本文為財(cái)富情報(bào)局原創(chuàng)

作者丨易烊銘

隨著3月傳統(tǒng)銷售旺季的到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于迎來(lái)久違的暖意。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月16日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲或持平城市個(gè)數(shù)比上月增加。其中，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由降轉(zhuǎn)平，釋放出樓市進(jìn)一步止跌回穩(wěn)的積極信號(hào)。

已經(jīng)連續(xù)下跌五年之久的房地產(chǎn)行業(yè)，正在迎來(lái)難得的“小陽(yáng)春”行情。

01

核心城市量?jī)r(jià)齊升，釋放樓市回暖信號(hào)

得益于購(gòu)房者信心修復(fù)及政策支持，3月以來(lái)，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)回暖跡象尤為明顯。

2月25日，上海發(fā)布“滬七條”樓市新政，通過放寬限購(gòu)、公積金貸款優(yōu)化和房產(chǎn)稅減免等購(gòu)房政策多項(xiàng)并舉，上海二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)一度出現(xiàn)多次卡頓崩潰現(xiàn)象。

根據(jù)安居客的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月14日，上海二手房單日網(wǎng)簽1472套，創(chuàng)下年內(nèi)新高，全月有望沖擊3萬(wàn)套的高位。而在3月9日-15日的一周時(shí)間里，上海二手房合計(jì)成交7233套，刷新了自2021年房市高位以來(lái)的最高周成交紀(jì)錄。

不只是上海，北京等全國(guó)重要城市的樓市同樣熱度回升。

在春節(jié)長(zhǎng)假因素影響下，北京1-2月的二手住宅網(wǎng)簽量依然超過2.3萬(wàn)套，高出近十年同期平均網(wǎng)簽規(guī)模2000多套。而在剛剛過去的3月前13天，北京二手房網(wǎng)簽數(shù)已達(dá)到6848套，全月成交量有望突破2萬(wàn)套。

根據(jù)央視新聞最新數(shù)據(jù)，廣州上周二手住宅周成交量環(huán)比上漲118.8%，單日成交破千套；截至3月15日，杭州二手房成交量已突破3600套，超過2月全月總量。

成交量的持續(xù)回升，也正向推動(dòng)了二手房?jī)r(jià)格的企穩(wěn)修復(fù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份，北京、上海的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，分別結(jié)束了此前連續(xù)10個(gè)月、9個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，2月份一線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為持平，其中北京和上海均上漲0.2%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受新華網(wǎng)采訪時(shí)表示，一線城市新房環(huán)比由跌轉(zhuǎn)平，是2025年5月以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)環(huán)比止跌，這是市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力與外部政策共同作用的結(jié)果。

02

政策定調(diào)轉(zhuǎn)向“著力穩(wěn)定”，長(zhǎng)效機(jī)制加速構(gòu)建

2026年政府工作報(bào)告明確“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，政策重心從短期應(yīng)急防范轉(zhuǎn)向構(gòu)建長(zhǎng)效穩(wěn)定機(jī)制。

3月16日，《求是》刊發(fā)評(píng)論員文章《持續(xù)做好穩(wěn)預(yù)期工作》，其中就特別指出：“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)和居民財(cái)富的重要來(lái)源，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局和人民群眾切身利益，要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問題，以更有力更精準(zhǔn)的舉措持續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)?！?/p>

這是繼2026年元旦《求是》特約評(píng)論員文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》定調(diào)后的再次強(qiáng)化與升級(jí)。其中對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的兩個(gè)定性尤為引人注意，其一是“居民財(cái)富的重要來(lái)源”；其二就是“事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局”。

聯(lián)合資信在3月18日發(fā)布的《著力穩(wěn)定，防范風(fēng)險(xiǎn)——2026年政府工作報(bào)告房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容解讀》報(bào)告中也指出，這一表述從過去的“止跌回穩(wěn)”轉(zhuǎn)向“著力穩(wěn)定”，標(biāo)志著政策重心正從短期應(yīng)急式的風(fēng)險(xiǎn)防范，過渡到構(gòu)建市場(chǎng)長(zhǎng)效穩(wěn)定機(jī)制的新階段。

在此背景下，“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”成為2026年房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要發(fā)力點(diǎn)。

從供給端看，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的“縮量提質(zhì)”趨勢(shì)。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年全國(guó)300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積6.2億平方米，同比下降13.5%，整體土地供應(yīng)規(guī)?？s減，但北京、上海、杭州、成都等城市推出較核心地段的低容積率優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，多次刷新地塊成交單價(jià)和成交總價(jià)記錄。

從需求端看，住房公積金制度改革首次被寫入政府工作報(bào)告，多地已迅速響應(yīng)，從繳存基數(shù)、貸款條件、提取流程等方面持續(xù)優(yōu)化。政策工具箱的逐步完善，正在為市場(chǎng)注入長(zhǎng)期動(dòng)能。

各地因城施策密集落地，去年底至今已出臺(tái)百余條優(yōu)化政策。比如，北京優(yōu)化限購(gòu)與信貸政策、上海發(fā)布“滬七條”并下調(diào)商辦房貸首付比例至30%，有效激活剛需與改善性需求等。

03

行業(yè)進(jìn)入存量主導(dǎo)階段，“好房子”成為新賽道

標(biāo)普信用評(píng)級(jí)（中國(guó)）有限公司在近日發(fā)布的《2026年房地產(chǎn)行業(yè)展望》中指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已明確進(jìn)入存量房主導(dǎo)的新階段。

住建部公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年1-11月，全國(guó)二手房交易面積占住房交易總量的比重已達(dá)45%，新房市場(chǎng)份額收窄成為不可逆的長(zhǎng)期趨勢(shì)。

值得注意的是，根據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù)，2025年全國(guó)商品住宅一二手房成交總量同比基本持平，但二手住宅成交占比持續(xù)上升，剛需剛改客群大量流向二手房，一手房則以改善客群為主。

隨著客群結(jié)構(gòu)的變化，降價(jià)對(duì)于改善性一手房的促銷效果相對(duì)有限，產(chǎn)品力的重要性更加凸顯。

2026年政府工作報(bào)告更是明確提出“有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的‘好房子’建設(shè)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這將促使開發(fā)商更加重視房屋品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，推動(dòng)行業(yè)從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)型。

04

冷靜看待回暖：結(jié)構(gòu)分化與L型筑底

盡管市場(chǎng)回暖信號(hào)明顯，但地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性分化格局仍不容忽視。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬在接受新華網(wǎng)采訪時(shí)表示，北京、上海等核心城市率先企穩(wěn)，為全國(guó)樓市復(fù)蘇起到了“領(lǐng)頭羊”作用，但不少二三線城市環(huán)比仍處下行區(qū)間、部分城市降幅擴(kuò)大，反映出行業(yè)調(diào)整的復(fù)雜性。

標(biāo)普的流動(dòng)性測(cè)試顯示，在基準(zhǔn)銷售情形下，20家樣本房企中11家可供償債現(xiàn)金流對(duì)一年內(nèi)到期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)不足1倍，6家房企本部貨幣資金低于10億元，行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)依然較高。

聯(lián)合資信的數(shù)據(jù)也顯示，截至2025年底，全國(guó)廣義住宅庫(kù)存去化周期約為23個(gè)月，雖較2024年26個(gè)月的高峰有所下降，但整體庫(kù)存壓力依然較大。

中郵證券認(rèn)為，目前一線城市新房成交回暖，但三線城市持續(xù)低迷，對(duì)于房?jī)r(jià)而言更多是“降幅收窄得到驗(yàn)證、結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)開始顯現(xiàn)”的信號(hào)，而不是“牛熊轉(zhuǎn)換”的拐點(diǎn)。

而按照歷史規(guī)律，核心樓市資產(chǎn)會(huì)領(lǐng)先于行業(yè)率先企穩(wěn)，類似“龍頭股搶跑”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的曙光已經(jīng)微現(xiàn)，核心城市的量?jī)r(jià)企穩(wěn)、政策的持續(xù)發(fā)力、行業(yè)新模式的加速構(gòu)建，都在為市場(chǎng)注入信心。而包括高盛、摩根士丹利、花旗、匯豐等在內(nèi)的國(guó)際投行也都普遍認(rèn)為，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的底部其實(shí)已經(jīng)不再遙遠(yuǎn)。