上市5年多、市值從峰值550億港元縮水至52億港元，金科服務(wù)于2026年2月20日正式從港交所退市，成為港股第四家退市物企，而這背后是博裕資本近5年、累計(jì)超53億港元的資本投入，最終成為其實(shí)際控制人。

2026年2月20日16時(shí)，隨著港交所相關(guān)公告的生效，金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（09666.HK）的港股上市歷程正式畫上句號(hào)。從2020年11月登陸港交所、獲評(píng)“西南物業(yè)第一股”，到2026年終止上市，5年多時(shí)間里，這家企業(yè)經(jīng)歷了上市后的規(guī)模擴(kuò)張與后續(xù)的股權(quán)更迭，也成為博裕資本資本運(yùn)作版圖中的重要一筆。

圖源：金科服務(wù)公告

公開信息顯示，金科服務(wù)的前身是金科股份旗下物業(yè)服務(wù)板塊，2020年11月17日在港交所掛牌上市，發(fā)行價(jià)44.8港元/股，首日市值即突破280億港元；上市后股價(jià)最高沖高至85港元（2021年上半年），對(duì)應(yīng)市值超550億港元，市盈率一度超過(guò)80倍，與碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)等企業(yè)同處于港股物管板塊市值前列。彼時(shí)，作為金科股份“輕重分離”戰(zhàn)略的核心載體，金科服務(wù)受到市場(chǎng)關(guān)注，其成長(zhǎng)性被多家機(jī)構(gòu)提及。

轉(zhuǎn)折始于原母公司金科股份的流動(dòng)性危機(jī)。2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，金科股份深陷流動(dòng)性困境，為緩解現(xiàn)金流壓力，2021年12月，金科股份將其所持金科服務(wù)22.69%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給博裕資本，轉(zhuǎn)讓金額37.34億港元，每股轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)26港元。此次交易后，博裕資本成為金科服務(wù)第二大股東，彼時(shí)市場(chǎng)普遍將其定位為“財(cái)務(wù)投資者”，視為金科股份“斷臂求生”的助力者。

隨著金科股份債務(wù)危機(jī)的持續(xù)發(fā)酵，博裕資本逐步從幕后走向臺(tái)前，開啟了對(duì)金科服務(wù)的控股布局。2022年，博裕資本以12港元/股的價(jià)格發(fā)起部分要約收購(gòu)，增持金科服務(wù)11.94%的股份，總耗資約9.3億港元，持股比例升至34.63%，正式成為金科服務(wù)第一大股東，其角色也從財(cái)務(wù)投資轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略控股。

2025年，金科服務(wù)的股權(quán)格局迎來(lái)決定性變化。當(dāng)年3月，金科股份質(zhì)押給博裕資本的1.08億股金科服務(wù)股份，在阿里司法拍賣平臺(tái)經(jīng)三次流拍后，最終由博裕資本以約7.18億港元（折合每股6.67港元）競(jìng)得。此次司法拍賣完成后，博裕資本對(duì)金科服務(wù)的持股比例提升至55.91%，正式成為其實(shí)際控制人，同時(shí)也觸及港交所《收購(gòu)守則》中“30%—50%股東增持2%以上必須發(fā)起強(qiáng)制要約”的規(guī)定。截至此時(shí)，博裕資本在金科服務(wù)身上的累計(jì)投入已超過(guò)53億港元。

控股之后，博裕資本隨即啟動(dòng)金科服務(wù)的私有化進(jìn)程。2025年11月18日，金科服務(wù)與博裕資本旗下BroadGonggaInvestmentPte.Ltd.聯(lián)合發(fā)布公告，中金公司代表要約人提出收購(gòu)全部股份并建議撤銷上市地位的要約，其中基本要約價(jià)為每股6.67港元，經(jīng)提高要約價(jià)為每股8.69港元，較當(dāng)時(shí)市價(jià)溢價(jià)26.49%。該要約附帶兩項(xiàng)核心條件：臨時(shí)股東大會(huì)通過(guò)退市決議案，且要約人獲得不少于90%無(wú)利害關(guān)系股份的有效接納。

2026年1月16日，相關(guān)要約獲得95.56%的無(wú)利害關(guān)系股東接納，私有化條件全部達(dá)成，為2月20日的正式退市奠定基礎(chǔ)。退市前，金科服務(wù)股價(jià)穩(wěn)定在8.69港元，對(duì)應(yīng)市值約52億港元，較其2021年上半年創(chuàng)下的歷史最高市值550億港元蒸發(fā)超90%；停牌前市盈率不足6倍，據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，同期A股物企平均市盈率約為12倍。

從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，金科服務(wù)的基本面仍保持一定韌性。其2025年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，上半年公司總收入約為23.34億元，同比下降約3.1%；其中住宅服務(wù)收入約17.46億元，占總收入的74.8%，核心業(yè)務(wù)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入16.3億元，同比下降約0.5%；上半年毛利約4.57億元，同比下降8.4%，凈利潤(rùn)約7230萬(wàn)元，擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)約6500萬(wàn)元。截至2025年年中，公司現(xiàn)金及流動(dòng)性資產(chǎn)達(dá)26.512億元，全國(guó)管理面積保持在約2.19億平方米，同時(shí)仍有未使用的上市募集資金14.79億港元。

對(duì)于此次私有化退市，金科服務(wù)方面曾表示，私有化將使要約人和公司得以推行以長(zhǎng)期增長(zhǎng)和價(jià)值創(chuàng)造為導(dǎo)向的戰(zhàn)略決策，免受上市公司固有的市場(chǎng)預(yù)期和股價(jià)波動(dòng)的壓力，同時(shí)減輕維持上市地位帶來(lái)的行政和合規(guī)負(fù)擔(dān)，使管理層能將時(shí)間和財(cái)務(wù)資源集中于核心業(yè)務(wù)。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)分析，博裕資本推動(dòng)金科服務(wù)退市，與當(dāng)前港股物管板塊估值低迷、金科服務(wù)上市平臺(tái)融資及品牌效能變化相關(guān)，退市后其可減少公眾股東相關(guān)約束，優(yōu)化資產(chǎn)與業(yè)務(wù)調(diào)整效率。

值得注意的是，金科服務(wù)并非港股物管板塊個(gè)例。截至目前，其已成為繼藍(lán)光嘉寶服務(wù)、華發(fā)物業(yè)、融信服務(wù)之后，第四家從港交所退市的物業(yè)企業(yè)。梳理四家企業(yè)退市背景可見，其退市均涉及原母公司經(jīng)營(yíng)狀況、自身業(yè)績(jī)表現(xiàn)、港股物管板塊估值環(huán)境等相關(guān)因素，反映出房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下，物管板塊正經(jīng)歷轉(zhuǎn)型調(diào)整與格局分化。

5年港股路，從市值高點(diǎn)到終止上市，金科服務(wù)的退市是行業(yè)周期與資本運(yùn)作共同作用的結(jié)果，博裕資本近5年的持續(xù)布局，為這家物企的后續(xù)發(fā)展明確了新的方向，其獨(dú)立發(fā)展路徑仍有待市場(chǎng)進(jìn)一步檢驗(yàn)。