南京頂配雙學(xué)區(qū)房，竟然降價(jià)也沒(méi)人買(mǎi)？

剛剛，銳評(píng)君在阿里法拍看到拉小+29中頂級(jí)雙學(xué)區(qū)豪宅——金鼎灣今朝天下，以市場(chǎng)價(jià)6.6折拍賣(mài)，最終卻因無(wú)人報(bào)名而流拍。

這套建面約222.07㎡的大四房，起拍總價(jià)為1360萬(wàn)，折合單價(jià)約6.1萬(wàn)/㎡。

要知道，既是鼓樓豪宅又有雙學(xué)區(qū)傍身的金鼎灣今朝天下，因較高的置業(yè)門(mén)檻，在二手平臺(tái)上基本保持一年只賣(mài)一套的節(jié)奏，是“既高調(diào)又低調(diào)”的存在。

目前，小區(qū)掛牌均價(jià)為7.8萬(wàn)/㎡，前兩年甚至還賣(mài)出過(guò)9.8萬(wàn)/㎡的高價(jià)。而這套房子在剛剛流拍后，起拍價(jià)已降到了4.9萬(wàn)/㎡，性價(jià)比超高。

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我們先來(lái)看下房源信息。

這套房子位于金鼎灣今朝天下1幢一單元301室，戶型面積約222.07㎡，起拍總價(jià)1360萬(wàn)元，折合單價(jià)約6.1萬(wàn)/㎡。

而在拍賣(mài)詳情頁(yè)上，這套房子標(biāo)注的市場(chǎng)參考價(jià)為2042.91萬(wàn)元，起拍價(jià)僅1360萬(wàn)，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)6.6折甩賣(mài)。

圖源鏈家 僅供參考

房源為4房2衛(wèi)格局，雙臥室朝南，客廳的南向和東向均有超11㎡的陽(yáng)臺(tái)，空間頗為闊綽。

從公示的圖片可以看到，地面地磚、墻面木飾面等維護(hù)良好，還有客廳背景墻、吊頂?shù)鹊龋覂?nèi)裝修豪華。

我們重點(diǎn)來(lái)看下價(jià)格。

這套房源目前的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為2042.91萬(wàn)元，起拍總價(jià)為1360萬(wàn)，起拍單價(jià)約為3.1萬(wàn)/㎡。

值得一提的是，這套房源此前已歷經(jīng)數(shù)次流拍。首次拍賣(mài)是在2023年10月，起拍價(jià)1940萬(wàn)，折合單價(jià)約8.7萬(wàn)/㎡；

一般情況下，被拍賣(mài)的房源流拍后再次上架，起拍價(jià)都會(huì)下降。這套初始報(bào)價(jià)近2000萬(wàn)的房子，到了今年1月已降至1360萬(wàn)。

而在今日流拍后，這套房源已確定在下月初進(jìn)行二拍，掛牌價(jià)再降272萬(wàn)——起拍價(jià)1088萬(wàn)，折合單價(jià)僅約4.9萬(wàn)/㎡。

根據(jù)目前的二手房掛牌數(shù)據(jù)顯示，金鼎灣今朝天下的普遍掛牌均價(jià)在7.8萬(wàn)元/㎡上下，最新成交單價(jià)約6.1萬(wàn)/㎡。

這套起拍價(jià)已降為4.9萬(wàn)/㎡的法拍房，不僅在同小區(qū)內(nèi)性價(jià)比突出，甚至比某些老破小的單價(jià)性價(jià)比還要高。

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金鼎灣今朝天下在南京樓市中是一個(gè)較為特殊的存在：

它是拉小+29中施教區(qū)內(nèi)難得的房齡新、帶電梯的高端改善住宅區(qū)，也是整個(gè)片區(qū)的人居天花板。

小區(qū)位于鼓樓區(qū)牌樓巷，距離地鐵2號(hào)線漢中門(mén)站不遠(yuǎn)，周邊省人民醫(yī)院、五臺(tái)山體育中心環(huán)繞，是真正的城市核心地段。

拉薩路小學(xué)+二十九中本部的雙學(xué)區(qū)配置，是南京公辦義務(wù)教育的天花板級(jí)別。

對(duì)于注重教育的塔尖家庭來(lái)說(shuō)，金鼎灣今朝天下是既有優(yōu)質(zhì)教育資源、還有高品質(zhì)居住環(huán)境的存在。

值得一提的是，小區(qū)在二手房市場(chǎng)上并不活躍，從2019年至今，小區(qū)成交量剛剛“破十”。目前成交量最多的是2022年，共有3套成交記錄。

成交價(jià)上，金鼎灣今朝天下也相對(duì)穩(wěn)定。

有數(shù)據(jù)顯示，2019年-2024年間成交單價(jià)多在9萬(wàn)/㎡以上，甚至有多套成交單價(jià)超10萬(wàn)/㎡。

相對(duì)于普通二手房，鼓樓學(xué)區(qū)的價(jià)格抗跌屬性較高，但受南京樓市大環(huán)境影響，近兩年來(lái)的鼓樓學(xué)區(qū)房也一降再降。

2025年，金鼎灣今朝天下的成交單價(jià)直接降到了8萬(wàn)/㎡以下。一套建面約191.58㎡的中樓層房源，總價(jià)1470萬(wàn)，單價(jià)約7.7萬(wàn)/㎡。

今年1月，小區(qū)成交單價(jià)一度出現(xiàn)“5”字頭。

1月10日，建面約200.45㎡的中樓層，成交總價(jià)1188萬(wàn)，單價(jià)約5.9萬(wàn)/㎡；

1月11日，建面約210.92㎡的中樓層，成交總價(jià)1288萬(wàn)，單價(jià)約6.1萬(wàn)/㎡。

從當(dāng)年的“暫無(wú)單價(jià)”（超10萬(wàn)/㎡）到如今的6萬(wàn)/㎡上下，鼓樓雙學(xué)區(qū)豪宅也難逃降價(jià)命運(yùn)。

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得益于性價(jià)比愈發(fā)凸顯，南京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)在今年年后，持續(xù)“爆單”。

比如，樹(shù)人雙學(xué)區(qū)的恒盛金陵灣，近90天內(nèi)成交38套，拿下二手房成交量榜首；還有樹(shù)人雙學(xué)區(qū)的新河二村、鐘英中學(xué)的王府園，近期成交數(shù)據(jù)都頗為亮眼。

其中，房齡新、戶型大、總價(jià)門(mén)檻高的恒盛金陵灣，在樹(shù)人雙學(xué)區(qū)房中屬于偏改善的小區(qū)。在今年1月份賣(mài)出了17套房源，月成交量創(chuàng)下近半年新高。

“爆單”的不僅是學(xué)區(qū)房。今年春節(jié)之后，南京整個(gè)二手房市場(chǎng)迎來(lái)了“火爆開(kāi)局”。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，南京上周（3.2-3.8）賣(mài)出1486套二手房，相比上周大漲70.4%，僅周末單日成交量就已突破400套。

另有網(wǎng)站顯示，在上周末，南京近3個(gè)月的均價(jià)累計(jì)漲幅位居全國(guó)第一。

一系列數(shù)據(jù)證明南京二手房市場(chǎng)進(jìn)入“小陽(yáng)春”，不斷刺激買(mǎi)房人出手。不少人推測(cè)，今年的“金三銀四”，或許會(huì)拿下一張非常亮眼的成績(jī)單。