仍略有收窄，后兩月跌幅再次擴(kuò)大。

二手房：價格環(huán)比跌幅較為穩(wěn)定，同比跌幅逐月擴(kuò)大。10—12月，70個大中城市二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量均為0座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.66%，-0.66%，-0.70%。10—12月，價格同比上漲城市數(shù)量均為0座，同比算數(shù)平均值分別為-5.40%，-5.70%，-6.07%，在連續(xù)12個月持續(xù)收窄后，10月起跌幅再次擴(kuò)大。

3．城市：商品住宅成交量下降，多數(shù)城市庫存壓力較大

四季度，監(jiān)測30座重點(diǎn)城市商品住宅成交總面積2857.68萬平方米，較上季度增加6.9%，較去年同期減少44.3%。具體城市看，成都成交量明顯領(lǐng)先，為231.11萬平方米，其他成交規(guī)模前十的城市分別為廣州、武漢、天津、西安、杭州、青島、徐州、重慶、上海，面積在115萬—200萬平方米之間，其次北京、佛山成交量也超過百萬平方米。

四季度末，監(jiān)測的30座重點(diǎn)城市中，成都商品住宅庫存明顯高于其他城市，為2272萬平方米，合肥庫存面積最小，為242萬平方米。與去年相比，11座城市庫存增加，西安、東莞、重慶漲幅居前，在20%—24%之間；19座城市庫存減少，鄭州、長春去化相對明顯，同比跌幅近兩成。消化周期上，5座城市低于18個月；22座城市在18—36個月之間；3座城市在36個月以上。一線城市中上海消化周期最短，為17.0個月，北京最長，為31.9個月。與去年同期相比，22座城市消化周期增長，徐州與去年持平，7座城市消化周期縮短，鄭州縮短相對明顯，同比減少15.1%。

土地市場方面，四季度監(jiān)測的30座重點(diǎn)城市土地成交面積5012.76萬平方米，較上季度增加177.8%，同比減少19.1%。重慶土地成交面積領(lǐng)先，超過900萬平方米，其次武漢、徐州、成都在373萬—545萬平方米之間，成交規(guī)模前十的城市還有常州、長春、長沙、寧波、南京、佛山，在148萬—280萬平方米之間。30座重點(diǎn)城市土地成交總金額5001.52億元，較上季度增加106.2%，同比減少33.5%。武漢以534.61億元領(lǐng)先其他城市，其次北京、上海、重慶、成都在320億—390億元之間，前十的還有廣州、常州、無錫、南京、杭州，在199億—299億元之間。

4．企業(yè)：銷售業(yè)績持續(xù)下降、投資集中度高企

業(yè)績：規(guī)模持續(xù)下降。1—12月，銷售規(guī)?？壳暗?00家典型房企實(shí)現(xiàn)操盤金額31344.8億元，同比減少19.3%。業(yè)績同比增長的企業(yè)共有24家，其中同比增幅大于30%的企業(yè)數(shù)量有12家。全年全口徑銷售規(guī)模超千億元的企業(yè)有10家，分別為保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、萬科地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、中國金茂、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)。

投資：集中度高企。1-12月，克而瑞研究中心重點(diǎn)監(jiān)測的100家企業(yè)拿地新增貨值、總價和建筑面積為22614億元、11027億元和10090萬平方米，同比分別增長2%、3%和下降5%。企業(yè)投資集中度高企，前十的企業(yè)投資金額占典型企業(yè)比重超過七成，且以央企、國企為主，其中中海地產(chǎn)、華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口四大央企投資金額占比超過三成。2025年銷售百強(qiáng)房企中仍有近五成企業(yè)未有土地入賬。

融資：總量處于低位。1—12月，克而瑞研究中心監(jiān)測的65家典型房企的累計(jì)融資總量為4143.14億元，同比減少14.1%，處于較低水平。65家典型房企新增債券類融資成本為2.89%，較2024年降低0.04個百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本6.21%，較2024年全年提升2.03個百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本2.55%，較2024年全年降低0.36個百分點(diǎn)。

到位資金：跌幅明顯擴(kuò)大。2025年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金93117億元，比上年減少13.4%。各項(xiàng)資金來源中，國內(nèi)貸款14094億元，減少7.3%；利用外資25億元，減少20.8%；自籌資金33149億元，減少12.2%；定金及預(yù)收款28089億元，減少16.2%；個人按揭貸款12852億元，減少17.8%。四季度企業(yè)到位資金20818億元，較上季度減少5.8%，同比減少27.6%。季度內(nèi)累計(jì)同比跌幅逐月擴(kuò)大，較上季度末擴(kuò)大5個百分點(diǎn)。

當(dāng)前產(chǎn)業(yè)存在的問題

1．調(diào)控政策有進(jìn)一步優(yōu)化的空間

中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，2025年第四季度，地方累計(jì)出臺房地產(chǎn)調(diào)控130條，九成以上是寬松政策，政策頻次較上一季度明顯增加。四季度地方房地產(chǎn)政策調(diào)整以三、四線城市為主，除12月末北京對住房限購、信貸等政策進(jìn)行優(yōu)化外，其他重要一、二線城市調(diào)整較少?？陀^看當(dāng)前房地產(chǎn)政策環(huán)境已經(jīng)頗為寬松，可以稱為歷史上最為寬松的時期之一。但必須看到，房地產(chǎn)市場的調(diào)整力度也是前所未有的，尤其是三四線城市，房價普遍腰斬，交易量調(diào)整力度更大，一線城市調(diào)整幅度稍小，但居民財(cái)富凈值損失更大?！肚笫恰冯s志在開年的特約評論文章提到“政策力度要符合市場預(yù)期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致市場與政策陷入博弈狀態(tài)?！碑?dāng)前樓市恰恰是處在博弈狀態(tài)中，優(yōu)化政策的邊際效益在遞減，擠牙膏式的調(diào)控很難引起市場的明顯反應(yīng)。政策寬松與市場下跌的背離度依然很大。

2．新形勢下應(yīng)重視房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)地位

當(dāng)前新質(zhì)生產(chǎn)力、工業(yè)智造等熱詞頻現(xiàn)，中國經(jīng)濟(jì)正在積極轉(zhuǎn)型的過程中。從2025年各產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)看，房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的“三高”發(fā)展模式已經(jīng)終結(jié)，房地產(chǎn)投資大幅度下滑，表現(xiàn)較差，但房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造的GDP總量依然巨大。根據(jù)2025年GDP初步核算結(jié)果，房地產(chǎn)業(yè)加建筑業(yè)增加值占國民經(jīng)濟(jì)比重為12.1%。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個上下游行業(yè)，對投資、消費(fèi)、就業(yè)等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有顯著影響，仍然是支撐國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

按我國目前存量房產(chǎn)規(guī)模450億-500億平方米，年更新比例2%來估算，未來房地產(chǎn)新增規(guī)模依然可以保持在8-10億平方米左右。這是一個巨大的、不可忽略的對國民經(jīng)濟(jì)具有基礎(chǔ)作用的產(chǎn)業(yè)。

3．二手房信息不透明，阻礙價格發(fā)現(xiàn)機(jī)制，市場資源配置低效

在房地產(chǎn)市場從增量為主轉(zhuǎn)向存量為主的關(guān)鍵階段，二手房市場的健康運(yùn)行至關(guān)重要，它承擔(dān)著滿足梯度消費(fèi)、盤活存量資產(chǎn)、形成合理價格發(fā)現(xiàn)的樞紐作用。然而，當(dāng)前二手房市場存在嚴(yán)重的信息不透明問題，宛如一個“黑箱”，極大地窒息了資源的有效配置。

一方面，權(quán)威、統(tǒng)一的官方交易數(shù)據(jù)平臺缺失，導(dǎo)致真實(shí)市場行情成謎。目前，市場價格信息主要依賴于中介機(jī)構(gòu)的掛牌價和成交案例，但這些數(shù)據(jù)存在明顯的篩選和修飾行為。甚至有的大型機(jī)構(gòu)為了避免某種風(fēng)險，還隱藏了樓盤歷史成交價格，為消費(fèi)者了解小區(qū)項(xiàng)目價格變化制造了困難。這種行為猶如掩耳盜鈴、盲人摸象，賣方無法合理定價，買方陷入無盡猜疑和比價，嚴(yán)重拉長了交易周期，降低了市場流動性。另一方面，二手房市場“黑箱”直接阻礙了合理的價格發(fā)現(xiàn)機(jī)制。新房價格的定價，嚴(yán)重依賴周邊二手房的可比價格。當(dāng)二手房價格信息失真、混亂時，新房定價就失去了錨點(diǎn)，要么虛高難賣，要么盲目降價加劇恐慌。同時，金融機(jī)構(gòu)在辦理房產(chǎn)抵押貸款時，也無法依據(jù)可靠的市場價格進(jìn)行評估，增加了金融系統(tǒng)的風(fēng)險。整個市場的資源配置效率，因此被層層打折。

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2026年一季度房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判

1．政策著力穩(wěn)預(yù)期、增信心。一季度房地產(chǎn)政策寬環(huán)境將保持穩(wěn)定寬松，核心圍繞穩(wěn)定市場預(yù)期、修復(fù)主體信心。2026年全國兩會將在本季度召開，發(fā)布的《國務(wù)院政府工作報告》將進(jìn)一步明確行業(yè)年度發(fā)展方向。為了實(shí)現(xiàn)2026年經(jīng)濟(jì)工作的良好開局，地方政府也將針對房地產(chǎn)市場積極舉辦春季購房促銷活動，發(fā)放各類購房、稅費(fèi)、家電消費(fèi)補(bǔ)貼等促進(jìn)住房消費(fèi)；各地還將根據(jù)自身發(fā)展情況持續(xù)強(qiáng)化住房公積金支持政策、降低購房門檻、實(shí)施房票補(bǔ)償安置等。各地城市更新將放在首要位置，加速落地配套的土地、金融等支持政策，助力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

2．市場持續(xù)調(diào)整，分化延續(xù)。2026年一季度房地產(chǎn)市場延續(xù)調(diào)整，銷售規(guī)模面臨季節(jié)性回落，季度內(nèi)前兩月市場銷售相對低迷，3月熱度將有所回升。上年同期銷售、投資、新開工等行業(yè)指標(biāo)基數(shù)較低，一季度這些指標(biāo)同比跌幅將有所收窄，整體規(guī)模仍然處于歷史同期低位。在政策支持和市場預(yù)期導(dǎo)向下，城市分化行情延續(xù)，核心城市隨著高品質(zhì)項(xiàng)目上市成交量價保持一定韌性，三、四線城市市場修復(fù)緩慢，去庫存壓力仍然顯著。土地市場方面，一季度地方政府將制定全年供地計(jì)劃，供應(yīng)節(jié)奏放緩，核心城市仍有優(yōu)質(zhì)地塊上市以保持市場活躍度，成交價格相對平穩(wěn)。

3．企業(yè)積極促銷，明確戰(zhàn)略規(guī)劃。一季度開發(fā)企業(yè)首要任務(wù)仍是保持銷售業(yè)績，將抓住春節(jié)假期銷售節(jié)點(diǎn)加大優(yōu)惠力度、加快推盤節(jié)奏，尤其精準(zhǔn)對接返鄉(xiāng)置業(yè)和旅居置業(yè)需求。同時也要維持一定投資規(guī)模，補(bǔ)充土地儲備，拿地策略仍聚焦重點(diǎn)城市及核心板塊，以保障經(jīng)營的安全性與穩(wěn)定性。項(xiàng)目開發(fā)側(cè)重改善需求，從戶型設(shè)計(jì)、建材選用、施工工藝、智慧配套等方面提質(zhì)升級。2026年一季度作為“十五五”開局的關(guān)鍵時期，房企也將進(jìn)一步明晰戰(zhàn)略方向和業(yè)務(wù)布局適配市場調(diào)整，突破轉(zhuǎn)型困境、構(gòu)建長期競爭力。要抓住城市更新領(lǐng)域政策利好，積極參與城市發(fā)展。

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