來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

觀點(diǎn)網(wǎng) 馬年開工第二天，幾乎所有上海熱門樓盤的銷售們都在忙著給客戶解釋新落地的“滬七條”。

2月25日上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，將自2026年2月26日起正式施行。

這一《通知》承接了去年8月發(fā)布的“滬六條”政策，針對當(dāng)下上海市場限購、公積金、房產(chǎn)稅三項(xiàng)重點(diǎn)，進(jìn)一步調(diào)整本地市民與來滬市民的購房門檻。

“現(xiàn)在社保個稅要求低了，鼓勵外省市客戶來滬購房，而且貸款額度也提高了不少?！庇^點(diǎn)新媒體詢問業(yè)內(nèi)人士得知，

新政落地時刻

在住房限購層面，“滬七條”縮短了社保及個稅年限，非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房，社保或個稅繳納年限縮短為連續(xù)繳納滿1年及以上；同時，社?；騻€稅滿3年及以上的非滬籍居民家庭或單身人士在現(xiàn)有限購政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房。

此外，“滬七條”針對持居住證群體另補(bǔ)充新購房政策，持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍家庭或單身人士，可直接在全市范圍內(nèi)購買1套住房，無需提供社?；騻€稅證明。

事實(shí)上，早在2024年9月，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》中，就曾明確上海將針對居住證落實(shí)購房支持政策，賦予居住證更多購房權(quán)益的政策，對持有《上海市居住證》滿3年、且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值的居民家庭，可享受滬籍居民家庭購房待遇。對比該政策，“滬七條”進(jìn)一步降低了門檻，以居住證持有年限為條件，即可獲得在全市范圍內(nèi)購房的資格。

個人住房房產(chǎn)稅方面，自2026年1月1日起，對本市戶籍居民家庭中，子女成年后新購的住房，若屬于該成年子女家庭的唯一住房，暫免征收房產(chǎn)稅。

該政策特別針對購房人未成年時與父母共有住房，成年后新購或置換住房的情況，只要新購住房屬于其家庭的唯一住房，即可享受免稅。

這條政策的要點(diǎn)落在了“置換”二字。

此前，滬籍子女作為購房人，成年后首次購房已免征房產(chǎn)稅，但在尋求房產(chǎn)置換時，仍然會重新計(jì)稅。而該新政明確，若個人在置換后屬于家庭唯一住房，即可繼續(xù)免征房產(chǎn)稅，與父母共有住房不計(jì)入。

至此，上海房產(chǎn)稅的“優(yōu)惠力度”再拉高一個階段，這一政策的實(shí)施從另一維度體現(xiàn)了2025年12月30日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局兩部委發(fā)布的公告，明確自2026年1月1日起個人住房增值稅新政，核心在于統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn)、降低交易成本。新政將持有不滿2年的住房交易增值稅率從5%降至3%，并正式全面消除地域差異。

無論是“滬七條”，還是財(cái)政部公告，兩項(xiàng)政策均旨在降低國內(nèi)住房置換需求的交易成本，上海作為先行城市進(jìn)行改善，或可進(jìn)一步帶動全國其他城市的住房置換政策改良。

“滬七條”還調(diào)整了住房公積金貸款政策，首先提升了最高貸款額度，首套住房最高額度從160萬元提高至240萬元，如果同時符合多子女家庭和購買綠色建筑條件。最高上浮35%，家庭公積金貸款最高額度提升至324萬元，第二套住房的最高貸款額度也有所提高。

對于使用過公積金貸款且已結(jié)清的家庭，在上海市無房或僅有1套房的，再次購房時可再次申請公積金貸款。此外，多子女家庭購買第二套住房時，最高貸款額度也可在最高額度基礎(chǔ)上上浮20%。

這條政策實(shí)際優(yōu)化了2015年《上海市加快完善生育支持政策體系推動建設(shè)生育友好型社會的若干措施》中提及的多子女購房政策：優(yōu)化多子女家庭在個人住房貸款中首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，減少購房利息負(fù)擔(dān)，允許多子女家庭依據(jù)實(shí)際房租支出提取公積金；“滬七條”則是將首套優(yōu)化至第二套住房。

除此之外，上述政策還包括放開住房限購，對二孩及以上的多子女家庭（包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭），在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，可再購買1套住房。

“滬七條”發(fā)布背后

觀點(diǎn)新媒體注意到，自2026年初以來，上海正不斷圍繞樓市去庫存持續(xù)加碼政策，為“滬七條”出臺鋪墊。

早在2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，時隔多年再次提及“去庫存”關(guān)鍵詞。對于上海這座超一線城市來說，去庫存的主要方式主要包括三種：取消限購、收儲以及房票試點(diǎn)。2026年，上海去庫存的重點(diǎn)落在了房票制度改良上。

2026年1月底，上海普陀區(qū)甘陵小區(qū)舊住房更新項(xiàng)目以100%簽約率完成征收，該項(xiàng)目正式試點(diǎn)推出房票獎勵機(jī)制，為上海中心城區(qū)首批試行該政策的舊改項(xiàng)目之一。此外，項(xiàng)目還發(fā)布了《舊城區(qū)改建房屋征收房票獎勵辦法》和《舊城區(qū)改建房屋征收補(bǔ)償方案》，直接點(diǎn)明上海普陀開始在征收地塊中引入房票獎勵的方案。

這一房票獎勵模式自2025年開始試點(diǎn)，上海金山、青浦、嘉定、浦東、徐匯等區(qū)域均陸續(xù)推出相關(guān)政策。

去庫存之外，上海還定下了2026年另一樓市重點(diǎn)--保房價(jià)。

2026年2月，上海住建委聯(lián)合中國建設(shè)銀行，支持上海第一批收購二手住房用于保障性租賃住房項(xiàng)目正式簽約，選在浦東、徐匯、靜安三個區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，政府將通過市場化方式收購二手房作保租房，擴(kuò)大上海市民房產(chǎn)的置換通道，或作保障租賃房。

具體來看，浦東新區(qū)的收購標(biāo)準(zhǔn)聚焦內(nèi)環(huán)、2000年以前建成、單套建筑面積70平方米以下、總價(jià)不超過400萬元的產(chǎn)權(quán)清晰個人二手房源，收購主體按市場或評估價(jià)自主開展收購;產(chǎn)權(quán)人出售房屋后，購房款參照房票形式專賬監(jiān)管，需同步購買浦東新區(qū)內(nèi)市場化一手住房，銀行憑一手房預(yù)告登記證明向開發(fā)商支付資金。

靜安區(qū)的收購標(biāo)準(zhǔn)為總價(jià)適中、產(chǎn)權(quán)清晰的成套小戶型二手住房，優(yōu)先面向有置換本區(qū)商品房意愿(一手房優(yōu)先)的產(chǎn)權(quán)人，優(yōu)先布局重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、核心商圈及軌道交通站點(diǎn)3公里輻射圈。

徐匯區(qū)則是通過區(qū)保障性住房公司市場化收購存量小戶型二手住房，收購后按標(biāo)準(zhǔn)裝修配置，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房供應(yīng);資金上以區(qū)級財(cái)政資金牽頭，搭配銀行貸款，租金收益用于成本回收與滾動發(fā)展。

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