文/北京進(jìn)深 林振興

京城開發(fā)商對于中意的好地，往往會(huì)搶先下手。甚至地塊還未進(jìn)入供地清單，就有房企盯上了。

這不，別人還在過正月，北京興瀾房地產(chǎn)已經(jīng)悄悄“搶跑”了。

2月27日， 北京興瀾房地產(chǎn)一口氣甩出四則招標(biāo)計(jì)劃，涵蓋土方工程、監(jiān)理、施工、設(shè)計(jì)，總投資估算3.2961億元。它的目標(biāo)很明確——懷柔新城0103街區(qū)HR00-0103-6001地塊。

興瀾地產(chǎn)是什么來頭？

別被這新名字唬住，它其實(shí)是中建智地的全資子公司，2月14號(hào)剛注冊，注冊資本5000萬元，法人兼董事長為樊飛軍（中建智地董事長），經(jīng)理為張夢燦（中建智地京東公司執(zhí)行總經(jīng)理）。

這步棋，走得有點(diǎn)“反常”。

要知道，中建智地這幾年在北京那是相當(dāng)風(fēng)光，重倉朝陽、昌平。

尤其是去年9月底，它豪擲43.15億拿下太陽宮地塊，樓面價(jià)干到了9.42萬/平，溢價(jià)率39%，也是帝都2025年溢價(jià)最“貴”的地。

為此，中建智地高管團(tuán)隊(duì)還遠(yuǎn)赴國外，考察學(xué)習(xí)頂豪項(xiàng)目。但由于地塊涉及地鐵聯(lián)通，以及地鐵退線太多，只能做超級大平層。

距離拿地都過去5個(gè)月了，規(guī)劃圖還沒掛出來。據(jù)說，目前有兩板設(shè)計(jì)規(guī)劃方案，一版是直接做大，108套左右房子，套均300平米起步，最大500多平米；另一版則是200平、270平、370平、500平。

反觀這次的懷柔地塊，雖然還沒正式上架，但中建智地已經(jīng)提前進(jìn)場了。

由于地塊還沒正式掛牌，公開信息并不多。但招標(biāo)計(jì)劃里還是透露了些底細(xì)——6001地塊的位置，北至府前東街，東至開放路，南至、西至天齊路，離懷柔區(qū)政府不到1公里。

它的總建筑規(guī)模約75,296.36平方米，地上建筑規(guī)模約44,846.20平方米，地下建筑規(guī)模約30,450.16平方米 。

中建智地這步棋，其實(shí)很有意思。一邊是太陽宮的“高處不勝寒”，頂豪產(chǎn)品雖然面子足，但去化壓力不小，還得小心翼翼地設(shè)計(jì)規(guī)劃；

另一邊是懷柔的“藍(lán)海市場”，沒有那么多神仙打架，拿地成本可控，利潤空間也足，還能用自己成熟產(chǎn)品力去降維打擊。

看來，京城這位“地產(chǎn)一哥”也想明白了，與其在核心區(qū)紅海中跟人拼得頭破血流，不如換個(gè)賽道，去遠(yuǎn)郊找藍(lán)海。這不僅是拿地策略的調(diào)整，更是一種生存智慧。

01

中建智地為啥大老遠(yuǎn)跑懷柔拿地？

首先，懷柔首個(gè)“好房子”——北京建工·嘉棠澐璽的熱銷，給它拿地添了一把火。

嘉棠澐璽所在地塊，由北京建工地產(chǎn)于去年5月，以3.59億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)1.65萬元/㎡，簡直是白菜價(jià)。

全盤7棟6F-10F洋房，共224戶，主力建面80-140㎡，產(chǎn)權(quán)得房率76%-84%區(qū)間。

它的地價(jià)縫差很誘人。目前，嘉棠澐璽網(wǎng)簽211套，成交均價(jià)39419.47元/㎡，頂著4.05萬元/㎡的預(yù)售均價(jià)成交；

住宅成交額超8.2億元，地價(jià)覆蓋率超228%。這是什么概念？開發(fā)商已經(jīng)把地價(jià)翻倍揣進(jìn)兜里了。

懷柔這種遠(yuǎn)郊，以前大家覺得只能蓋蓋“剛需糙盤”，結(jié)果嘉棠澐璽證明了：只要房子蓋得夠好，改善客戶大把大把地往外掏錢。

此外，“兄弟”中建方程或許也給了中建智地新的啟示。

去年9月，中建方程以5.6億元拿下臻源府地塊，樓面價(jià)為1.55萬元/平米。

截至目前，臻源府網(wǎng)簽296套，均價(jià)3.2萬元/平米，住宅成交額約10.76億元，地價(jià)覆蓋率超192%。

此外，距離臻源府3公里的延慶住總山瀾賦，雖然沒有前者那么炸，但也是穩(wěn)穩(wěn)收回地價(jià)還有得賺。

山瀾賦所在地塊的成交價(jià)2.46億元，住宅樓面價(jià)約1.18萬元/平方米。它在去年4月取證，7棟4-8層電梯洋房，共174套房源，主推115—135㎡三居四居，銷售指導(dǎo)價(jià)3萬元/㎡。

目前網(wǎng)簽94套，成交均價(jià)29243.19元/㎡，成交額約3.3億元，地價(jià)覆蓋率超134%。

除了延慶、懷柔，門頭溝這兩年的新盤，也讓開發(fā)商賺得盆滿缽滿。

例如，長安華曦府一期，實(shí)現(xiàn)5個(gè)月內(nèi)五開五罄、全面清盤，一年狂賣26億元的爆款神話。；

二期金安，也毫不遜色。開年1月便登頂銷冠，網(wǎng)簽158套，成為全北京成交量最高的項(xiàng)目。

02

為什么這些遠(yuǎn)郊項(xiàng)目能賣這么火？因?yàn)楣┬桢e(cuò)配得太厲害了！

以前說起懷柔、延慶這類遠(yuǎn)郊區(qū)，很多人腦子里蹦出來的標(biāo)簽是啥？剛需外溢、度假置業(yè)、周末住住還行。

說白了，就是“次級市場”——開發(fā)商也多囿于傳統(tǒng)框架，覺得既然是遠(yuǎn)郊，產(chǎn)品差不多得了。規(guī)劃湊合、設(shè)計(jì)湊合、配套也湊合。能住人就行，別指望啥品質(zhì)。

但市場正在悄悄變臉。遠(yuǎn)郊還是那個(gè)遠(yuǎn)郊，但玩法已經(jīng)變了。

中建智地這幫房企，嗅覺夠靈。他們發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象：遠(yuǎn)郊不是沒人買，是沒好房子買。當(dāng)?shù)馗纳菩枨蟊锪撕脦啄辏掷镉绣X，眼里有盼，就是等不來一個(gè)能下得去手的盤。

一邊是嗷嗷待哺的改善客群，一邊是長期空置的高品質(zhì)供給。這個(gè)供需錯(cuò)配的缺口，就是藍(lán)海。

而中建智地手里有牌——產(chǎn)品研發(fā)能力是練過的，品牌號(hào)召力是攢下的。手握“宸系”、“府系”等王牌產(chǎn)品線，它進(jìn)了懷柔，不跟本地小盤卷價(jià)格，直接上產(chǎn)品力降維打擊。

更狠的是，這種“好房子”不光吃本地市場。一旦產(chǎn)品力夠強(qiáng)，連中心城區(qū)的購買力都能虹吸過來——同樣的總價(jià)，在朝陽買個(gè)老破小擠電梯，還是在懷柔住個(gè)四代宅曬太陽？有些人已經(jīng)開始算這筆賬了。

結(jié)果是啥？定價(jià)權(quán)有了，去化速度有了，利潤空間也有了。

03

中建智地這回跑到懷柔，不是心血來潮，實(shí)則是一次精準(zhǔn)的戰(zhàn)略卡位。

過去幾年，頭部房企往往為了維持市場份額和行業(yè)排名，擠在核心區(qū)，搶破頭也要拿“地王”，導(dǎo)致樓面價(jià)甚至逼近或超過周邊售價(jià)，埋下巨大隱患。

而現(xiàn)在，當(dāng)多數(shù)房企仍在熱門區(qū)域?yàn)槲⒗N身肉搏時(shí)，中建智地選擇避開高溢價(jià)、高成本的“雙高”紅海，轉(zhuǎn)向懷柔這樣的遠(yuǎn)郊價(jià)值洼地。

這一拿地策略的核心在于規(guī)避無效內(nèi)卷。以較低的拿地成本和可控的溢價(jià)，鎖定了項(xiàng)目的安全邊際，為后續(xù)的利潤空間和產(chǎn)品打磨留足了余地。

尤其在當(dāng)下，房企普遍審慎、拿地拿地門檻值下降的窗口期，這種“農(nóng)村包圍城市”的打法，反而更容易守住現(xiàn)金流的安全墊。

說到底，這是一次對“風(fēng)險(xiǎn)收益比”的極致算計(jì)，不再為單純的“地王”光環(huán)買單，而是務(wù)實(shí)地尋求確定性收益。

作為京城地產(chǎn)的領(lǐng)軍者之一，中建智地的每一個(gè)動(dòng)作，都帶著風(fēng)向標(biāo)的意義。

它此次拿地，也向行業(yè)傳遞了一個(gè)清晰信號(hào)：未來的競爭，不再是單一核心地段的爭奪，而是對全域價(jià)值的重新發(fā)現(xiàn)。

這要求房企必須具備更強(qiáng)的城市解讀能力，既要能在一線核心區(qū)攻堅(jiān)，也要善于在看似普通的遠(yuǎn)郊區(qū)發(fā)現(xiàn)并創(chuàng)造價(jià)值。

中建智地這波操作，充滿了大智慧。