宅基地改革驚現(xiàn)“四緊四松”：嚴(yán)管之下，農(nóng)民如何合法“薅羊毛”？

“穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革”，這是2025年中央一號(hào)文件和《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》中的明確要求。一時(shí)間，關(guān)于宅基地政策走向的討論在輿論場(chǎng)中呈現(xiàn)兩種看似矛盾的觀察：一方面，嚴(yán)查違規(guī)、強(qiáng)化管理的信號(hào)頻頻釋放；另一方面，鼓勵(lì)流轉(zhuǎn)、盤(pán)活資源的利好消息也不斷傳來(lái)。這種”緊”與”松”并存的現(xiàn)象并非政策搖擺，而是基于多重目標(biāo)平衡的精細(xì)設(shè)計(jì)。理解這背后的”四緊四松”辯證邏輯，正是把握宅基地改革深意的關(guān)鍵。

解析”四緊”：嚴(yán)守底線的戰(zhàn)略必然

政策設(shè)計(jì)中那些”嚴(yán)”的部分，指向的是不可突破的底線，是國(guó)家必須堅(jiān)守的戰(zhàn)略要地。

嚴(yán)守耕地紅線是不可逾越的生命線。2026年中央一號(hào)文件明確提出”堅(jiān)決打擊各類(lèi)破壞耕地違法行為，扎實(shí)推進(jìn)農(nóng)村亂占耕地建房整治工作”，對(duì)于亂占耕地建房繼續(xù)實(shí)行”零容忍”態(tài)度。這背后是對(duì)國(guó)家糧食安全的極端重視。宅基地?zé)o序擴(kuò)張對(duì)耕地的侵蝕風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，每個(gè)新增宅基地都可能是從寶貴的耕地中”切”出來(lái)的。有資料顯示，未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地等農(nóng)用地建房形成的宅基地，如果是2020年7月3日前建成的，符合一戶一宅的情況下可以通過(guò)特定程序確權(quán)登記。但2020年7月3日之后的違規(guī)占用，則面臨嚴(yán)肅查處。這種區(qū)別對(duì)待體現(xiàn)了對(duì)歷史問(wèn)題的寬容和對(duì)未來(lái)違規(guī)的嚴(yán)厲，其目的都是保護(hù)耕地這條生命線。

嚴(yán)控違規(guī)買(mǎi)賣(mài)是捍衛(wèi)集體所有制的根基。根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，這是我國(guó)土地公有制的基本體現(xiàn)?！比龣?quán)分置”改革探索的是宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)的分置，而非所有權(quán)的改變。政策明確”兩個(gè)不允許”：城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買(mǎi)農(nóng)房或宅基地，退休干部不得在農(nóng)村占地建房。向集體外部成員特別是城鎮(zhèn)居民違規(guī)出售宅基地，不僅違反法律規(guī)定，更會(huì)帶來(lái)社會(huì)不公問(wèn)題，侵蝕宅基地作為農(nóng)民基本居住保障的功能。從《河南省農(nóng)村宅基地和村民自建住房管理辦法》到各地的具體執(zhí)行，都在嚴(yán)防這類(lèi)違規(guī)行為。

遏制“一戶多宅”是維護(hù)集體內(nèi)部公平?！?/strong>一戶一宅”原則從誕生之日起就承載著保障村民居住公平的使命。一個(gè)農(nóng)戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過(guò)省定標(biāo)準(zhǔn)（通常120-150平方米），這是確保集體土地資源在成員間公平分配的基礎(chǔ)。”一戶多宅”的形成可能源于繼承、歷史原因或違規(guī)新建，但無(wú)論何種原因，其對(duì)村集體資源分配和鄰里關(guān)系都會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。對(duì)于歷史遺留的”一戶多宅”或超標(biāo)準(zhǔn)占用問(wèn)題，各地正通過(guò)臺(tái)賬管理、有償使用或拆除復(fù)墾等方式逐步消化。

規(guī)劃與審批管控確保鄉(xiāng)村有序發(fā)展。鄉(xiāng)村規(guī)劃在宅基地布局、風(fēng)貌引導(dǎo)上的前置作用日益凸顯。宅基地利用必須”穩(wěn)慎”，要在科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上嚴(yán)格管控。根據(jù)相關(guān)資料，很多地方力爭(zhēng)用3年時(shí)間完成村莊規(guī)劃編制工作，將規(guī)劃先行作為宅基地管理的前提。嚴(yán)格審批程序則是防止亂占、超標(biāo)建設(shè)的關(guān)鍵流程保障。從農(nóng)民申請(qǐng)到村組審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批，再到縣級(jí)備案，每個(gè)環(huán)節(jié)都是對(duì)宅基地合理利用的把關(guān)。在符合規(guī)劃的前提下，合法的宅基地審批反而會(huì)更加容易，體現(xiàn)了”堵歪門(mén)、開(kāi)正門(mén)”的管理思路。

這些”緊”聚焦于保護(hù)不可再生的耕地資源、維護(hù)土地所有制性質(zhì)、保障農(nóng)民集體內(nèi)的居住公平、確保鄉(xiāng)村發(fā)展秩序。它們是國(guó)家層面必須堅(jiān)守的底線，為宅基地制度改革劃定了不可逾越的紅線。

闡釋”四松”：盤(pán)活資源的現(xiàn)實(shí)需求

與”嚴(yán)”相對(duì)的”松”，指向的是在底線之上的創(chuàng)新空間，是釋放農(nóng)村發(fā)展活力的現(xiàn)實(shí)路徑。

歷史遺留問(wèn)題化解體現(xiàn)實(shí)事求是精神。因歷史原因形成的”一戶多宅”、面積超標(biāo)等遺留問(wèn)題成因復(fù)雜，處理時(shí)需要保持足夠歷史耐心。政策采取分類(lèi)處置的思路：對(duì)于1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前建成的房屋，按實(shí)際使用面積確權(quán)；1987年《土地管理法》實(shí)施后建設(shè)的房屋，按審批面積確權(quán)；對(duì)于合法一戶多宅，如繼承父母遺留房屋形成的多宅、1999年宅基地管理前登記的老房、子女合規(guī)分戶后未騰退的舊宅，支持自愿有償退出。以山東臨沂某村村民李某為例，其繼承老宅加上自家新宅屬于合法一戶多宅，2026年退出老宅160㎡后，按當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)核算領(lǐng)到21萬(wàn)元補(bǔ)償。這種柔性方式處理歷史問(wèn)題，體現(xiàn)了政策的溫度與靈活性。

合法流轉(zhuǎn)鼓勵(lì)激活沉睡資產(chǎn)的價(jià)值。在符合規(guī)劃、用途管制和依法自愿有償前提下，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)正成為盤(pán)活閑置資源的重要途徑。政策明確”三不得”原則：非集體成員不得取得宅基地使用權(quán)、不得強(qiáng)制農(nóng)民退出宅基地、村集體不得違規(guī)分配宅基地。但在同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶之間，只要受讓方符合宅基地申請(qǐng)審批的條件，經(jīng)過(guò)土地所有權(quán)人同意，宅基地可以合法轉(zhuǎn)讓。長(zhǎng)沙等地出臺(tái)新政，鼓勵(lì)以出租、合作開(kāi)發(fā)、入股經(jīng)營(yíng)等方式盤(pán)活利用閑置農(nóng)房和宅基地，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、民宿等新業(yè)態(tài)。四川涼山的困難鄉(xiāng)親陳大娘把閑置空心房出租給村里的合作社，每年領(lǐng)600元租金，還拿到2000元盤(pán)活補(bǔ)貼。這種流轉(zhuǎn)不僅增加農(nóng)民收入，也促進(jìn)了鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

退出機(jī)制暢通為進(jìn)城農(nóng)民提供權(quán)益變現(xiàn)渠道。在農(nóng)民自愿前提下，探索多種形式的宅基地有償退出機(jī)制，既尊重農(nóng)民意愿，又能為鄉(xiāng)村振興騰出空間。根據(jù)《土地管理法》，進(jìn)城落戶農(nóng)民可以依法自愿有償退出宅基地。如果選擇不退出，原房屋可以繼續(xù)使用，但一旦房屋自然坍塌、拆除或經(jīng)鑒定為危房需要重建而沒(méi)有批準(zhǔn)重建的，集體就有權(quán)無(wú)償收回宅基地。對(duì)于進(jìn)城落戶多年、房屋即將倒塌的農(nóng)戶，趁早申請(qǐng)退出獲得補(bǔ)貼是明智選擇。補(bǔ)償方式通常有兩種：按年補(bǔ)償?shù)脑捗磕甏蟾?000到12000元，一般補(bǔ)償30年；一次性補(bǔ)償則是宅基地面積乘以補(bǔ)償基數(shù)再加上政策性補(bǔ)貼。這種退出機(jī)制既保障了進(jìn)城農(nóng)民權(quán)益，也為鄉(xiāng)村發(fā)展釋放了空間。

利用方式創(chuàng)新拓展宅基地的復(fù)合功能。在保障居住功能基礎(chǔ)上，政策允許宅基地用于鄉(xiāng)村公共設(shè)施、商業(yè)服務(wù)等混合利用。長(zhǎng)沙望城區(qū)喬口鎮(zhèn)藍(lán)塘寺村將百余棟閑置房屋統(tǒng)一改造成民俗集群，吸引城市”新村民”前來(lái)，鄉(xiāng)村康養(yǎng)、文旅體驗(yàn)、田園家政等新業(yè)態(tài)蓬勃興起。長(zhǎng)沙縣福臨鎮(zhèn)影珠山片區(qū)，散落舊宅改造成桐樂(lè)民宿、隱一茶咖等網(wǎng)紅業(yè)態(tài)，串聯(lián)起田園風(fēng)光與都市時(shí)尚。這些探索都是在居住保障基礎(chǔ)上，拓展宅基地服務(wù)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能，提升利用效率。

“四松”著眼于解決歷史包袱、釋放資產(chǎn)價(jià)值、順應(yīng)人口流動(dòng)趨勢(shì)、激發(fā)鄉(xiāng)村內(nèi)生活力。它們不是無(wú)原則的放開(kāi)，而是在嚴(yán)守底線基礎(chǔ)上的靈活施策，共同指向農(nóng)民增收和鄉(xiāng)村發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求。

探尋”穩(wěn)慎”之道：實(shí)現(xiàn)”緊”與”松”的協(xié)同實(shí)踐

“穩(wěn)慎推進(jìn)”四個(gè)字，精準(zhǔn)概括了宅基地改革的方法論?！狈€(wěn)”字當(dāng)頭，”慎”在操作，改革的每個(gè)環(huán)節(jié)都需要在保護(hù)與發(fā)展之間找到平衡點(diǎn)。

核心在于精細(xì)化管理與制度化保障。宅基地管理需要建立清晰的臺(tái)賬系統(tǒng)，對(duì)不同類(lèi)型的宅基地采取差異化處理措施。很多地方已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)用衛(wèi)星遙感、高精地圖、航測(cè)等地理信息技術(shù)，建立覆蓋全縣、統(tǒng)一規(guī)范的”人、地、房”宅基地和建房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)。江西省鷹潭市余江區(qū)作為新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)單位，開(kāi)發(fā)了農(nóng)村宅基地整合建庫(kù)系統(tǒng)，編制縣級(jí)農(nóng)村宅基地?cái)?shù)據(jù)資源目錄，形成宅基地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。安徽省東至縣通過(guò)無(wú)人機(jī)測(cè)繪技術(shù)制作村級(jí)數(shù)字正射影像圖和三維模型，形成調(diào)查工作底圖。這種數(shù)字化動(dòng)態(tài)監(jiān)管實(shí)現(xiàn)了對(duì)宅基地利用、流轉(zhuǎn)、建設(shè)的全天候、智能化監(jiān)測(cè)，強(qiáng)化了”緊”的監(jiān)管能力。

規(guī)劃與政策協(xié)同是關(guān)鍵。宅基地盤(pán)活利用必須與鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃緊密結(jié)合。上饒市在推進(jìn)宅基地制度改革試點(diǎn)時(shí)強(qiáng)調(diào)，要把”宅改”與鄉(xiāng)村治理、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、農(nóng)村人居環(huán)境整治、鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展等鄉(xiāng)村振興的各項(xiàng)工作有機(jī)結(jié)合起來(lái)。浙江省德清縣創(chuàng)新完成以”一庫(kù)兩系統(tǒng)”為核心的”宅富通”系統(tǒng)，利用數(shù)字化手段固化宅基地制度改革成果，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)部門(mén)間、數(shù)據(jù)間、應(yīng)用間的”多跨協(xié)同”。這種系統(tǒng)性思維確保了”松”的方向正確、效果可控。

權(quán)益保障與風(fēng)險(xiǎn)防范不可忽視。在流轉(zhuǎn)、退出等環(huán)節(jié)需要完善合同規(guī)范、糾紛調(diào)解機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)提示。政策明確嚴(yán)禁以各種名義違背農(nóng)民意愿強(qiáng)制退出宅基地，退出必須堅(jiān)持”依法、自愿、有償”原則。對(duì)于城鎮(zhèn)戶籍子女繼承農(nóng)村老宅的情況，雖可依法繼承并按照”房地一體”原則辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，但繼承后不得對(duì)房屋進(jìn)行翻建、改建或擴(kuò)建，只能進(jìn)行必要的修繕加固。如果房屋因年久失修自然倒塌，村集體有權(quán)依法收回宅基地使用權(quán)。這些規(guī)定既保護(hù)了各方合法權(quán)益，也防范了可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

試點(diǎn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)表明，”一刀切”不可取，”協(xié)同推進(jìn)”才是關(guān)鍵。無(wú)論是余江區(qū)的信息化建設(shè)，還是德清縣的數(shù)字化改革，都體現(xiàn)了因地制宜、穩(wěn)慎探索的原則。這些地方的成功實(shí)踐為全國(guó)宅基地制度改革提供了可復(fù)制、能推廣的經(jīng)驗(yàn)。

在平衡中邁向鄉(xiāng)村振興

“四緊四松”是宅基地管理政策的一體兩面，”緊”是前提和底線，為”松”劃定跑道；”松”是方向和活力，在”緊”的框架內(nèi)釋放價(jià)值。二者統(tǒng)一于”穩(wěn)慎推進(jìn)”的總要求，共同服務(wù)于保障國(guó)家糧食安全、維護(hù)農(nóng)民權(quán)益、促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的戰(zhàn)略目標(biāo)。

政策設(shè)計(jì)中那些看似矛盾的要求，實(shí)則是在不同目標(biāo)之間尋求平衡的藝術(shù)。守住耕地紅線是為了保障國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而盤(pán)活閑置資源是為了促進(jìn)當(dāng)下鄉(xiāng)村繁榮；嚴(yán)控違規(guī)買(mǎi)賣(mài)是為了維護(hù)制度根基，而鼓勵(lì)合法流轉(zhuǎn)是為了激活發(fā)展動(dòng)力。這種平衡不是靜止的狀態(tài)，而是動(dòng)態(tài)的調(diào)整過(guò)程，需要根據(jù)實(shí)踐反饋不斷完善。

當(dāng)宅基地管理實(shí)現(xiàn)了”緊”與”松”的辯證統(tǒng)一，鄉(xiāng)村發(fā)展也就找到了保護(hù)與發(fā)展并行的路徑。農(nóng)民既能在嚴(yán)格的制度保護(hù)下安心居住，又能在靈活的政策空間中增收致富；鄉(xiāng)村既能保持田園風(fēng)貌和生態(tài)底色，又能煥發(fā)產(chǎn)業(yè)活力和發(fā)展動(dòng)能。

這種平衡藝術(shù)，正是一幅中國(guó)式現(xiàn)代化在鄉(xiāng)村展開(kāi)的生動(dòng)圖景。

話題是否適合互動(dòng)？宅基地管理政策關(guān)系到每個(gè)農(nóng)民的切身利益，這個(gè)話題非常適合與讀者進(jìn)行互動(dòng)。

在你居住的鄉(xiāng)村，宅基地管理是管得太嚴(yán)還是放得太開(kāi)？你身邊有哪些關(guān)于宅基地利用的成功經(jīng)驗(yàn)或者困惑？歡迎分享你的觀察和思考。