裁判要旨

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百二十九條的規(guī)定，人民政府的征收決定是導(dǎo)致物權(quán)變動的方式之一。房屋征收是公共利益需要與私人財產(chǎn)權(quán)保護(hù)利益平衡的結(jié)果，能夠直接產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律效果，對以不動產(chǎn)為標(biāo)的的其他物權(quán)及債權(quán)的行使也產(chǎn)生影響。一方面，房屋買賣未辦理過戶登記的，被征收人不一定是證載權(quán)利人。房屋征收過程中，除不動產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人外，與證載權(quán)利人簽訂買賣合同、支付對價并占有房屋的實(shí)際控制人亦可作為被征收人。在證載權(quán)利人無異議的情況下，實(shí)際控制人對房屋享有占有、使用、處分的權(quán)益，有權(quán)通過變更產(chǎn)權(quán)人的方式將房屋征收補(bǔ)償權(quán)益處分給第三人，房屋征收部門與該第三人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議并履行后，房屋物權(quán)即因征收拆遷而消滅。另一方面，從房屋征收對債權(quán)的影響來看，通常情況下，因房屋物權(quán)變動不影響債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，除存在以房屋為標(biāo)的物的債權(quán)已辦理預(yù)告登記、債權(quán)人為抵押權(quán)人且房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)其同意、人民法院依債權(quán)人申請已對房屋采取強(qiáng)制執(zhí)行措施、房屋征收部門與債務(wù)人惡意串通等情形之外，普通債權(quán)人不具有起訴征收補(bǔ)償協(xié)議的原告資格。房屋物權(quán)因征收拆遷消滅后，房屋買賣合同已無實(shí)際履行的可能，僅基于房屋買賣合同享有債權(quán)的買受人，可以主張解除合同，要求出賣人承擔(dān)返還購房款、賠償損失等違約責(zé)任。

案例詳情

閆某與案涉房屋所有權(quán)人裴某簽訂房屋買賣合同并進(jìn)行公證，裴某將土地及房屋產(chǎn)權(quán)證書交于閆某，案涉房屋亦交付閆某占有使用。閆某又將案涉房屋先后轉(zhuǎn)讓給孫某、劉某，并分別簽訂房屋買賣合同，但均未交付房屋。后縣政府決定對案涉房屋所在片區(qū)進(jìn)行征收，征收過程中閆某簽字確認(rèn)將產(chǎn)權(quán)人變更為劉某，縣住建局與劉某簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議，后領(lǐng)取補(bǔ)償款。孫某不服，以縣住建局為被告提起行政訴訟，請求法院確認(rèn)縣住建局與劉某簽訂的征收補(bǔ)償安置協(xié)議無效。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，閆某從裴某處購得案涉房屋后長期占有、使用該房屋，在裴某未對房屋買賣提出異議的情況下，享有對該房屋作出處理的權(quán)利。案涉房屋征收過程中，閆某簽字確認(rèn)將產(chǎn)權(quán)人變更為劉某，意味著其已履行與劉某的房屋買賣合同并將房屋征收補(bǔ)償權(quán)益處分于劉某。劉某與單縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局簽訂案涉征收補(bǔ)償安置協(xié)議并領(lǐng)取補(bǔ)償款，案涉房屋物權(quán)即因拆遷而消滅。孫某雖然與閆某簽訂房屋買賣合同并交付購房款，但因未辦理房屋所有權(quán)權(quán)屬變更登記，孫某并未實(shí)際取得案涉房屋的物權(quán)，其僅是基于房屋買賣合同對閆某享有債權(quán)，與簽訂案涉征收補(bǔ)償安置協(xié)議的物權(quán)處分行為無行政法上的利害關(guān)系，不具有本案原告訴訟主體資格，故裁定駁回原告孫某的起訴。

來源：山東法制報

ABOUT

北京來碩律師事務(wù)所是經(jīng)北京市司法局批準(zhǔn)于2013年12月成立的合伙制事務(wù)所。自成立以來，來碩秉持客戶至上的理念，盡心竭力為客戶提供優(yōu)質(zhì)、高效的法律服務(wù)。針對征地拆遷業(yè)務(wù)，我們配備了專業(yè)的律師團(tuán)隊，團(tuán)隊律師均具備豐富的經(jīng)驗(yàn)。我所成功代理了江西省龍南縣房屋拆遷案件、解某訴河北省某縣政府的房屋征收決定案件及丁漢忠案件等多個具有社會影響力的典型案例，其中江西省龍南縣房屋拆遷案件被最高人民法院評選為征地拆遷十大案例，解某訴河北省某縣政府房屋征收決定案件入選2014推動河北法治進(jìn)程十大案例，丁漢忠案件是一起典型的因強(qiáng)拆導(dǎo)致的血案，此案在全國范圍內(nèi)引起了廣泛的關(guān)注。來碩以“誠謹(jǐn)、仁愛、專注、良知”為宗旨，現(xiàn)已成為在征地拆遷、行政訴訟領(lǐng)域享有盛譽(yù)的律師事務(wù)所之一。

聯(lián)系電話:010-64252899、手機(jī)(微信):13601297308