文/北京進(jìn)深 徐迪

建工豐臺花鄉(xiāng)地塊案名出爐：嘉棠雅序。

作為“嘉棠系”第三子，項目占地約2.35公頃，總建筑面積約8.83萬㎡，其中地上建面約5.92萬㎡，容積率2.5。

規(guī)劃11棟住宅樓，包括3棟18F小高層和8棟洋房，大約540套房源。

4月23日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，公眾反饋意見暫未通告。

嘉棠雅序所在豐臺花鄉(xiāng)地塊是去年北京土拍的收官項目，由北京建工地產(chǎn)與北京城鄉(xiāng)房屋建設(shè)聯(lián)合體以24.72億元底價摘得，折合樓面價4.2萬元/㎡。

項目開發(fā)主體為北京豐合嘉匯置業(yè)有限公司，成立于今年1月6日，注冊資本24.72億元。

北京建工地產(chǎn)持股65%，城鄉(xiāng)開發(fā)持股35%，二者同屬北京建工集團(tuán)。

北京建工地產(chǎn)副總經(jīng)理張浩出任項目公司董事長，李京昆任總經(jīng)理。

戶型劇透，陽臺進(jìn)深1.15米起

項目定位首置和剛改，99/109/123/139㎡，120㎡以下為主力戶型。

起步99㎡三居兩衛(wèi)，9.8米三面寬，南向通面陽臺，進(jìn)深僅1.15米。

好房子新規(guī)出臺以來，除了海淀，屬這個項目陽臺最袖珍了。

北向送了設(shè)備平臺，裝飾構(gòu)架和挑空平臺都不可封閉。

109㎡及以上均為四居產(chǎn)品，南向陽臺進(jìn)深1.4米-1.45米。

1、小高層

北排1-3# ，其中西北角3# 首層架空，為社區(qū)服務(wù)用房。

1# 西邊戶和3# 東邊戶為123㎡四居兩衛(wèi)，共35套；

其余建面約99㎡，共285套。

2、中間3棟洋房

4# 8層、5# 6層，均為123㎡戶型，共40套；

6# 樓王洋房，首層架空，為頂配戶型，建面約139㎡，共36套。

3、北排5棟洋房

7-11# ，均為109㎡戶型，共146套。

棟樓排布：高低配

地形面寬夠大，使得樓棟排布非常舒服，北邊是大高板，南邊以七八層洋房為主。

三排房子，基本上平行排列，北面三棟18層，南面是6-11層洋房。

這種一半高層，一半洋房“高低配”的產(chǎn)品設(shè)計，在北京市場非常少見了。

它的目的是為了拉升小區(qū)的品質(zhì)。

從理論上講，建工花鄉(xiāng)容積率2.5，是做不到這種設(shè)計的。

北面高層容積率到了3.0，南面洋房容積率在1.8。

對比周邊主要競品北京隅西頌，基本上是純高層產(chǎn)品，除了最南面的7# 是9層洋房，其余都是17、18層。

之所以能把一半面積做成洋房，一是因為花鄉(xiāng)地塊面寬資源好，更主要的是因為小區(qū)的建筑退線很少。

北面是綠化，沒有退線；西面是地鐵線，只退了3米；東面是綠化，基本無退線。

重點(diǎn)在南面，花鄉(xiāng)組團(tuán)一共有3幅住宅地塊，由北到南依次是1、2、3號地。

建工花鄉(xiāng)1號地塊占據(jù)了先發(fā)優(yōu)勢，它的南排樓棟絕大部分只退線了4米。

正常來講，與2號地之間按照權(quán)益要退線14米，但01地塊南排，只有西邊一棟退了27米，東邊一棟退了17米，中間三棟長排樓棟距用地紅線都只有4米。

這個退線距離，會讓南面2號地未來在樓棟排布上非常難受，很容易出現(xiàn)南高北低的情況，影響北排低樓層采光。

裝飾構(gòu)架：贈送新物種

整體戶型都很方正，面寬充足，起步100㎡預(yù)計也能做到三面寬。

項目的贈送尺度就非常大，拿6#樓王棟來看。

南向：通面內(nèi)嵌式陽臺，進(jìn)深約1.5米，可封閉，計一半建面。

北向：設(shè)計平臺，包在北邊的臥室里，進(jìn)深1米左右，不計面積。

北向：裝飾構(gòu)架，不可封閉，不計面積。

陽臺和設(shè)備平臺都很常規(guī)了，重點(diǎn)看下裝飾構(gòu)架，這個可以說是贈送面積的新物種。

在總圖上是空心線條，沒有任何文字注解，乍看像是采光井。

它在規(guī)劃審批時，名義上是用于美化建筑外立面、遮蔽設(shè)備或作為空調(diào)機(jī)位的“裝飾性”結(jié)構(gòu)。

然而，在實際交付后，購房者可以將其靈活改造，從而實現(xiàn)擴(kuò)容的效果。

裝飾構(gòu)架不能封閉，可以處理成小露臺，晾曬、養(yǎng)花，兼顧實用性和生活情調(diào)。

參考方程國賢府的實景展示。

架空層下挖

除了新贈送手段，建工花鄉(xiāng)項目在層高問題的解法上，也借鑒了方程國賢府的做法。

兩個項目的首層架空部分，都向下擴(kuò)展了空間。

方程國賢府有4棟樓首層設(shè)架空層，層高3.6米，下挖0.6米；

建工花鄉(xiāng)項目有2棟首層設(shè)架空層，層高3.6米，下挖了0.5-0.6米。

為什么要下挖呢？好房子政策，建議架空層最低3.6米，但在控高比較嚴(yán)格的情況下，如果架空層實打?qū)嵉刈龅降厣?.6米層高，那么樓上住宅標(biāo)準(zhǔn)層的層高就會被壓縮，極限情況下甚至少建一層樓，減少可售面積和利潤。

所以，采用這種地面局部下挖的方式，從下挖后的地面算起，到架空層頂部樓板的凈高，輕松達(dá)到甚至超過3.6米，滿足規(guī)范要求。

“節(jié)省”下來的層高可以分配給樓上的每一層住宅，讓標(biāo)準(zhǔn)層的層高更舒適。落實了好房子政策的同時，巧妙規(guī)避其對建筑總高影響，最終提升住宅產(chǎn)品本身競爭力，非常聰明的設(shè)計。

當(dāng)然，花鄉(xiāng)項目架空層的層高是標(biāo)注出來了，其它沒標(biāo)注的樓棟，首層是不是也下挖了？

另外，通過架空層下挖的這個細(xì)節(jié)，大致可以推測這兩棟樓的住宅標(biāo)準(zhǔn)層高：小高層3米，洋房3.1米。

配電室入地，停車位抬升

新規(guī)之后，北京主城區(qū)樓盤，配電室入地的樓盤，方程國賢府首開先河。

建工花鄉(xiāng)項目也是這么做的，在總平圖上是找不到配電室的。

這種做法，一是增加可售住宅面積，二是讓樓棟更好排列。

另一方面，小區(qū)地面有64個機(jī)動車位，位于中央兩棟樓的南北兩側(cè)，與活動場地相連。

其中5#樓南邊還標(biāo)注了“林蔭停車位”，頗為詩意。

新規(guī)盤，人車分流是基本操作，很多項目的地面停車位只為報規(guī)湊數(shù)用，實則交付時都會改成綠化。

建工花鄉(xiāng)項目總平圖上也是只見停車位，未留車行出入口。

但是這個項目在東邊設(shè)置了一處車行出入口，并且車行動線也十分合理，只在小區(qū)東半邊，另外半邊基本上無車流。

所以后續(xù)是否真會按圖施工，保留這些地面停車位？

顯然不大可能。

后續(xù)大量宅地待供應(yīng)

項目位于豐臺區(qū)玉泉營街道，緊鄰南四環(huán)。

通勤優(yōu)勢明顯，直線距離1公里內(nèi)有地鐵房山線花鄉(xiāng)東橋站、地鐵10號線與房山線換乘首經(jīng)貿(mào)站。

周邊生活配套完善，首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京天壇醫(yī)院、北京口腔醫(yī)院、天壇生活廣場、花鄉(xiāng)奧萊村、紀(jì)家廟公園。

西南方向不到2公里，就是金隅地產(chǎn)的新盤北京隅西頌。

除此之外，01地塊南側(cè)，還有兩幅規(guī)模更大的住宅用地待供應(yīng)。

其中02地塊建面超12萬㎡，最南邊的03地塊也有6.6萬㎡。

根據(jù)街區(qū)規(guī)劃，花鄉(xiāng)中部組團(tuán)城中村改造項目1521～2413街區(qū)總用地面積約16公頃，總建筑面積約 34.58 萬㎡。

規(guī)劃用地包括二類居住用地、綠隔產(chǎn)業(yè)用地、公園綠地、 托幼用地及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地。

相關(guān)公司：北京建工