在北京新房市場逐漸分化的2026年，一個來自海淀的“高端項(xiàng)目”，卻交出了一份并不體面的成績單。

保利發(fā)展與北京建工聯(lián)合開發(fā)的嘉華天珺，自2025年初取證入市至今已超過15個月，但整體網(wǎng)簽率仍未突破20%。截至2026年3月，項(xiàng)目累計(jì)網(wǎng)簽約216套，對應(yīng)整體去化率約16.9%。

對于一個背靠海淀、定位“奢宅標(biāo)桿”的項(xiàng)目來說，這樣的銷售表現(xiàn)，顯然難言成功。

一、賬面成績不差，但節(jié)奏明顯“失速”

如果只看年度榜單，嘉華天珺并不算差。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)，項(xiàng)目2025年全年網(wǎng)簽232套，實(shí)現(xiàn)銷售金額20.34億元，位列海淀第7位 。

但問題在于——節(jié)奏正在快速放緩。

進(jìn)入2026年后，項(xiàng)目月度成交幾乎陷入“停滯”：

• 2026年2月，僅成交332㎡

• 2026年3月回升至755㎡

這種量級，已經(jīng)接近“尾盤”水平，而嘉華天珺仍處于銷售中前期。

更關(guān)鍵的是，價格也開始松動：

• 成交均價已降至約7.4萬元/㎡

• 相比早期價格，跌幅超過12%

這意味著，項(xiàng)目不僅賣得慢，還在“邊降邊賣”。

二、產(chǎn)品定位失準(zhǔn)：高端敘事vs剛需現(xiàn)實(shí)

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，嘉華天珺的問題其實(shí)非常典型——定位與客群錯配。

項(xiàng)目對外主打：

• “海淀科創(chuàng)腹地”

• “奢宅新標(biāo)桿”

• 得房率80%+

但真實(shí)成交數(shù)據(jù)卻顯示：

• 700萬-900萬總價段占比76.1%

• 99㎡三房成為絕對主力

• 134㎡四房去化率不足6%

也就是說，市場真正買單的，并不是“高端改善”，而是中等改善甚至偏剛需客群。

這一錯配直接導(dǎo)致兩個后果：

第一，價格體系承壓。

項(xiàng)目指導(dǎo)價9萬/㎡，實(shí)際成交長期維持在8.5萬/㎡左右（約94折） ，最終仍不得不進(jìn)一步下探。

第二，產(chǎn)品被迫推倒重來。

2025年9月，開發(fā)商對西區(qū)進(jìn)行大規(guī)模調(diào)規(guī)：

• 取消全部134㎡戶型

• 主力轉(zhuǎn)為88㎡、99㎡

• 戶均面積從111㎡壓縮至約100㎡

• 總戶數(shù)從424套增加至488套

本質(zhì)上，這是一次典型的“向剛需低頭”。

三、調(diào)規(guī)與降價：老業(yè)主信任被透支

但問題在于——項(xiàng)目的調(diào)整，是建立在老業(yè)主利益受損之上的。

2025年6月，項(xiàng)目啟動降價銷售；

隨后西區(qū)調(diào)規(guī)，直接帶來：

• 戶型縮水

• 密度提升

• 產(chǎn)品體系重構(gòu)

東區(qū)業(yè)主隨即產(chǎn)生強(qiáng)烈不滿，認(rèn)為：

自己為“高端定位”買單，卻換來了項(xiàng)目整體“降維”。

官方回應(yīng)強(qiáng)調(diào)市場定價機(jī)制，但無法回避一個現(xiàn)實(shí)——

當(dāng)項(xiàng)目在銷售中途改變產(chǎn)品邏輯，本質(zhì)上已經(jīng)動搖了最初的價值承諾。

四、質(zhì)量與設(shè)計(jì)爭議：進(jìn)一步削弱信心

銷售不暢之外，項(xiàng)目還疊加了多重負(fù)面因素。

1.施工階段爭議已提前暴露

會所地磚因“視覺雜亂”被業(yè)主質(zhì)疑存在安全隱患，雖經(jīng)核查符合規(guī)范，但爭議本身已對口碑產(chǎn)生影響。

2.規(guī)劃階段曾被“叫?！?/p>

項(xiàng)目在公示期間收到14條公眾意見，其中3條涉及重大消防問題，包括：

• 消防車道缺失

• 裙房進(jìn)深超限

• 坡屋頂導(dǎo)致消防高度不合規(guī)

最終不得不：

• 取消坡屋頂

• 增設(shè)消防通道

• 調(diào)整整體設(shè)計(jì)

這意味著，項(xiàng)目在最初設(shè)計(jì)階段就存在明顯短板。

3.營銷口徑不統(tǒng)一

關(guān)于供暖方式：

• 銷售曾稱“東西區(qū)不同”

• 后官方統(tǒng)一為“全部市政供暖”

無論哪種說法屬實(shí)，都暴露出一個問題，即營銷體系的部分失序。

嘉華天珺的困境，或許本質(zhì)上并非海淀不行，亦非需求消失，而是產(chǎn)品與市場之間出現(xiàn)了“錯位”——當(dāng)一個項(xiàng)目用高端敘事定價、卻依賴中端客群成交、又在中途不斷調(diào)整規(guī)則，那么銷售放緩幾乎是必然結(jié)果。

“央企背書”并不能替代對產(chǎn)品本身的判斷。而對于市場來說，嘉華天珺的案例也再次說明——當(dāng)下北京，新房已經(jīng)不再有時間允許試錯。

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