行業(yè)還在深度調(diào)整，就在昨天，一場(chǎng)史詩(shī)級(jí)的新政，再次讓整個(gè)行業(yè)看到了“微光”：

上海發(fā)布“滬7條”，將非上海戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)外環(huán)內(nèi)的住房，社保/個(gè)稅年限由3年改為1年。

這意味著上海的限購(gòu)門(mén)檻，從操作層面上被完全解除。

要知道上海是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，去年新建商品房成交超4400億，穩(wěn)居全國(guó)第一，滬7條的信號(hào)意義非常明確：

核心地段的核心資產(chǎn)，將迎來(lái)一波“搶購(gòu)潮”！

行業(yè)深度調(diào)整疊加政策利好，房企如何穿越周期？

艷姐注意到，新年伊始，一些頭部房企在2026年的工作會(huì)議上，已經(jīng)流露出相當(dāng)明確的戰(zhàn)略計(jì)劃：

比如華潤(rùn)置地，在錨定”世界一流的城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”，發(fā)力第二曲線業(yè)務(wù)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)聚焦一二線核心城市，通過(guò)放大產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)積蓄發(fā)展勢(shì)能；

比如中國(guó)金茂，要立志成為“地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品引領(lǐng)者、轉(zhuǎn)型發(fā)展優(yōu)等生”，并通過(guò)產(chǎn)品頂層設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；

再比如中海，明確聚焦深耕一二線城市，通過(guò)好房子迭代，夯實(shí)在高端市場(chǎng)的產(chǎn)品力護(hù)城河……

如果仔細(xì)看，會(huì)發(fā)現(xiàn)頭部房企的新動(dòng)向高度同頻：

其一是聚焦深耕，聚焦核心城市核心地段核心產(chǎn)品；

其二是轉(zhuǎn)型發(fā)展，發(fā)力“第二曲線”業(yè)務(wù)，完成新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。

高度同頻的行業(yè)巨頭，無(wú)疑向市場(chǎng)傳遞了一個(gè)明確信號(hào)：

房企穿越周期，不單是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，更是企業(yè)戰(zhàn)略、商業(yè)模式的競(jìng)爭(zhēng)。

或許我們也能透過(guò)這些動(dòng)作，看到行業(yè)巨頭們對(duì)未來(lái)的思考和布局，甚至可以隱約看到行業(yè)的未來(lái)。

01

“經(jīng)營(yíng)之王”華潤(rùn)置地

關(guān)鍵詞：世界一流的城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商

代表項(xiàng)目：外灘瑞府、士林潤(rùn)園、澐起濱江

在行業(yè)內(nèi)，華潤(rùn)置地率先擺脫了傳統(tǒng)的投資驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)模式，是行業(yè)內(nèi)第一個(gè)實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的房企。

去年上半年，華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收205.6億、營(yíng)收占比21.7%，核心凈利潤(rùn)60.2億、占比60.2%。

在發(fā)力“第二曲線”業(yè)務(wù)的打法下，華潤(rùn)置地以不到龍頭房企7成的銷(xiāo)售規(guī)模，實(shí)現(xiàn)了諸多行業(yè)第一：

營(yíng)收約3000億，行業(yè)第一；凈利潤(rùn)連續(xù)4年，行業(yè)第一；總市值超3000億，行業(yè)第一；資產(chǎn)管理規(guī)模約5000億，行業(yè)第一.....

應(yīng)該說(shuō)華潤(rùn)置地是名副其實(shí)的“經(jīng)營(yíng)之王”，其他房企想超越華潤(rùn)置地，短時(shí)間內(nèi)幾乎沒(méi)有可能。

但華潤(rùn)置地并不滿(mǎn)足于此，在2026年新年獻(xiàn)詞中，華潤(rùn)置地提出：

世界一流的城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商。

圖源：華潤(rùn)置地官微

具體拆解來(lái)看，2個(gè)關(guān)鍵動(dòng)作：

其一，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，將原有業(yè)務(wù)重組為開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)航道、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)航道、輕資產(chǎn)管理收費(fèi)型業(yè)務(wù)航道3大業(yè)務(wù)航道。

特別是被視為華潤(rùn)置地增長(zhǎng)新引擎的輕資產(chǎn)管理航道，未來(lái)在實(shí)操中會(huì)秉持“自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自建品牌、自建能力”的原則，進(jìn)行實(shí)體化、專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)。

其二，組織升級(jí)，重塑總部功能定位，將總部定位為戰(zhàn)略賦能平臺(tái)，剝離具體業(yè)務(wù)職能，聚焦戰(zhàn)略引領(lǐng)、共性平臺(tái)搭建與關(guān)鍵資源統(tǒng)籌，側(cè)重輕量化、平臺(tái)化。

這種戰(zhàn)略導(dǎo)向的模式下，總部從過(guò)去的“管控中心”向“價(jià)值創(chuàng)造中心”轉(zhuǎn)型，控方向、配資源、給支持；業(yè)務(wù)航道按照市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化運(yùn)行規(guī)則，定策略、強(qiáng)經(jīng)營(yíng)、塑品牌，提升運(yùn)營(yíng)效率。

但開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，仍被視為華潤(rùn)置地的壓艙石。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)怎么“玩”？

華潤(rùn)置地的關(guān)鍵詞是——聚焦核心城市、高端產(chǎn)品。

去年上半年，華潤(rùn)置地新增了18個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容建面約148萬(wàn)㎡，權(quán)益地價(jià)322.8億，100%位于核心一二線城市的核心地段。

而且華潤(rùn)置地的高端產(chǎn)品幾乎逢開(kāi)必火，單價(jià)10萬(wàn)+/㎡的翡雲(yún)悅府，全年賣(mài)了1022套、攬金超160億；中環(huán)置地中心賣(mài)了748套、67.9億；時(shí)代之城賣(mài)了895套、61.8億……

澐起濱江效果圖過(guò)程稿

隨著上海的滬7條，艷姐覺(jué)得，卡位上海核心地段的外灘瑞府、士林潤(rùn)園、澐起濱江，大概率會(huì)延續(xù)熱銷(xiāo)之勢(shì)。

02

“科技王”中國(guó)金茂：

關(guān)鍵詞：產(chǎn)品引領(lǐng)者、轉(zhuǎn)型發(fā)展優(yōu)等生

代表項(xiàng)目：金茂璞元、金茂棠前、金茂滿(mǎn)譽(yù)

中國(guó)金茂一直以來(lái)以“科技住宅”享譽(yù)行業(yè)，金茂的產(chǎn)品也一直是一二手房領(lǐng)域的“硬通貨”，去年憑借“金玉滿(mǎn)堂”的全新產(chǎn)品系列，也取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)：

2025年，中國(guó)金茂全口徑銷(xiāo)售1135億、權(quán)益銷(xiāo)售783億，雙雙躋身TOP10并位居行業(yè)第8，較上年分別增長(zhǎng)15.6%、15.5%。

中國(guó)金茂也成為TOP10房企中，唯一實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的房企。

去年上海的金茂棠前賣(mài)了673套、去化7.6萬(wàn)㎡，分別位居上海銷(xiāo)售套數(shù)榜第8、銷(xiāo)售面積榜第6。

艷姐覺(jué)得，中國(guó)金茂在整個(gè)行業(yè)內(nèi)一向有著前瞻性的市場(chǎng)嗅覺(jué)。

在中國(guó)金茂2026年工作會(huì)議上，陶天海也給出了清晰的戰(zhàn)略目標(biāo)：

成為“地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品引領(lǐng)者，轉(zhuǎn)型發(fā)展優(yōu)等生”。

具體來(lái)看，2個(gè)關(guān)鍵詞：

其一是加速經(jīng)營(yíng)改善；

具體來(lái)看，在投資端要聚焦核心城市核心地段，堅(jiān)持投早、投好、投足，優(yōu)化投資策略，加速運(yùn)營(yíng)提效，做優(yōu)增量業(yè)務(wù)；在銷(xiāo)售端，錨定存量去化目標(biāo)，通過(guò)創(chuàng)新舉措盤(pán)活存量，實(shí)現(xiàn)增量帶動(dòng)存量的良性循環(huán)。

其二是推動(dòng)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

中國(guó)金茂提出的轉(zhuǎn)型，覆蓋產(chǎn)品力、第二曲線業(yè)務(wù)、組織能力提升3個(gè)維度。

| 產(chǎn)品力方面，強(qiáng)化產(chǎn)品文化頂層設(shè)計(jì)，將“產(chǎn)品引領(lǐng)、客戶(hù)至上”理念融入企業(yè)基因，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；

| 第二曲線業(yè)務(wù)，明確戰(zhàn)略路徑，打造具有辨識(shí)度的領(lǐng)先品牌，成為行業(yè)標(biāo)桿；

| 組織能力提升，夯實(shí)“六力三比”，提升拓展力、服務(wù)力、運(yùn)營(yíng)力、增值力、奮進(jìn)力和組織力，與過(guò)去比、與集團(tuán)內(nèi)部最優(yōu)比、與行業(yè)最優(yōu)比。

去年上半年，中國(guó)金茂在上海虹口、北京朝陽(yáng)、廣州天河、杭州拱墅、武漢漢陽(yáng)等核心城市的核心地段接連拿地，堅(jiān)定土儲(chǔ)換倉(cāng)。

金茂滿(mǎn)譽(yù)效果圖過(guò)程稿

就上海市場(chǎng)看，金茂璞元、金茂棠前、江灣金茂府，以及去年底競(jìng)得的金茂滿(mǎn)譽(yù)，將直接承接這波新政紅利。

03

“權(quán)益王”中海地產(chǎn)

關(guān)鍵詞：聚焦深耕、好房子迭代

代表項(xiàng)目：安瀾上海、寰宇玖章、云邸玖章

論權(quán)益銷(xiāo)售，中海一直都是行業(yè)內(nèi)比較領(lǐng)先的存在。

剛剛過(guò)去的2025年，中海以2311億的權(quán)益銷(xiāo)售穩(wěn)居行業(yè)第1，比排在第2的多了整整311億。

能取得這么高光的業(yè)績(jī)，一個(gè)重要原因是：

主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品。

2024年中海在上海等幾個(gè)城市的核心位置相繼推出“玖序”系產(chǎn)品，在行業(yè)內(nèi)掀起一陣高端改善的旋風(fēng)。

僅上海、深圳、北京、南京4個(gè)“玖序”系項(xiàng)目銷(xiāo)售超500億。

進(jìn)入到2025年，“三主流”的打法被行業(yè)悉數(shù)模仿，甚至在局部市場(chǎng)被綠城、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展等“反超”。

如何破局？

艷姐注意到，在中海2026年的新年獻(xiàn)詞和近期的動(dòng)作來(lái)看，有2個(gè)關(guān)鍵詞：

其一，聚焦深耕，強(qiáng)化集團(tuán)管控；

中海在1月底進(jìn)行了新一輪組織架構(gòu)調(diào)整，撤銷(xiāo)東部、南部、北部、中西部4個(gè)區(qū)域公司，從過(guò)去的“總部-區(qū)域-城市”到“總部-城市/地區(qū)”兩級(jí)管理，強(qiáng)化集團(tuán)管控；并按地理區(qū)域采用就近原則對(duì)原21個(gè)城市/地區(qū)公司整合重組，聚焦深耕高量級(jí)城市。

其二，好房子迭代，夯實(shí)產(chǎn)品護(hù)城河。

去年底，中海迭代推出了“萬(wàn)方安和”產(chǎn)品系，提煉形成覆蓋170余項(xiàng)全維需求的六大人居生活觀，即更安全、更專(zhuān)屬、更懂我、更好看、更貼心、更恒久。

作為“萬(wàn)方安和”的科技底座，“中海好房子living os”持續(xù)迭代，搭建全生命周期的"安全、舒適、綠色、智慧"的智能人居生態(tài)。

中海新動(dòng)作的目的非常明確：

夯實(shí)中海在核心一二線城市高端市場(chǎng)的產(chǎn)品力護(hù)城河。

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艷姐認(rèn)為，在滬7條的政策紅利下，中海在上海的安瀾上海、云邸玖章、寰宇玖章，以及靜安東斯文里項(xiàng)目，將迎來(lái)爆發(fā)。

04

“操盤(pán)王”綠城中國(guó)

關(guān)鍵詞：自投曲線做精、代建曲線做大

代表項(xiàng)目：潮鳴外灘

自去年劉成云出任綠城中國(guó)“舵手”后，綠城的表現(xiàn)相當(dāng)搶眼。

2025年，綠城中國(guó)以2519億操盤(pán)金額躋身行業(yè)第一。

在操盤(pán)成績(jī)上，由綠城拿到這個(gè)第一并不奇怪。

畢竟綠城除了綠城中國(guó)的自投項(xiàng)目，很大的業(yè)務(wù)重心，在綠城管理的代建業(yè)務(wù)身上。

一直以來(lái)，綠城身上最明確的一個(gè)標(biāo)簽是——品質(zhì)。

如業(yè)下行期，一貫以品質(zhì)著稱(chēng)、在過(guò)去主攻高端市場(chǎng)的綠城，也成為了這個(gè)時(shí)代，最受寵的房企之一。

早在去年年中時(shí)，綠城浙江區(qū)域以大本營(yíng)浙江為首，一次性在8城推出了23個(gè)新品，以“玫瑰園”、“月華系”、“鳳起系”等不同高端產(chǎn)品線，幾乎從審美、精工、場(chǎng)景創(chuàng)新等各個(gè)維度全面刷新了行業(yè)認(rèn)知。

華東區(qū)域也一次性推出了上海潮鳴東方、上海逸廬、蘇州鳳起潮鳴、蘇州沁百合、南京沁百合、南京云廬、無(wú)錫逸廬7部年度作品，而這些作品基本都是當(dāng)?shù)氐谋?，比?b>潮鳴東方，作為徐濱的“上一代地王”，19.5萬(wàn)/㎡的均價(jià)，開(kāi)盤(pán)日光。

在綠城中國(guó)2026年的工作會(huì)議上，艷姐注意到一個(gè)“錨”：

正式啟動(dòng)戰(zhàn)略2030。

綠城中國(guó)“戰(zhàn)略2030”啟動(dòng)儀式（圖源官微）

艷姐注意到，綠城中國(guó)戰(zhàn)略2030的核心是，不再單純追求規(guī)模擴(kuò)張，而是依托“央企信用+市場(chǎng)化機(jī)制”雙輪驅(qū)動(dòng)，以產(chǎn)品力和服務(wù)力獲取高溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)“輕重并舉、存量增量并重”的高質(zhì)量增長(zhǎng)。

拆解來(lái)看，有2個(gè)關(guān)鍵動(dòng)作：

其一，“做精”重資產(chǎn)自投曲線業(yè)務(wù)，聚焦一二線城市核心板塊，未來(lái)五年90%以上新增貨值集中于此；堅(jiān)持“好房子”產(chǎn)品主義，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化與定制化結(jié)合，確保項(xiàng)目毛利率穩(wěn)定在20%左右。

其二，“做大”輕資產(chǎn)代建曲線業(yè)務(wù)，依托綠城管理平臺(tái)推行“代建5.0”生態(tài)模式，將代建業(yè)務(wù)打造成為集團(tuán)利潤(rùn)“穩(wěn)定器”。

當(dāng)然，綠城中國(guó)戰(zhàn)略2030的核心依然是2個(gè)：

聚焦深耕、產(chǎn)品升級(jí)。

綠城·潮鳴外灘效果圖示意

今年，綠城在上海的重磅項(xiàng)目綠城·潮鳴外灘將正式面世，艷姐認(rèn)為在上海樓市新政的刺激下，項(xiàng)目大概率會(huì)延續(xù)去年潮鳴東方的熱勢(shì)，成為上海高端市場(chǎng)的標(biāo)桿。

結(jié)語(yǔ)

拆解完華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂、中海、綠城2026年的戰(zhàn)略，艷姐發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象：

對(duì)政策的前瞻性高度同頻。

聚焦核心城市核心地段、猛打高端局，與上海樓市新政高度契合，而發(fā)力第二曲線的戰(zhàn)略也相當(dāng)“默契”。

這絕不僅僅是巧合那么簡(jiǎn)單，背后或許隱藏著：

穿越行業(yè)周期的密碼。

對(duì)頭部?jī)?yōu)秀房企而言，“活下去”已基本不是大問(wèn)題，而一時(shí)的優(yōu)勢(shì)也不太容易長(zhǎng)久。

只有找準(zhǔn)自己的定位，才能真正活出一片天地。

主編：張艷

責(zé)編：eric

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