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成都二手房掛牌量站上20萬套，成為這幾天討論最多的話題。

房東最擔(dān)心的是，二手房越來越難賣，成交周期越來越長(zhǎng)，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)越來越低？

購(gòu)房者擔(dān)心的則是，房?jī)r(jià)似乎進(jìn)入“下行通道”，現(xiàn)在買會(huì)不會(huì)成“接盤俠”，未來會(huì)不會(huì)更低？

歸結(jié)為一個(gè)問題，房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？

先說下我們的判斷吧，未來越來越多的房子，會(huì)走向下行通道。

01

對(duì)這個(gè)判斷，很多人會(huì)感到驚訝，這很正常，畢竟過去我們堅(jiān)信房?jī)r(jià)“只漲不跌”。

過去習(xí)慣了“只漲不跌”，或者說跌的很少，買房要是沒賺錢，是會(huì)被嘲笑的。

買房就會(huì)漲，不漲就不對(duì)。

那個(gè)時(shí)代，被稱為普漲時(shí)代。

這里面，大背景是經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期高速增長(zhǎng)。另外，房?jī)r(jià)綁架了土地財(cái)政，大家相信政府不會(huì)讓房?jī)r(jià)跌，而這種信仰正好趕上了“高速城市化”。

老百姓很容易得出一個(gè)結(jié)論：政府需要土地財(cái)政＝房?jī)r(jià)不會(huì)跌！

現(xiàn)在的情況是，政府的確不想房?jī)r(jià)跌，有些地方出臺(tái)“限跌令”也就是這個(gè)原因。

但是不想歸不想，能不能又是另一回事。

政府不是萬能，如今不少“地方債”越滾越大，地方背不動(dòng)，問題越來越多，還想維持甚至讓房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，越來越難。

加上人口持續(xù)減少，以及經(jīng)濟(jì)增速放緩，大家的收入也不如從前，收入預(yù)期難言樂觀。

信心比黃金還重要！

反過來，但沒有信心就很“拉胯”，目前的經(jīng)濟(jì)形式，很顯然會(huì)降低大家的購(gòu)買預(yù)期。

畢竟，買房動(dòng)不動(dòng)就是二三十年的貸款，大伙要掂量下自己，10年后收入如何，會(huì)不會(huì)被裁員，還能不能供得起月供。

這也是，最近二手房掛牌量都在增加的原因，不單單是成都，全國(guó)一樣。

02

所以，未來越來越多的房子一定會(huì)進(jìn)入下行通道，這是肯定會(huì)發(fā)生的事。

最先跌的是中小城市，除了熱搜榜上的“鶴壁”“鶴崗”這樣的地級(jí)市，還有更慘烈的縣城。

前段時(shí)間和一位縣城同學(xué)聊，他說老城的房子，2年前還能賣32萬，現(xiàn)在掛出來最高才給18萬。

2年，將近“腰斬”。

原因很簡(jiǎn)單，縣城人口沒有增量，反而在減少，沒有人口就沒有消費(fèi)，沒有消費(fèi)就沒有就業(yè)，沒有就業(yè)人口進(jìn)一步減少……

從前縣城和大城市還能共贏，進(jìn)入存量博弈時(shí)代，縣城和大城市比拼毫無勝算，99%的縣城會(huì)越來越難……

這種下行的過程，幾乎會(huì)從縣城——地級(jí)市—— 二線 —— 一線蔓延。

一二線城市的核心板塊，將成為最后最后的底線，這條線也是底褲是否會(huì)被擊穿，很難講。

這幾年的市場(chǎng)教育了我們，房地產(chǎn)放在整個(gè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，也是無法自己走出獨(dú)立行情的。

但是，很重要的一點(diǎn)是，一二線城市核心板塊，永遠(yuǎn)是最堅(jiān)固的最后一環(huán)。

可以這樣說，即便房地產(chǎn)團(tuán)滅，它也是最抗跌的。

97年亞洲金融風(fēng)暴，香港房?jī)r(jià)最高跌去70%，不少人因此跳樓，李嘉誠(chéng)總結(jié)出“地段、地段還是地段”的名言。

“抗跌”是什么意思？這里沒有說保值增值，“抗跌”已經(jīng)預(yù)演了最壞的情況——所有資產(chǎn)都在跌，只是它更堅(jiān)強(qiáng)而已。

在比丑時(shí)代，不比別人丑，或許就已經(jīng)知足了。

03

所以，我們之前一直堅(jiān)持的觀點(diǎn)：“分化”時(shí)代，擁抱核心資產(chǎn)。

核心資產(chǎn)的核心能力就是“抗跌”。

一句話：核心資產(chǎn)有持有價(jià)值，非核心資產(chǎn)盡早出手。

回到成都來看 （大多數(shù)一二線城市和成都類似） ，大家可以仔細(xì)看看貝殼掛牌這20萬套。

5年以內(nèi)次新房0.8萬套，極其稀缺！

即便10年以內(nèi)的二手，也只有5萬套，占比25%。

非常符合“二八定律”，未來大概20%的資產(chǎn)值得持有，剩下大多數(shù)房子，大概50%承載居住功能，還有30%幾乎沒有價(jià)值。

比如鶴壁，10萬買8套，無論居住還是保值，都沒有價(jià)值。

有人說，萬一遇到拆遷呢？

但凡看下現(xiàn)在城投債的“泰山壓頂”，就不會(huì)繼續(xù)做“拆遷”夢(mèng)。未來很多中小城市拆遷能暴富的機(jī)會(huì)，甚至小于買彩票。

這里我們以10年房齡作為劃分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，是簡(jiǎn)單粗暴了點(diǎn)。

但考慮到房地產(chǎn)迭代的速度，綜合來看，10年以內(nèi)的樓盤，成色還是要強(qiáng)很多。

這也是一個(gè)大概的劃分，宏觀經(jīng)濟(jì)不好，“二八”甚至可能變成“一九”，也不是不可能。

04

“二八定律”，擁抱核心資產(chǎn)，不用我強(qiáng)調(diào)，大家都懂。

正是因?yàn)�，這些常識(shí)已經(jīng)形成共識(shí)，大家才在拼命甩賣“非核心資產(chǎn)”。

前段時(shí)間，一位朋友眼看形勢(shì)不對(duì)，很焦慮，打算賣房，我問他賣了打算怎么安排資金？

他說，自己并沒有想好，現(xiàn)在存銀行也不劃算，利息越來越低，快和租售比持平。拿在手上，也有貶值的焦慮。未來要 是遇上好的房子，可能也會(huì)再買；或許等房?jī)r(jià)回調(diào)一些，性價(jià)比高的也會(huì)買。

總之，并沒有想好，或許這就是大多數(shù)人現(xiàn)在的狀態(tài)吧。

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