在上海新天地板塊——這片寸土寸金、匯聚全球目光的核心商圈，誰能想到一座運(yùn)營二十余年的老牌購物中心，會在2025年底完成一場顛覆性蛻變？上海廣場，這個見證了淮海中路商圈興衰的商業(yè)地標(biāo)，沒有延續(xù)傳統(tǒng)零售的老路，而是搖身一變引入百匯醫(yī)療新天地醫(yī)療中心，近7000平方米的空間里，20余個臨床專科、6大學(xué)科中心取代了曾經(jīng)的商鋪貨架，國際化醫(yī)療團(tuán)隊接替了導(dǎo)購店員。

這一轉(zhuǎn)變足以令人驚嘆：在商業(yè)地產(chǎn)競爭白熱化的上海核心區(qū)，為何會選擇將黃金地段用于醫(yī)療服務(wù)？這場看似“反常規(guī)”的城市更新背后，究竟藏著怎樣的時代邏輯？

下圖：位于淮海中路-龍門路口的上海廣場，建筑外立面包裹的改造施工幕布上，“新天地醫(yī)療中心”幾個大字赫然在目（圖源：筆者拍攝）

下圖：上海廣場一樓大廳電梯門口，有通往三樓百匯醫(yī)療中心的清晰指示牌（圖源：筆者拍攝）

一、商業(yè)過剩圍城：黃金地段的“生存焦慮”

其實(shí)，上海的商業(yè)地產(chǎn)，早已進(jìn)入“供給過剩”的存量競爭時代。數(shù)據(jù)顯示，上海已被400多家購物中心包圍，平均每8萬人就擁有一家大型購物中心，而東京這一數(shù)字是20萬人，上海的人均商業(yè)面積更是東京的3倍，僅次于迪拜。越來越多的商場拔地而起，但消費(fèi)者的消費(fèi)欲望并未同步膨脹，商業(yè)供給與消費(fèi)需求的失衡日益凸顯。

這種過剩帶來的直接后果，是商場淘汰率的飆升。在上海最核心的地段，太平洋百貨、梅隴鎮(zhèn)廣場、伊勢丹等經(jīng)營數(shù)十年的老牌商場相繼離場，即便是陸家嘴的正大廣場、徐家匯的百腦匯，也難逃冷清的命運(yùn)。

商業(yè)同質(zhì)化則進(jìn)一步加劇了這場競爭的殘酷性。無論是核心商圈還是社區(qū)商業(yè)，都充斥著相似的品牌店和餐飲店，缺乏差異化競爭力。上海廣場所在的淮海中路商圈，雖有“東方香榭麗舍大街”的美譽(yù)，但在K11藝術(shù)購物中心、上海環(huán)貿(mào)iapm等新地標(biāo)的沖擊下，傳統(tǒng)商業(yè)體的吸引力持續(xù)下滑。上海廣場自身也曾經(jīng)歷了四次易主，嘗試過“商辦融合”“藝術(shù)+商業(yè)”等多種模式，卻始終未能打破經(jīng)營困境。

與此同時，房企的資金壓力進(jìn)一步加速了商業(yè)地產(chǎn)的“新陳代謝”。萬達(dá)自2017年以來已拋售近90座萬達(dá)廣場，萬科、遠(yuǎn)洋、世茂等房企也紛紛出售商業(yè)資產(chǎn)，化債成為行業(yè)主旋律。對于經(jīng)營困難的商業(yè)體而言，轉(zhuǎn)型成為必然選擇。而醫(yī)療業(yè)態(tài)具有抗周期性強(qiáng)、剛性需求突出的特點(diǎn)，恰好規(guī)避了傳統(tǒng)零售依賴隨機(jī)消費(fèi)的短板，為閑置商業(yè)空間提供了新的出路。

下圖：位于上海廣場三樓的百匯醫(yī)療中心室內(nèi)平面圖和空間指示牌（圖源：筆者拍攝）

二、醫(yī)療需求井噴：三類群體的“健康渴求”

與商業(yè)供給過剩形成鮮明對比的，是上海日益增長的醫(yī)療健康需求。作為老齡化程度較深的城市，上海60歲及以上戶籍老年人口占比已達(dá)37.6%，80歲及以上老年患者中，87.2%同時患有兩種及以上慢性病。這種“多病共存”的現(xiàn)狀，讓老年群體對醫(yī)療服務(wù)的需求愈發(fā)迫切。

老年人對醫(yī)療健康的關(guān)注度在各類消費(fèi)中位居首位，相關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，有85.6%的受訪老人對醫(yī)療健康領(lǐng)域感興趣，其中78.6%重視預(yù)防保健，61.7%關(guān)注疾病診治。但目前上海的醫(yī)療資源分布不均，45.5%的老人認(rèn)為“社區(qū)醫(yī)院醫(yī)療能力不足”，42.0%反映“優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源有限”。這種供需缺口，為核心地段的醫(yī)療中心提供了廣闊市場。

年輕人則成為醫(yī)療健康消費(fèi)的新生力量。《2023中國職場健康報告》顯示，85%的90后存在亞健康問題，失眠、疲勞、頸椎病位列前三，“老年病年輕化”讓年輕人提前進(jìn)入“亞健康維護(hù)期”。上海中醫(yī)藥大學(xué)附屬龍華醫(yī)院的“冬病夏治”項目，近年來服務(wù)量每年增長50%，增量主要來自年輕人，他們趁著上班前、午休時段涌入診療室，針灸、督灸等傳統(tǒng)療法成為“職場剛需”。高考后的“摘鏡”手術(shù)更是迎來高峰，復(fù)旦大學(xué)附屬眼耳鼻喉科醫(yī)院最高峰時每天完成近200臺近視手術(shù)，上海九院的口腔正畸科單日門診量達(dá)739人次，較上年同期激增51.7%。

外籍人士的醫(yī)療需求也在持續(xù)增長。上海去年接診外籍患者約27萬人次，2024年全市醫(yī)療機(jī)構(gòu)服務(wù)外籍和港澳臺出院患者同比增長25%。這些患者不僅需要語言溝通服務(wù)，更看重國際標(biāo)準(zhǔn)的診療流程和商業(yè)保險直付功能。百匯醫(yī)療新天地醫(yī)療中心匯聚14國醫(yī)師團(tuán)隊，支持60多家國際保險直付，恰好滿足了這一群體的需求，不少外籍人士表示“溝通不用依賴翻譯，保險直付也和國外習(xí)慣一致，非常便捷”。

從兒童的生長發(fā)育調(diào)理、年輕人的亞健康改善，到老年人的慢病管理、外籍人士的國際化診療，上海的醫(yī)療需求呈現(xiàn)出多元化、多層次的特點(diǎn)。而核心地段的醫(yī)療中心，憑借交通便利、設(shè)施先進(jìn)的優(yōu)勢，恰好能填補(bǔ)各類群體的健康需求缺口。

下圖：圍繞中庭布局的“綜合門診”“口腔科”“骨科與運(yùn)動醫(yī)學(xué)中心”“兒童健康中心”“醫(yī)療美容中心”“藥房”（圖源：筆者拍攝）

三、消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)型：健康投資的“全民共識”

醫(yī)療需求的增長，背后也折射出現(xiàn)代人消費(fèi)觀念的深刻轉(zhuǎn)變。曾經(jīng)“小病扛、大病拖”的被動就醫(yī)觀念逐漸被淘汰，“預(yù)防大于治療”成為全民共識，健康消費(fèi)從“臨時性應(yīng)急”轉(zhuǎn)變?yōu)?/strong>“高頻剛需”。中國消費(fèi)者協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2024年中國大健康產(chǎn)業(yè)總收入規(guī)模達(dá)9萬億元，健康消費(fèi)已成為驅(qū)動經(jīng)濟(jì)增長的新引擎。

這種轉(zhuǎn)變在年輕人身上表現(xiàn)尤為明顯。47%的年輕人“經(jīng)常購買”健康產(chǎn)品或服務(wù)，近六成Z世代每年花1000元-5000元在健康上，“一邊熬夜內(nèi)卷，一邊養(yǎng)生保健”成為常態(tài)。他們非常熱衷基因檢測、可穿戴設(shè)備等精準(zhǔn)健康管理方式，通過數(shù)據(jù)可視化實(shí)現(xiàn)個性化養(yǎng)生。

中老年人的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也在向健康傾斜。上海老年人月均醫(yī)療健康消費(fèi)占比總消費(fèi)達(dá)67.8%，49%的老人表示醫(yī)療健康消費(fèi)較上年增加。他們不再只關(guān)注價格，更看重品質(zhì)和實(shí)用性。

與此同時，健康消費(fèi)的內(nèi)涵也在不斷拓展，從單純的疾病治療延伸到精神療愈、美容抗衰等領(lǐng)域。上海九院的整形美容科，高考畢業(yè)生占門診人數(shù)的1/3，割雙眼皮、微創(chuàng)除腋臭等項目需求旺盛；百匯醫(yī)療的運(yùn)動醫(yī)學(xué)與康復(fù)中心，為運(yùn)動愛好者和職場久坐人群提供個性化康復(fù)方案；健康管理與出國體檢中心推出定制化套餐，滿足不同人群的預(yù)防保健需求。這種“全生命周期健康管理”的需求，推動醫(yī)療服務(wù)從單一診療向綜合服務(wù)升級。

消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)型，讓健康成為新的“社交貨幣”，馬拉松獎牌、有機(jī)飲食、健康體檢報告取代奢侈品，成為人們彰顯生活品質(zhì)的象征。正是這種社會共識，為購物中心向醫(yī)療中心轉(zhuǎn)型提供了堅實(shí)的市場基礎(chǔ)。

下圖：內(nèi)鏡中心/手術(shù)室/留觀病房的門口布置了兒童游戲區(qū)，隔壁就是咖啡休閑空間（圖源：筆者拍攝）

結(jié)語：以人為本，城市更新的本質(zhì)回歸

上海廣場從購物中心到兼容醫(yī)療中心的轉(zhuǎn)型，是社會發(fā)展的必然選擇。它回應(yīng)了上海商業(yè)供給過剩與醫(yī)療需求不足的結(jié)構(gòu)性矛盾，契合了全民健康消費(fèi)升級的時代趨勢，更彰顯了城市更新“以人為本”的核心要義。

城市更新，是讓城市空間更好地滿足人們的美好生活向往。曾經(jīng)，購物中心是城市繁華的象征，承載著人們的消費(fèi)需求；如今，醫(yī)療中心成為核心地段的新選擇，延續(xù)著空間的服務(wù)價值。這種轉(zhuǎn)變，是從“物質(zhì)滿足”到“身心關(guān)懷”的延伸。

百匯醫(yī)療新天地醫(yī)療中心的成功開業(yè)，證明了核心地段的價值不僅在于商業(yè)密度，更在于服務(wù)精度。它以“預(yù)防-診療-門診手術(shù)-康復(fù)”的全周期服務(wù)，滿足了不同群體的健康需求；以國際化的診療標(biāo)準(zhǔn)和便捷的服務(wù)流程，提升了醫(yī)療服務(wù)的可及性；以“療愈空間”的設(shè)計理念，讓醫(yī)療服務(wù)更具溫度。這種模式，為更多面臨困境的商業(yè)體拓展了轉(zhuǎn)型思路。

未來的城市更新，必將更加聚焦人的真實(shí)需求。當(dāng)商業(yè)過剩與其它需求缺口并存時，唯有精準(zhǔn)匹配社會需求、回歸服務(wù)本質(zhì)，才能讓城市空間煥發(fā)持久活力。上海廣場的轉(zhuǎn)型，不僅是一個商業(yè)體的“重生”，更是上海這座城市在高質(zhì)量發(fā)展道路上的一次“自我革新”——它告訴我們，城市的核心競爭力，最終體現(xiàn)在對人的關(guān)懷與尊重上。而這，正是城市更新最深刻的意義所在。

下圖：從三樓醫(yī)療中心的中庭俯瞰一樓的商業(yè)空間（圖源：筆者拍攝）

原創(chuàng)作者：上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院常務(wù)副院長

責(zé)任編輯：林欣藍(lán)

策劃審核：夏 雨