進(jìn)入2026年，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)與所有成熟行業(yè)一樣，將從總量過(guò)剩邁入深度洗牌階段。

這一變革并非偶然，而是多重因素交織共振的必然結(jié)果，背后折射出消費(fèi)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展與商業(yè)邏輯的根本性轉(zhuǎn)變。

我們來(lái)看最新觀察的幾個(gè)全國(guó)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)象。

第一，租金仍然普遍下跌，消費(fèi)能力下降

受制于消費(fèi)市場(chǎng)的低迷，全國(guó)商場(chǎng)的消費(fèi)數(shù)據(jù)普遍下滑。

根據(jù)銥星云商的數(shù)據(jù)，2025年12月，全國(guó)商場(chǎng)消費(fèi)水平為4155.04元，同比下降12.01%；環(huán)比也是連續(xù)4個(gè)月下降。

因此，受到消費(fèi)低迷的影響，商場(chǎng)的租金也在持續(xù)下滑。

2025年12月全國(guó)重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，核心商圈首層租金同比下跌2.4%，非核心商圈跌幅擴(kuò)大至4.1%。全年新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)超1500萬(wàn)平方米，供過(guò)于求加劇競(jìng)爭(zhēng)。

即便部分項(xiàng)目雖然通過(guò)促銷活動(dòng)實(shí)現(xiàn)客流同比提升3%-5%，但客單價(jià)仍舊普遍下降5%-8%，其中可選消費(fèi)（服裝、美妝、輕奢）客單價(jià)跌幅尤為明顯。

而這種消費(fèi)能力疲軟的背后，是多重現(xiàn)實(shí)壓力的疊加，核心原因還是家庭資產(chǎn)縮水和就業(yè)情況持續(xù)疲軟。

全國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)18個(gè)月環(huán)比下跌，家庭資產(chǎn)縮水導(dǎo)致消費(fèi)信心不足。2025 年全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率雖穩(wěn)定在5.1%左右，但青年失業(yè)率仍高于12%，就業(yè)預(yù)期不穩(wěn)進(jìn)一步強(qiáng)化了居民的緊縮性消費(fèi)心理。

所以，央行問(wèn)卷調(diào)查顯示，2025年四季度居民“更多儲(chǔ)蓄”意愿占比達(dá)58.2%，創(chuàng)近三年新高，消費(fèi)復(fù)蘇的乏力直接傳導(dǎo)至商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

第二，城鎮(zhèn)化紅利結(jié)束，商業(yè)的增量市場(chǎng)已耗盡

對(duì)于大多數(shù)城市而言，波瀾壯闊的城鎮(zhèn)化浪潮已經(jīng)結(jié)束，人口流入趨勢(shì)已基本穩(wěn)定。

2025 年全國(guó)人口凈流入超50萬(wàn)的城市僅12個(gè)，比2019年減少18個(gè)，多數(shù)三四線城市及部分二線城市已出現(xiàn)人口自然增長(zhǎng)停滯甚至負(fù)增長(zhǎng)。

所以，現(xiàn)在城市資源分配格局已被鎖死，新的城市生活秩序已經(jīng)形成。這種城鎮(zhèn)化紅利的消退，直接導(dǎo)致商業(yè)增量市場(chǎng)衰減。未來(lái)如果人口出生減少的趨勢(shì)不被遏制，更多城市還將不可避免的進(jìn)入收縮階段。

對(duì)于那些在城市擴(kuò)張期未能搶占新興產(chǎn)業(yè)、優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療等公共服務(wù)資源的郊區(qū)片區(qū)，商業(yè)生存環(huán)境愈發(fā)艱難。

我們來(lái)看下面數(shù)據(jù)：

2025 年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域分化進(jìn)一步加劇，郊區(qū)型購(gòu)物中心的生存壓力尤為突出。綜合仲量聯(lián)行、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)協(xié)會(huì)等多機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)推算，全國(guó)郊區(qū)型購(gòu)物中心平均空置率約12%-13%，較核心城區(qū)高出7個(gè)百分點(diǎn)左右。

同比之下，核心城區(qū)依托成熟人口與消費(fèi)基礎(chǔ)，空置率持續(xù)保持在5%-6%的低位，而郊區(qū)項(xiàng)目因人口流入不足、新增供應(yīng)集中，疊加消費(fèi)力外溢，空置率普遍偏高。

更值得關(guān)注的是，部分缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐的三四線城市郊區(qū)商業(yè)體，空置率已超30%，從而出現(xiàn)業(yè)態(tài)撤場(chǎng)、運(yùn)營(yíng)停擺的情況。這一趨勢(shì)與城鎮(zhèn)化紅利消退、人口向核心城市集聚的大背景高度契合。

第三，商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入馬太效應(yīng)階段，好的地段、好的產(chǎn)品、好的品牌聚集到頭部

進(jìn)入2026年，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)的分化已從“商圈差異”演變?yōu)椤邦^部聚集”，好地段、好產(chǎn)品、好品牌已經(jīng)深度結(jié)盟，形成強(qiáng)綁定。

以上海為例，淮海路、南京東路、新天地三大核心商圈，2025 年首發(fā)品牌數(shù)量占全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)首發(fā)總量的62%；在這三大商圈的首發(fā)品牌中，首店、旗艦店的占比高達(dá)78%，而非核心商圈首發(fā)品牌占比不足15%。

在全國(guó)其他地方也是如此。

北京三里屯太古里、成都春熙路 IFS、杭州湖濱銀泰 in77 等全國(guó)標(biāo)桿級(jí)項(xiàng)目，憑借成熟的商圈氛圍與運(yùn)營(yíng)能力，聚集了全國(guó)重點(diǎn)城市國(guó)際一線品牌首店的40%以上。

同時(shí)，核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的有效品牌密集度（按入駐品牌數(shù)/可租賃面積測(cè)算），約為非核心商圈普通商業(yè)項(xiàng)目的3-5倍；

并且，出租率數(shù)據(jù)差距也同樣顯著——2025年核心商圈優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心平均出租率保持在 96%以上，而非核心商圈及區(qū)域型商業(yè)項(xiàng)目平均出租率約83.5%。

所以，在消費(fèi)縮減、“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局下，各類商業(yè)品牌資源持續(xù)向頭部?jī)A斜，中小項(xiàng)目與非核心區(qū)域項(xiàng)目的生存空間被進(jìn)一步擠壓。

第四，新項(xiàng)目碾壓存量，低質(zhì)項(xiàng)目加速出清

同一商圈內(nèi)，硬件升級(jí)、設(shè)計(jì)迭代的新項(xiàng)目對(duì)存量項(xiàng)目的沖擊呈“降維打擊”態(tài)勢(shì)。

2025年全國(guó)新開(kāi)業(yè)的集中式商業(yè)項(xiàng)目共360+個(gè)（總體量超2740萬(wàn)平方米），其中定位中高端、頭部商管運(yùn)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心超180個(gè)，新增商業(yè)建筑面積約1600萬(wàn)平方米；這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目中，超60%集中在北京、上海、廣州、深圳、武漢、成都等一二線城市的核心及成熟商圈。

這些新項(xiàng)目普遍具備更高的層高、更賞心悅目的立面、更怡人的景觀、更合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)、更豐富的體驗(yàn)業(yè)態(tài)（如沉浸式劇場(chǎng)、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館、親子互動(dòng)中心），與硬件老化、業(yè)態(tài)單一的老項(xiàng)目形成鮮明對(duì)比。

這批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的加入，在一個(gè)消費(fèi)需求下降的市場(chǎng)環(huán)境下，構(gòu)成了慘烈的“減量博弈”格局，這就推動(dòng)低質(zhì)量存量項(xiàng)目加速退出市場(chǎng)。

我們來(lái)看幾個(gè)具體案例。

2025年7月開(kāi)業(yè)的深圳大悅城（25萬(wàn)平方米體量、地鐵5/12號(hào)線靈芝站上蓋），憑借 “盒子Mall+街區(qū)”開(kāi)放式硬件布局、超 50%的首店及定制店占比（近400家品牌入駐）、高比例體驗(yàn)業(yè)態(tài)等核心優(yōu)勢(shì)，開(kāi)業(yè)首日即斬獲 42 萬(wàn)人次客流與近2000萬(wàn)元銷售額，近百家品牌登頂全國(guó)或深圳銷冠，成功填補(bǔ)寶安片區(qū)高端商業(yè)空白。

但與此同時(shí)，它不僅截留了原本跨區(qū)域前往壹方城等項(xiàng)目的消費(fèi)客群，更倒逼周邊優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目加速品牌煥新與場(chǎng)景升級(jí)。而區(qū)域內(nèi)硬件老化、業(yè)態(tài)單一的低質(zhì)老項(xiàng)目，因無(wú)法匹配 Z 世代消費(fèi)需求，正面臨客群流失、業(yè)績(jī)下滑的生存壓力，成為“新項(xiàng)目以降維優(yōu)勢(shì)沖擊存量、低質(zhì)項(xiàng)目加速出清”的典型例證。

無(wú)獨(dú)有偶。上海南翔印象城MEGA在2020開(kāi)業(yè)后，它以巨大的體量、豐富的業(yè)態(tài)、多元場(chǎng)景體驗(yàn)，虹吸了周邊的消費(fèi)客流。這就使得在它輻射半徑5公里內(nèi)，一些商場(chǎng)客流下降30%以上，這些商場(chǎng)里的多數(shù)商戶月銷下滑25%-40%，其中餐飲與親子業(yè)態(tài)分流最顯著 。

第五，品牌成為核心資源，反制很多商場(chǎng)

隨著商業(yè)項(xiàng)目供過(guò)于求，品牌成為稀缺資源，議價(jià)權(quán)顯著提升。頭部連鎖品牌普遍面臨 “高邀約、低開(kāi)店”的供求失衡格局，比如：

在新茶飲領(lǐng)域，茶顏悅色無(wú)疑是商場(chǎng)招商的 “香餑餑”，但其對(duì)外擴(kuò)張卻始終秉持 “寧缺毋濫” 的原則。

面對(duì)海量的外地商場(chǎng)邀約，茶顏悅色并未盲目提速，而是優(yōu)先選擇那些能滿足客群畫(huà)像、租金條件與供應(yīng)鏈支撐的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行合作，這種 “優(yōu)中選優(yōu)” 的策略使其成為行業(yè)內(nèi)謹(jǐn)慎擴(kuò)張的典型案例。

Manner咖啡2025年的擴(kuò)張軌跡更能凸顯頭部品牌的稀缺性：全年新增約600-700 家直營(yíng)門店，截至年底門店總數(shù)突破2200家，且始終堅(jiān)持全直營(yíng)模式，拒絕加盟擴(kuò)張。

從時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，Manner咖啡在2025年3月剛突破2000家直營(yíng)門店，半年內(nèi)便穩(wěn)步增長(zhǎng)超200家，這種“穩(wěn)中有進(jìn)”的節(jié)奏，與茶顏悅色的謹(jǐn)慎外擴(kuò)形成呼應(yīng)。兩者均在海量商場(chǎng)邀約中保持篩選定力，印證了優(yōu)質(zhì)連鎖品牌在商業(yè)地產(chǎn)招商中的核心地位，也反映出當(dāng)前“品牌挑商場(chǎng)”的供求格局。

而泡泡瑪特更為典型。他們憑借全球化IP影響力，成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“品牌選商場(chǎng)”的典型代表。

2025 年泡泡瑪特全球門店凈增120-150家，但國(guó)內(nèi)市場(chǎng)僅凈增20-30家，他們堅(jiān)持“非核心商圈不進(jìn)”的精品化策略。作為全球頭部購(gòu)物中心必爭(zhēng)品牌，其已進(jìn)入巴黎老佛爺、倫敦牛津街等頂級(jí)商圈。

當(dāng)下想邀請(qǐng)泡泡瑪特旗艦店入住的商場(chǎng)不計(jì)其數(shù)，泡泡瑪特在選址談判中掌握絕對(duì)主動(dòng)權(quán)，要求商場(chǎng)提供核心位置與定制化支持，凸顯出明顯的供求關(guān)系倒置。

所以，上述這些頭部品牌均因堅(jiān)持“重質(zhì)不重量”的拓店策略，主動(dòng)篩選物業(yè)以保障運(yùn)營(yíng)質(zhì)量與品牌調(diào)性。

為吸引優(yōu)質(zhì)品牌，商場(chǎng)不得不推出租金減免、裝修補(bǔ)貼、物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠等政策，部分核心商圈項(xiàng)目甚至給出“保底租金+流水分成”的靈活合作模式，品牌對(duì)商場(chǎng)的反制能力達(dá)到歷史峰值。

而缺乏品牌吸引力的項(xiàng)目，只能接納小眾品牌或次級(jí)業(yè)態(tài)，陷入“品牌層級(jí)低—客流少— 業(yè)績(jī)差—品牌流失”的惡性循環(huán)。

第六，大多數(shù)商業(yè)在未來(lái)高度依靠社區(qū)化生存。

面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，社區(qū)化成為多數(shù)商業(yè)體的“生存之道”。

從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)可以看出，社區(qū)型購(gòu)物中心的優(yōu)點(diǎn)就在于抗風(fēng)險(xiǎn)能力突出：第一太平戴維斯與戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2025年社區(qū)型購(gòu)物中心平均空置率6.5%，遠(yuǎn)低于區(qū)域型購(gòu)物中心的11.1%；中指研究院監(jiān)測(cè)表明，社區(qū)型購(gòu)物中心租金同比基本持平，顯著優(yōu)于整體商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)0.34%-0.81%的降幅。

所以，在這樣的高度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，即使是國(guó)內(nèi)商業(yè)頂級(jí)操盤團(tuán)隊(duì)——瑞安房地產(chǎn)，在面對(duì)上海激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也是率先提出“社區(qū)商業(yè)3.0”策略，核心是從"賣商品"向"賣生活"的根本性轉(zhuǎn)型。

因此，他們重構(gòu)了業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)， 65% 民生業(yè)態(tài)筑牢基本盤，并且在運(yùn)營(yíng)升級(jí)，通過(guò)"園丁式" 服務(wù)提升社區(qū)粘性，打造有溫度的社區(qū)。

具體來(lái)看，瑞安在上海瑞虹天地?太陽(yáng)宮聚焦周邊3公里社區(qū)客群，優(yōu)化生鮮超市、社區(qū)食堂、親子教育、便民服務(wù)等業(yè)態(tài)占比至65%，2025年客群復(fù)購(gòu)率達(dá)72%，日均客流穩(wěn)定在3萬(wàn)人次以上。這樣就保證了他們即便在整體消費(fèi)疲軟的背景下，銷售額仍實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)4.3%。

第七，全國(guó)性的城市更新政策推出后，市中心的低效資產(chǎn)將被喚醒，加之非標(biāo)商業(yè)模式越來(lái)越成熟，帶動(dòng)城市中心區(qū)資產(chǎn)升值

在前些年狂飆突進(jìn)的城市化時(shí)代，各地政府重心都在城市擴(kuò)張和增量建設(shè)，他們無(wú)瑕顧及老城的更新改造，導(dǎo)致很多城市出現(xiàn)了新城繁榮，老城凋敝的景象。

各地的老城、歷史文化街區(qū)、閑置低效的城市中心產(chǎn)業(yè)區(qū)，如同一頭頭沉睡的獅子，被市場(chǎng)所擱置和遺忘。

2025年國(guó)務(wù)院印發(fā)《城市更新行動(dòng)實(shí)施方案》，明確提出“激活老城低效資產(chǎn)，打造宜居宜業(yè)的城市空間”，因此，各地政府紛紛加大老城改造投入。

在以算城市經(jīng)營(yíng)賬為主要考核指標(biāo)的當(dāng)下，各地政府都更加重視激活老城的資源。畢竟，千百年來(lái)，每個(gè)城市的老城區(qū)擁有新城無(wú)可比擬的文化、商業(yè)和公共資源，人口密度高、市場(chǎng)活力大。

這批沉睡的老城在新的國(guó)家級(jí)城市更新政策的刺激下，必然會(huì)重新繁榮。而市中心的低效資產(chǎn)也將面臨新一輪的價(jià)值重塑的過(guò)程。

同時(shí)，經(jīng)過(guò)幾年的探索，當(dāng)下中國(guó)各地的非標(biāo)商業(yè)通過(guò)新穎的設(shè)計(jì)、獨(dú)特的場(chǎng)景營(yíng)造和先進(jìn)的招商運(yùn)營(yíng)，已經(jīng)形成成熟商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。他們用更先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)理念，更有創(chuàng)造力的營(yíng)銷活動(dòng)，帶動(dòng)一批首發(fā)品牌回歸主城核心區(qū)。

而各地市老城區(qū)千百年來(lái)自然生長(zhǎng)出來(lái)的城市肌理和空間格局，在城市人文歷史價(jià)值和情緒價(jià)值上，都超過(guò)了工業(yè)化復(fù)制的標(biāo)化商業(yè)體。這種差異化的場(chǎng)域空間，更具備商業(yè)價(jià)值重塑的潛力。

第八，整體商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入加速出清階段。

從上述分析來(lái)看，進(jìn)入2026年，各地商業(yè)市場(chǎng)都將迎來(lái)一場(chǎng)大變局。

那些缺乏消費(fèi)市場(chǎng)基礎(chǔ)、產(chǎn)品力一般、依靠行政補(bǔ)貼維持、運(yùn)營(yíng)能力弱的項(xiàng)目，都將陸續(xù)停擺，進(jìn)入到慘烈的出清階段。

2026年的商業(yè)大洗牌，本質(zhì)是市場(chǎng)對(duì)“過(guò)剩產(chǎn)能”與“低效供給”的出清。那些缺乏消費(fèi)基礎(chǔ)、產(chǎn)品力薄弱、依賴補(bǔ)貼生存、運(yùn)營(yíng)能力不足的項(xiàng)目，將陸續(xù)退出舞臺(tái)；而經(jīng)過(guò)市場(chǎng)篩選后的商業(yè)體，將呈現(xiàn)“二八分化”的新格局：

在未來(lái)，80%的商業(yè)體將回歸社區(qū)服務(wù)本質(zhì)，聚焦高頻剛需與便民體驗(yàn)，成為連接居民生活的 “毛細(xì)血管”；20% 的優(yōu)質(zhì)商業(yè)將承載城市的核心功能，憑借首發(fā)經(jīng)濟(jì)、文化體驗(yàn)、微度假場(chǎng)景，成為城市的“名片與窗口”。

然而，這場(chǎng)洗牌不是終點(diǎn)，而是中國(guó)商業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量提升”轉(zhuǎn)型的起點(diǎn)。未來(lái)，商業(yè)的核心價(jià)值將回歸“人”本身——無(wú)論是社區(qū)商業(yè)的“便民溫度”，還是優(yōu)質(zhì)商業(yè)的 “城市高度”，唯有讀懂消費(fèi)者需求、貼合城市發(fā)展脈搏，才能在變革中站穩(wěn)腳跟，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的長(zhǎng)期增值。

注：文章部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：

仲量聯(lián)行《2025年第四季度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

戴德梁行《2025 中國(guó)首店經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》

仲量聯(lián)行2025年Q4商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告

戴德梁行 2025 年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)

大悅城控股官方發(fā)布、深圳新聞網(wǎng)、南方都市報(bào)

贏商大數(shù)據(jù)，2026 年 1 月

情緒力品牌觀察

商業(yè)項(xiàng)目

華東地區(qū)-上海：/////// / / / / / / / / / / / / /

杭州：/ |紹興：|蘇州：|合肥：/|福州：｜浙江：

華北地區(qū)-北京：///////|天津：|山西：

華南地區(qū)-廣州： | |深圳： / |惠州： |臺(tái)灣：

西南地區(qū)-成都：/////// |重慶：//

華中地區(qū)-長(zhǎng)沙： / ｜武漢：/ ｜張家界：｜河南：

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅城市：| | | | ｜

住宅：| |

酒店民宿非標(biāo)住宅：

文旅項(xiàng)目

華東地區(qū)-南京： |合肥：/ |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

東北地區(qū)-大連： |

西北地區(qū)-寧夏：

華北地區(qū)-北京：// |秦皇島： |承德：

華中地區(qū)-鄭州：

西北地區(qū)-西安：

新物種、新趨勢(shì)、新觀察

行業(yè)趨勢(shì)

國(guó)際案例

曼谷：

日本：| | | | | | | |

美國(guó)：

德國(guó)：

巴黎：