上周（3.16-3.22），杭州樓市小陽(yáng)春態(tài)勢(shì)延續(xù)，臨安區(qū)進(jìn)一步加碼購(gòu)房補(bǔ)貼政策，疊加臨平、余杭、蕭山等區(qū)此前的補(bǔ)貼政策持續(xù)發(fā)酵，對(duì)剛需入市的刺激效果尤為顯著。新開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)中，剛需戶(hù)型占比明顯提升，核心區(qū)及近郊去化率穩(wěn)步提升，整體呈現(xiàn)“供應(yīng)放量、剛需撐盤(pán)”的特征；從數(shù)據(jù)端來(lái)看，全市新房供應(yīng)集中發(fā)力，商品房成交規(guī)模維持高位，成交均價(jià)回升，市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)進(jìn)一步鞏固。
先來(lái)看上周成交靠前的熱銷(xiāo)樓盤(pán)：

商品住宅成交方面，排名前三的項(xiàng)目分別為余杭區(qū)的保利?天奕（備案名：杭詠天奕府，成交114套，均價(jià)35099元/㎡）、余杭區(qū)的建發(fā)招商?元序（備案名：元序?yàn)常山?0套，均價(jià)48757元/㎡）、錢(qián)塘區(qū)的興耀?沐芳洲（備案名：沐芳洲府，成交58套，均價(jià)25755元/㎡）。

天奕位于未來(lái)科技城板塊，緊鄰地鐵站點(diǎn)與商業(yè)綜合體，作為保利在杭州的首個(gè)“天系”作品，以創(chuàng)新“超級(jí)底盤(pán)”設(shè)計(jì)、約3000㎡核心公區(qū)（含杭州目前最大室內(nèi)住宅籃球場(chǎng)+5泳道恒溫泳池）、23個(gè)主題架空層泛會(huì)所，打造3萬(wàn)+價(jià)位段頂配社區(qū)體驗(yàn)。項(xiàng)目以103-139㎡高性?xún)r(jià)比剛改戶(hù)型為主，成交均價(jià)35099元/㎡，精準(zhǔn)契合剛改客群置業(yè)需求。在余杭購(gòu)房補(bǔ)貼持續(xù)催化下成交再攀新高，上周登頂全市住宅成交榜首。

元序擇址未來(lái)科技城核心區(qū)，匯聚產(chǎn)業(yè)、交通、商業(yè)、生態(tài)、教育、醫(yī)療全維優(yōu)質(zhì)配套。項(xiàng)目主打139-186㎡純改善戶(hù)型，配備分戶(hù)式“六恒科技系統(tǒng)”，以現(xiàn)代未來(lái)主義美學(xué)、立體景觀與創(chuàng)新“飛碟”會(huì)所塑造高辨識(shí)度。憑借高端產(chǎn)品力與板塊價(jià)值，持續(xù)承接核心改善需求，上周成交60套，成交均價(jià)48757元/㎡成為拉動(dòng)改善成交的核心主力。

沐芳洲位于錢(qián)塘區(qū)大學(xué)城北，以抬升+下沉雙維度空間創(chuàng)新的立體公區(qū)設(shè)計(jì)+250萬(wàn)級(jí)高性?xún)r(jià)比（成交均價(jià)約25755元/㎡），高配置公區(qū)、高空間實(shí)用性與親民總價(jià)精準(zhǔn)契合年輕剛需及首改客群的需求，續(xù)銷(xiāo)去化穩(wěn)定，是錢(qián)塘區(qū)成交的核心支撐。公寓成交方面，上城區(qū)九堡的東尚城依舊領(lǐng)跑，成交36套，均價(jià)8547元/㎡；臨平區(qū)宋都時(shí)間名座成交26套位列第二，其余上榜項(xiàng)目?jī)H成交3-7套，市場(chǎng)高度集中于高性?xún)r(jià)比剛需過(guò)渡型公寓，整體需求仍偏弱，與住宅市場(chǎng)的政策紅利釋放形成鮮明對(duì)比。

再來(lái)看上周的新開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)，上周杭州新房市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)放量，10個(gè)區(qū)域板塊合計(jì)推盤(pán)787套，環(huán)比顯著增長(zhǎng)，整體去化率較上一周有所下行，但并非市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，而是新塘、銀湖科技城、喬司等外圍板塊超低去化率拉低均值。除此之外，其余項(xiàng)目去化表現(xiàn)普遍良好，且多數(shù)項(xiàng)目對(duì)比自身前一次的開(kāi)盤(pán)去化率有所上升，首開(kāi)項(xiàng)目亦表現(xiàn)亮眼：

余杭區(qū)北部新城的濱江越秀·望舟府，上周迎來(lái)了首開(kāi)，實(shí)現(xiàn)了百分百去化。項(xiàng)目占位北部新城核心，具有“近地鐵+成熟商圈”雙重優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目打造板塊內(nèi)首個(gè)全架空樓盤(pán)，配置板塊內(nèi)首個(gè)（新規(guī)后）室內(nèi)恒溫泳池、室內(nèi)籃球場(chǎng)、健身房等設(shè)施。本次推出主力戶(hù)型122-139㎡剛改產(chǎn)品，精裝均價(jià)32460元/㎡，相比此前板塊的限價(jià)盤(pán)均價(jià)略有上漲，但推出房源全部售罄，充分彰顯濱江品牌的強(qiáng)大吸引力。

從板塊與產(chǎn)品來(lái)看，未來(lái)科技城、蕭山市區(qū)等核心改善板塊，依托成熟配套疊加區(qū)域購(gòu)房補(bǔ)貼，去化表現(xiàn)穩(wěn)健，成為市場(chǎng)回暖的重要支撐。剛需成為上周新開(kāi)盤(pán)主力占比，良渚、臨平經(jīng)開(kāi)區(qū)等近郊區(qū)域剛需剛改項(xiàng)目去化亮眼，而蕭山新街、富陽(yáng)鹿山新區(qū)等非核心板塊去化率依舊偏低，去化壓力突出。

（注：文中開(kāi)盤(pán)去化率均為開(kāi)盤(pán)當(dāng)天數(shù)據(jù)，不含續(xù)銷(xiāo)）

最后來(lái)看數(shù)據(jù)端：呈量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，成交量穩(wěn)步回升、成交均價(jià)小幅上行。上周全市共成交商品房1057套，環(huán)比增長(zhǎng)28.6%，成交均價(jià)33577元/㎡，環(huán)比上漲2.5%，結(jié)束此前結(jié)構(gòu)性下行走勢(shì)，實(shí)現(xiàn)小幅回升。

一方面，成交量的穩(wěn)步增長(zhǎng)，核心得益于政策刺激下的剛需放量。

臨平、臨安出臺(tái)新一輪購(gòu)房補(bǔ)貼政策（臨平10萬(wàn)消費(fèi)券、臨安10萬(wàn)限時(shí)補(bǔ)貼），進(jìn)一步激活近郊區(qū)域剛需客群入市意愿；同時(shí)，一眾剛需剛改項(xiàng)目集中入市，疊加前期積累的外溢需求有序釋放，推動(dòng)成交穩(wěn)步攀升，進(jìn)一步鞏固了小陽(yáng)春復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。
另一方面，均價(jià)僅實(shí)現(xiàn)小幅上漲，始終未能回到以往高位，核心原因也在于剛需集中放量。區(qū)域?qū)用?，臨平、臨安等近郊區(qū)域依托新政實(shí)現(xiàn)剛需產(chǎn)品放量，制約均價(jià)抬升。產(chǎn)品層面，90-140㎡剛需剛改戶(hù)型成交占比回升至46%，重回市場(chǎng)絕對(duì)主力。同時(shí)，上周改善市場(chǎng)以600萬(wàn)級(jí)改善項(xiàng)目為主，缺乏高端改善支撐，未能形成對(duì)均價(jià)的強(qiáng)力托底。

區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看：

余杭區(qū)依舊為全市成交主力，當(dāng)前成交均價(jià)37695元/㎡，成交套數(shù)環(huán)比上漲26%；濱江區(qū)以42239元/㎡的成交均價(jià)，成為全市均價(jià)最高區(qū)域。西湖區(qū)、錢(qián)塘區(qū)、拱墅區(qū)受新政影響顯著，成交量分別上漲229%、210%、133%。蕭山區(qū)成交明顯回升，臨平區(qū)成交維持高位，上城區(qū)區(qū)、富陽(yáng)區(qū)整體量?jī)r(jià)表現(xiàn)平穩(wěn)，共同構(gòu)成市場(chǎng)基本盤(pán)。

各面積段成交情況則呈現(xiàn)剛需剛改托底、改善穩(wěn)步跟進(jìn)的特征。

·90-140㎡面積段：成交占比回升至46%，重回市場(chǎng)絕對(duì)主力地位，既托底了全市成交規(guī)模，也保障了市場(chǎng)成交的穩(wěn)定性；

·140-180㎡面積段：改善戶(hù)型成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)，占比稍有提升，但成交均價(jià)略有下降；

·180-200㎡面積段成交均價(jià)有所抬升，但成交規(guī)模收縮，整體成交占比稍有下降。

文章來(lái)源:克而瑞