文/上海進深 嚴明會

前不久，網(wǎng)絡上流露出了2026年一批次土拍的托底名單：

徐匯長橋地塊由上實托底；嘉定新城地塊由象嶼托底；青浦徐涇地塊由綠城托底。

這一名單很快得到了部分印證。

2月6日，上海城開凌云置業(yè)有限公司發(fā)布徐匯長橋地塊的招標公告，總投資435000萬元，建安費100000萬元。工程內(nèi)容包括住宅、商業(yè)、配套用房、地下車庫等。

2月3日，地塊前期研策服務項目的中標已先行公示。

上海凌云城開置業(yè)成立于2026年2月4日，法定代表人楊崢予，由上海城開（集團）有限公司100%持股。

該公司由上海實業(yè)控股有限公司旗下上海實業(yè)城市開發(fā)集團有限公司（0563.HK）和徐匯區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會共同投資。

按照計劃，2026年一批次土拍將于3月13日舉行，3幅涉宅用地起始總價66.4億元。

上海延續(xù)了近年精準供地的策略，不追求規(guī)模，而是強調(diào)每一宗地與當下市場需求的匹配度。

三塊地各有側(cè)重：徐匯地塊區(qū)位核心但開發(fā)復雜；嘉定地塊總價可控、去化預期相對較好；青浦地塊位置優(yōu)越但競爭激烈。

徐匯長橋地塊

徐匯長橋地塊（S031102單元S04-16地塊）為商住綜合用地，住宅占比不高于75%，商業(yè)占比不低于25%，容積率2.0。

這是本次土拍最為核心的一個地塊。起始總價26.75億元，起始樓面價48511元/㎡。

其最大優(yōu)勢在于交通條件，緊鄰15號線羅秀路站，具備典型的地鐵上蓋屬性，在徐匯南部并不多見。周邊生活配套成熟，教育資源齊全，板塊居住氛圍穩(wěn)定。

25%的商業(yè)配建比例疊加凈菜超市、社區(qū)食堂等公共服務設施，對開發(fā)商的產(chǎn)品統(tǒng)籌能力和后期運營能力提出了更高要求。同時，周邊城市界面以老小區(qū)為主，更新程度一般。

從價格端看，周邊項目如“海上·清和璽”成交價約11.2—11.3萬元/㎡，未來該地塊入市價格大概率仍將在這一帶形成理性區(qū)間，難以走激進溢價路線。

嘉定新城地塊

嘉定新城地塊（JDC1-1703單元B06-01地塊）為純住宅用地，容積率1.7，限高40米，產(chǎn)品形態(tài)預計為小高層 洋房組合。

起始總價14.59億元，起始樓面價24500元/㎡。

其核心價值在于低總價、高確定性。整體地價可控，對房企資金壓力相對友好，是當前市場環(huán)境下較受歡迎的安全型標的。

地塊條件本身也較為均衡。距11號線白銀路站約500—600米，步行可達；南側(cè)直面紫氣東來公園，景觀資源優(yōu)越；周邊商業(yè)、教育、文化配套成熟，多為現(xiàn)成資源，可直接承接。

板塊購買力已被多次驗證，前期項目如“招商·林嶼湖畔”去化較快。主要挑戰(zhàn)在于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高，對產(chǎn)品細節(jié)和性價比提出更高要求。

青浦徐涇地塊

青浦徐涇地塊（QPPO-0101單元18-05地塊）同樣為純住宅用地，容積率2.2。

起始總價25.10億元，起始樓面價約3萬元/㎡。

其最大優(yōu)勢是交通配置：緊鄰2號線蟠祥路站，同時靠近17號線蟠龍路站，屬于典型的雙軌交地塊；1公里范圍內(nèi)集聚蟠龍?zhí)斓氐瘸墒焐虡I(yè)，生活便利度很高。

但這也是三宗地中競爭壓力最為集中的一塊。

西側(cè)緊鄰寶業(yè)項目（樓面價約31561元/㎡），已規(guī)劃高層住宅并引入部分創(chuàng)新設計，未來將形成貼面競爭。同時，大虹橋區(qū)域整體供應量仍然偏高，疊加2026年起早期項目限售逐步解禁，二手房源釋放預期增強，對新房銷售節(jié)奏構(gòu)成考驗。

價格層面，項目入市后大概率仍將參考周邊新房體系，空間有限、博弈加劇。