魯法案例【2026】044

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案情簡介

2019年4月，李某將房屋委托給甲公司出租，并與甲公司代表劉某簽訂為期三年的《房屋租賃合同》，明確約定房屋僅用于托管且禁止轉租。2020年下半年，李某發(fā)現(xiàn)劉某在其不知情的情況下已將房屋轉租給胡某，由胡某對外出租并繼續(xù)履行原合同。截至2022年1月，胡某已付清此前費用，尚欠上述合同最后三個月租金及物業(yè)費七千余元。胡某于2022年3月向李某出具欠條承諾分期償還，但至今未支付。為此李某訴至法院，請求法院判令胡某支付租房費五千余元，物業(yè)費一千五百余元，共計七千余元。

法院審理

法院認為，李某與案外人劉某簽訂的《房屋租賃委托合同》、《房屋租賃合同》，應屬合法有效。根據《中華人民共和國民法典》第七百一十六條、第七百一十八條規(guī)定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。本案中，涉案《房屋租賃合同》等雖有不得轉租的約定，但根據查明的事實來看，李某在知曉涉案房屋轉租的六個月內未提出異議，應視為李某同意劉某將涉案房屋轉租給胡某，涉案租賃合同繼續(xù)有效。

關于李某要求胡某支付租房費五千余元，物業(yè)費一千五百余元，共計七千余元的訴訟請求。法院認為，胡某向李某出具欠條的行為，視為其自愿向出租人確認并承擔該筆債務，胡某確認欠付租房費五千余元、物業(yè)費一千五百余元，其迄今未付，已構成違約，應承擔繼續(xù)履行的法律責任，應當向李某繼續(xù)支付。故對李某的該項訴訟請求，法院予以支持。

綜上，法院判決被告胡某向原告李某支付租房費五千余元、物業(yè)費一千五百余元，共計七千余元。

法官說法

一般情況下，由于出租人和次承租人之間不存在直接的合同關系，在轉租合同有效的情況下，出租人直接向次承租人要求支付租金的請求權基礎通常并不具備。如果承租人怠于履行對次承租人的債權請求權，符合法律規(guī)定的代位權行使條件時，出租人可以據此獲得向次承租人主張權利的法律依據。但是，在本案中，次承租人直接向出租人出具欠條，應當視為其自愿向出租人確認并承擔該筆債務，故出租人可以直接向次承租人主張權利。

房屋租賃市場活躍度高、流動性強，轉租情況屢見不鮮。轉租涉及出租人、承租人、次承租人多個法律主體，有的甚至多層轉租，存在諸多法律風險。出租人在發(fā)現(xiàn)房屋被轉租或逾期占用后，應及時主張權利，采取協(xié)商、發(fā)函、解除合同或訴訟等必要措施，避免“權利沉睡”帶來的經濟損失。而對于次承租人而言，在實際租房過程中，如果涉及轉租的情況，與承租人簽訂租房合同時應注意審查其與出租人之間的房屋租賃合同是否有同意轉租的約定條款，或者出租人同意其轉租的授權委托書等相關證明。同時，轉租合同約定的租賃期限最好不要超過出租人與承租人之間租賃合同的剩余租賃期限。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

《中華人民共和國民法典》第七百一十八條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。

轉自：山東高法