新快報(bào)訊 春節(jié)后復(fù)工次日，廣州土地市場(chǎng)便迎來(lái)一筆百億級(jí)交易。2月25日上午，天河區(qū)黃埔大道以南、馬場(chǎng)路以東地塊（即馬場(chǎng)1期地塊）正式進(jìn)入限時(shí)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，吸引了越秀、保利、華潤(rùn)等8家企業(yè)參與競(jìng)拍。經(jīng)過(guò)243輪激烈角逐，歷時(shí)9小時(shí)，最終由越秀地產(chǎn)以236.04億元奪下，該地塊也由此躋身廣州土拍史上總價(jià)第二位。

馬場(chǎng)地塊躋身廣州土拍總價(jià)亞軍

作為珠江新城東區(qū)最后一塊大規(guī)模未開發(fā)用地，馬場(chǎng)地塊一直備受市場(chǎng)關(guān)注。根據(jù)規(guī)劃，馬場(chǎng)片區(qū)的總體定位為“人民文體新客廳、國(guó)際商都消費(fèi)地”，片區(qū)總用地面積38.42公頃，規(guī)劃總建筑面積約73萬(wàn)平方米。其中，商業(yè)商務(wù)體量約50萬(wàn)平方米，居住面積約22萬(wàn)平方米。2025年10月，廣州市印發(fā)的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》中，已將“馬場(chǎng)片區(qū)”與聚龍灣太古里、華潤(rùn)萬(wàn)象城并列，列為重點(diǎn)推動(dòng)建設(shè)的高端商業(yè)載體。

此次出讓地塊航拍圖

根據(jù)出讓公告，馬場(chǎng)1期地塊用途豐富，包含了商業(yè)用地B1兼容商務(wù)用地B2、其它交通設(shè)施用地S9、商務(wù)用地B2兼容商業(yè)用地B1、其它交通設(shè)施用地S9、二類居住用地R2、服務(wù)設(shè)施用地R22、中小學(xué)用地A33?？傆玫孛娣e194500.39平方米，其中出讓宗地面積174007.24平方米，計(jì)算容積率建筑面積≤566962平方米。

令外界矚目的是，馬場(chǎng)地塊將分兩批掛牌，此次馬場(chǎng)1期地塊的掛牌起始價(jià)便高達(dá)1864365萬(wàn)元，這一金額相當(dāng)于2025年廣州全年涉宅用地成交總額的近四成。25日當(dāng)天，經(jīng)過(guò)243輪激烈角逐，歷時(shí)9小時(shí)，最終由越秀地產(chǎn)以236.04億元奪下，這一地塊的成交總價(jià)僅次于番禺亞運(yùn)城地塊（255億元）。

需要注意的是，此次地塊出讓對(duì)競(jìng)得企業(yè)的要求較高。在資金方面，競(jìng)得人需確保參與宗地競(jìng)買的土地出讓價(jià)款（含競(jìng)買保證金）不得來(lái)源于任何形式的融資資金，包括金融機(jī)構(gòu)各類融資、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的借款或預(yù)付款，以及其他自然人、法人或非法人組織的借款，亦不得以其控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等方式投入。不過(guò)，后續(xù)該地塊發(fā)布補(bǔ)充公告，允許競(jìng)買人采用紙質(zhì)保函替代現(xiàn)金繳納競(jìng)買保證金。

在地塊建設(shè)方面，要求同樣嚴(yán)格。競(jìng)得人須在珠江新城東區(qū)AT111323地塊建設(shè)一家計(jì)算容積率建筑面積不低于45000平方米的國(guó)際知名五星級(jí)酒店以及同品牌酒店式公寓。同時(shí)須按規(guī)劃要求建設(shè)規(guī)劃條件中的AT111313、AT111314地塊，按廣州市土地開發(fā)中心通知時(shí)間進(jìn)場(chǎng)建設(shè)，2年內(nèi)完成建設(shè)。此外，AT111321、AT111323地塊項(xiàng)目建成后，競(jìng)得人須自持全部物業(yè)，自持年限與土地出讓年限一致，自持物業(yè)需整體確權(quán)，且未經(jīng)廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市天河區(qū)人民政府同意，在自持年限內(nèi)不得分割處分，抵押、轉(zhuǎn)讓須與本項(xiàng)目全部自持物業(yè)整體一并辦理。

天河去年量?jī)r(jià)齊升，片區(qū)高端改善型產(chǎn)品占比攀升

從樓市表現(xiàn)來(lái)看，該地塊周邊主力產(chǎn)品為150平方米以上的大平層，目前在售項(xiàng)目包括保利天曜，其2025年11月的銷售均價(jià)約9.4萬(wàn)元/平方米。值得一提的是，馬場(chǎng)地塊所在的天河區(qū)是2025年全市唯一實(shí)現(xiàn)成交量與成交均價(jià)雙增長(zhǎng)的區(qū)域。普睿廣佛的數(shù)據(jù)顯示，天河區(qū)去年成交面積達(dá)61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31%；成交均價(jià)為每平方米81070元，同比上升7%。全年成交總額達(dá)496億元，占全市成交金額的五分之一。

其中，馬場(chǎng)路地塊地處泛珠江新城板塊，該板塊土地資源極為稀缺，近五年來(lái)未有全新項(xiàng)目入市。成交價(jià)格門檻高企，整體單價(jià)穩(wěn)居全市第一梯隊(duì)，目前在售項(xiàng)目多為樓齡較長(zhǎng)的大面積傳統(tǒng)豪宅，去化節(jié)奏緩慢。

從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，天河區(qū)各板塊中，140-200平方米戶型仍是成交主力。近年來(lái)，200平方米以上高端改善型產(chǎn)品占比持續(xù)提升，其中泛珠江新城板塊300平方米以上戶型占比達(dá)34%，整體以千萬(wàn)級(jí)豪宅項(xiàng)目為主，3000萬(wàn)以上總價(jià)的頂豪產(chǎn)品市場(chǎng)份額在不斷擴(kuò)大。

隨著馬場(chǎng)地塊的成功出讓，市場(chǎng)普遍預(yù)期，這里將成為廣州城市核心區(qū)的全新地標(biāo)。項(xiàng)目不僅將以頂奢商業(yè)補(bǔ)齊區(qū)域短板，驅(qū)動(dòng)珠江新城東區(qū)消費(fèi)升級(jí)，其規(guī)劃的高品質(zhì)住宅也將打破天河區(qū)現(xiàn)有的市場(chǎng)格局，成交價(jià)有望沖擊區(qū)域新高。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，高價(jià)地塊的誕生，往往能在短期內(nèi)顯著提振市場(chǎng)預(yù)期。例如，去年深圳四大項(xiàng)目（深圳灣澐璽、中信信悅灣、聯(lián)泰超總灣、后海招商璽）密集入市后，對(duì)市場(chǎng)的帶動(dòng)很明顯，表現(xiàn)在豪宅購(gòu)房增加，特別是二手豪宅掛牌和銷售增加，背后是業(yè)主想置換新的產(chǎn)品，對(duì)于賣舊買新、賣小買大的置換型需求有明顯的利好。豪宅交易增加，至少在單價(jià)上，對(duì)短期內(nèi)價(jià)格的穩(wěn)定有積極意義。

不過(guò)，他進(jìn)一步指出，效果多大取決于是否能推動(dòng)產(chǎn)品力、配套等供給端的好房子革命，并激活需求端?？紤]到豪宅交易的小眾化，以及新房和二手房均為低總價(jià)交易主導(dǎo)，再加上賣舊買新（豪宅）對(duì)于多數(shù)需求來(lái)說(shuō)，需要補(bǔ)差價(jià)，很多二手房豪宅需要折價(jià)，交易周期比較長(zhǎng)，部分業(yè)主惜售等，實(shí)際的拉動(dòng)作用有多大，還需要謹(jǐn)慎看待。