?解脫

兩年過去了，朱夢(mèng)一直在重復(fù)做一個(gè)夢(mèng)，那是她和她數(shù)百里外的房子，距離最近的時(shí)刻。

醒來以后，她與房子相隔最近的時(shí)候，是在手機(jī)中的照片里。那是她斷供幾個(gè)月后，與銀行卡凍結(jié)通知同步而來的物業(yè)短信。

不知情的物業(yè)在短信中告訴她，現(xiàn)在可以交房了，裝修完的照片是這樣的干凈、明亮。

（因?yàn)閿喙?，朱?mèng)被法拍的房子）

非常漂亮的房子，朱夢(mèng)想，如果從窗戶看出去，想必太陽強(qiáng)烈，水波溫柔吧。

可惜，這個(gè)原價(jià)130萬的房子，已經(jīng)事實(shí)上不再屬于她了。它將在收到短信的幾個(gè)月后，在某平臺(tái)以68萬的價(jià)格被人拍下。

朱夢(mèng)計(jì)算過，這套精裝修的房子，自己首付了30多萬，還貸了差不多10萬，賣掉以后扣除訴訟費(fèi)、逾期費(fèi)，還倒欠銀行20萬。也就是說，這個(gè)房子自己一天都沒住過，直接經(jīng)濟(jì)損失超過了：

60萬。

朱夢(mèng)說，看到這個(gè)成交價(jià)，她像是被馬蜂蜇了一下，痛得無法呼喊。

因?yàn)樗裏o法想象，作為法拍房，它怎么就按這個(gè)價(jià)格成交了。

但緩過勁來后，朱夢(mèng)又安慰自己，一切都結(jié)束了，她將徹底告別這個(gè)溫柔而絕望的“有房才有家，有恒產(chǎn)者有恒心”的陷阱，從明天開始，打工，掙錢，用力地活下去。

朱夢(mèng)說，只要回想到2019年的購房決策，她就會(huì)想起張棗的詩：

只要想起一生中后悔的事，梅花便落滿了南山。

（1984年，22歲的張棗創(chuàng)作了《鏡中》，那時(shí)候，他想象不出商品房斷供的痛苦）

這兩年，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的“新常態(tài)“與房地產(chǎn)市場(chǎng)的”自調(diào)節(jié)“，法拍房的掛牌數(shù)量、拍次呈現(xiàn)出穩(wěn)步遞增的勢(shì)態(tài)。對(duì)比中指研究院發(fā)布的最近幾份《法拍市場(chǎng)報(bào)告》，我們可以看到一些異乎尋常的增長(zhǎng)趨勢(shì)：

1，2023年是法拍房狂飆突進(jìn)的一年。這一年，全國(guó)法拍房掛拍套數(shù)達(dá)到79.6萬套，較2022年增加36.7%， 創(chuàng)下歷史新高。 2，2023年，全國(guó)法拍房成交數(shù)量為14.9萬套，基本與上一年持平。其中， 法拍住宅房源掛拍38.9萬套，同比上一年（27.2萬套）增長(zhǎng)43.01%。 3，2024年全國(guó)各類法拍房掛拍量累計(jì)76.8萬套，實(shí)際成交17.6萬套。其中，法拍住宅成交11.7萬套， 拍次成交率為18.4%，拍品清倉率為31.4%。

可見近年來，法拍房的掛牌數(shù)量出現(xiàn)了一波強(qiáng)勁增長(zhǎng)，而且新增的法拍房以居民住宅為主。

可以想象，每一套新增法拍房源的背后，都對(duì)應(yīng)著某個(gè)社會(huì)個(gè)體的資金鏈斷裂，進(jìn)而對(duì)應(yīng)著一個(gè)普通家庭的負(fù)債，破產(chǎn)，乃至解體。

當(dāng)年急著上車的購房者發(fā)現(xiàn)，這些年來，他們似乎偶然地走錯(cuò)了關(guān)鍵的一步棋，然后就陷入了巨大的悖論當(dāng)中：

雖然每次房貸利率都降得不多，但你總房?jī)r(jià)降得多啊。就好比，雖然數(shù)年來你工資一直沒漲，但你假期少、花錢的機(jī)會(huì)也少啊。

于是，時(shí)代的浪潮瞬息而至，抹平了沙灘上的一切痕跡——例如房子，家，還有夢(mèng)想。

一位從事相關(guān)行業(yè)的朋友告訴我，法拍房從被起訴執(zhí)行到最終拍賣，大約要經(jīng)過1-2年時(shí)間。粗略估計(jì)，這兩年數(shù)量激增的法拍房，基本上對(duì)應(yīng)著兩年前的居民斷供潮，或者創(chuàng)業(yè)者的住房抵押潮。

事實(shí)上，上文提到的主人公朱夢(mèng)，就是在2019年9月在武漢買下期房，然后在2020年6月開始斷供的。

也就是說，2021年以來的某個(gè)公共衛(wèi)生事件雖然突然就消失在人們的記憶里，但對(duì)某些人而言，它依然在數(shù)年后沉默地發(fā)炎。

阿爾貝·加繆說：

當(dāng)我們四十歲時(shí)，會(huì)死于一顆我們?cè)诙畾q那年射進(jìn)自己心里的子彈。

?撿漏

一位以力證道的哲學(xué)家高啟強(qiáng)說，風(fēng)浪越大，魚越貴。

從2015年開始，一部分人的斷供房流入法拍市場(chǎng)，成為另一部分人眼中或主動(dòng)，或被動(dòng)的獵物。

在了解圍獵者的動(dòng)機(jī)之前，我們需要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

2014年之前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過數(shù)年的瘋牛行情，已經(jīng)漲不動(dòng)了，房屋庫存水平創(chuàng)下新高。恰巧在當(dāng)時(shí)，國(guó)家也有國(guó)家的難處。例如在2008年后的大基建時(shí)代，企業(yè)杠桿與產(chǎn)能齊飛，但需求嚴(yán)重不足：

2014年第三季度，上海期貨交易所的螺紋鋼報(bào)價(jià)是1800元/噸，折合為每斤9毛錢，與大白菜價(jià)格仿佛。

所以在2015年，天空一聲巨響，神人霹靂登場(chǎng)，提出了大名鼎鼎的：

漲價(jià)去庫存。

它的基本原理是“三步走”：

第一步，通過棚改貨幣化，推高房?jī)r(jià)； 第二步，通過掏空六個(gè)錢包，刺激需求； 第三步，通過房產(chǎn)去庫存，把企業(yè)的杠桿轉(zhuǎn)移到居民頭上。

在邏輯上，“漲價(jià)去庫存”是自洽的。但是，這一曠古爍今的政策不只是推高了房?jī)r(jià)，還徹底摧毀了人們對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、對(duì)勤勞致富的信念。

而且，“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的自我驗(yàn)證機(jī)制，讓普通人的購房門檻越來越高。

2015-2016年，上海樓市平均漲幅為 97% ，其中內(nèi)環(huán)地段的核心區(qū)域，漲幅超過了 170% ，還有價(jià)無市。

這時(shí)候，價(jià)格7折起步的法拍房，動(dòng)輒就便宜了數(shù)十萬甚至數(shù)百萬元，自然就吸引了部分購房者的眼光。

另一方面，2010年5月北京推出的限購政策，開始成為國(guó)內(nèi)主要城市的房地產(chǎn)基本政策，人們?cè)谫徺I房屋時(shí)，需要如實(shí)填寫一份《家庭成員情況申報(bào)表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。

于是，一部分不符合條件的購房者不得不另辟蹊徑。當(dāng)人們發(fā)現(xiàn)，法拍房可以繞開限購政策，這個(gè)小眾市場(chǎng)就慢慢火了。

例如在上海市，2016-2019年，各平臺(tái)掛牌的法拍房數(shù)量不超過3000套。其中2019年實(shí)際成交的法拍房1703套，相比二手房市場(chǎng)成交數(shù)量（約24萬套），占比為0.7%。

（2016-2019年，上海市法拍房掛牌與成交數(shù)量，數(shù)據(jù)來自于藍(lán)鯨法拍）

但在2020年，盡管法拍房拍賣流程因?yàn)橐咔槎茏?，但上半年的成交量就接?600套。值得注意的是，2020年上海法拍房住宅成交率高達(dá)77%，且溢價(jià)成交的法拍房占到了7成。

當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上流傳著信貸寬松、貨幣貶值的主基調(diào)，民法典離婚冷靜期的出臺(tái)又加劇了購房恐慌。尤其是，上海法拍房不限購的政策，吸引了大量外地投資客涌入，最終導(dǎo)致部分法拍房房源成交價(jià)反超二手房市場(chǎng)價(jià)。

這一驅(qū)動(dòng)力也體現(xiàn)在區(qū)域分化上——這一年，外郊環(huán)及崇明等區(qū)域法拍房一般以8折成交，但黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)等中心區(qū)域1500萬元以上的房源，最終成交價(jià)比同區(qū)域、同地段的二手房高出了：

15%。

據(jù)報(bào)道，世茂濱江花園的一套法拍房，出現(xiàn)了超過200輪的競(jìng)拍次數(shù)，最后以1991萬元成交，反映出被限購家庭的狂熱與恐慌。

2021年1月，上海市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，規(guī)定參與本市限購范圍內(nèi)住房司法拍賣的競(jìng)買人，須符合本市住房限購政策。

2021年12月19日，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問題的規(guī)定》，自2022年1月1日起，人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競(jìng)買人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。

至此，繞開限購政策購房的漏洞被堵上，法拍房市場(chǎng)應(yīng)聲下跌。

由此，法拍房市場(chǎng)進(jìn)入了赤裸裸的零和博弈時(shí)代——由于不再存在制度性套利機(jī)會(huì)，價(jià)格成為雙方博弈的唯一決定因素，購房者贏得的市場(chǎng)剩余，對(duì)應(yīng)著法拍房債權(quán)人的社會(huì)福利凈損失，整個(gè)法拍房市場(chǎng)的效率，并沒有任何改善。

一些自認(rèn)為對(duì)法拍房市場(chǎng)較為了解的人，開始了他們的狩獵。

2024年3月，《人物》發(fā)表了一篇深度調(diào)查文章《爭(zhēng)搶法拍房的人》，提到了一個(gè)特殊的法拍房購買者——張普兵。

34歲的張普兵，在上海一家知名律所從事強(qiáng)制執(zhí)行律師的工作，熟悉法拍房的流程。他與妻子想在上海買房，但只能承擔(dān)500萬元的預(yù)算。這個(gè)價(jià)位的房子，基本都位于中環(huán)甚至內(nèi)環(huán)。不得已，張普兵與妻子組成了盡職調(diào)查小分隊(duì)，開始分析上海的法拍房，并最終相中了一套比市場(chǎng)價(jià)便宜了100萬元的法拍房。

通常而言，沒有經(jīng)驗(yàn)的法拍房參拍者愿意花錢找輔拍中介機(jī)構(gòu)做盡職調(diào)查，但市面上做這個(gè)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)越來越多，質(zhì)量卻參差不齊。

作為律師，張普兵自動(dòng)承擔(dān)了盡調(diào)工作，先后10次去目標(biāo)小區(qū)，敲響鄰居家門，試圖詢問那套房子被法拍的前因后果，還問最近是否有人上門鬧過事。

但無論如何，背調(diào)的結(jié)果都是間接的，被法拍的房子大門緊鎖，不可能進(jìn)去勘察。

只有當(dāng)法拍房進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié)了，報(bào)名人眾多，法院才可能組織看房活動(dòng)，由法官帶隊(duì)，十來個(gè)人像參加老年人旅游團(tuán)一樣，浩浩蕩蕩地來到原業(yè)主的家。

有人這樣描述看房經(jīng)歷：

推開門，女主人帶著孩子滿面笑容地迎接各位看房客。房子是精裝修的，有吊燈、地毯，客廳擺放著綠植，陽臺(tái)上也種滿了花。女主人客氣地歡迎各位看房者，并說房子一直在精心維護(hù)，特別好。 說著說著，女主人就流下了淚水，看房者也眼圈發(fā)紅。

就像巴爾扎克《人間喜劇》所描繪的那樣，法拍房是一些人的血淚，又是另一些人的機(jī)會(huì)。

?檸檬

早在2012年，阿里巴巴就開始嘗試在網(wǎng)絡(luò)上推廣浙江地區(qū)的司法拍賣。2015年，最高院立法規(guī)定，所有的司法拍賣交易都必須掛到入圍的平臺(tái)拍賣。 從2016年起， 淘寶、京東等平臺(tái)陸續(xù)在全國(guó)各地區(qū)上線法拍房。

阿里拍賣平臺(tái)曾公布一份數(shù)據(jù)，法拍房起拍價(jià)一般為評(píng)估價(jià)的7折，如果一拍流拍還會(huì)酌情降低起拍價(jià)（通常為第一次報(bào)價(jià)的8折）。而且，因?yàn)榕馁u評(píng)估價(jià)本身與市場(chǎng)價(jià)格存在一定的信息差異，各方因素疊加，法拍房成交價(jià)一般在二手房市場(chǎng)價(jià)的8折左右。

長(zhǎng)期以來，法拍房的價(jià)格真香，但準(zhǔn)入的隱性門檻卻很高，購房者在“撿漏”之前，卻顧慮頗多。

理論上，作為新鮮事物的拍賣房市場(chǎng)正在步入正軌，各項(xiàng)保障性制度逐漸細(xì)化。例如在拍賣之前，購房者可以通過第三方中介機(jī)構(gòu)調(diào)查房子與房主的背景情況，有的法院也開始試點(diǎn)承諾清場(chǎng)，配合并協(xié)助業(yè)主騰房…這些利好消息，理應(yīng)幫助法拍房市場(chǎng)高歌猛進(jìn)才對(duì)。

但在現(xiàn)實(shí)中，故事卻朝著另一個(gè)方向發(fā)展。

1970年，經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿克洛夫發(fā)表了《檸檬市場(chǎng)：質(zhì)量不確定和市場(chǎng)機(jī)制》的論文，文中指出：

在一個(gè)高度信息不對(duì)稱的市場(chǎng)中，由于產(chǎn)品的賣方對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量擁有比買方更多的信息，買家無法區(qū)分商品質(zhì)量，只能根據(jù)市場(chǎng)平均質(zhì)量出價(jià)，導(dǎo)致高質(zhì)量賣家因價(jià)格過低退出市場(chǎng)。最終，低質(zhì)量商品將完全驅(qū)逐高質(zhì)量商品，整個(gè)市場(chǎng)充斥著次品。 例如，二手車市場(chǎng)中，賣家更了解車況與隱患，而買家只能根據(jù)外觀出個(gè)平均價(jià)（120美元），這時(shí)，真正的好車車主因?yàn)橹荒芙邮?50美元的最低出價(jià)，憤而退出該市場(chǎng)，而漏油的、關(guān)鍵部件需要大修的次品車主，則欣然接受120美元的出價(jià)（他的心理底價(jià)可能是100美元）。 但在此后一輪輪的博弈中，二手車市場(chǎng)的價(jià)格必然一路走低，好車出現(xiàn)的概率越來越低，最終成為徹底的次品市場(chǎng)。

阿克洛夫認(rèn)為，檸檬市場(chǎng)的形成過程，實(shí)質(zhì)上就是一個(gè)逆向選擇的過程。

問題來了，方興未艾的法拍房市場(chǎng)，是怎么一步步地淪落為檸檬市場(chǎng)的？我們?cè)噲D以最直白的語言，描述風(fēng)險(xiǎn)形成的根本原因。

所謂的法拍房，實(shí)質(zhì)上就是原房主欠錢還不上了，法院按照程序強(qiáng)行賣掉房子還債。這里存在一個(gè)買賣雙方的信息差：

買家要購買的是房子的產(chǎn)權(quán)+使用權(quán)，但法院賣掉的是這套房子的產(chǎn)權(quán)。

例如價(jià)值200萬元的房子，競(jìng)拍后以150萬元買到，房子過戶給你了，你擁有了它的產(chǎn)權(quán)。然后你發(fā)現(xiàn)，因?yàn)榉恐鲝埲孪群屠钏暮炇鹆碎L(zhǎng)租合同。如果張三更狠一點(diǎn)，他甚至把房子抵債給了李四，期限是20年以上。這時(shí)候，你很可能進(jìn)不去屬于你的房子。

根據(jù)《民法典》第145條，與張三簽署長(zhǎng)租或抵押合同的李四，在法律上是善意第三人，也就是指在民事法律關(guān)系中，不知或者不應(yīng)當(dāng)知道與交易相對(duì)人的交易會(huì)損害他人合法權(quán)益，而為交易之行為的一方當(dāng)事人。

既然李四不知道（或不應(yīng)該知道）對(duì)方為限制民事行為能力人，那么，民事法律行為被法定代理人追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。

也就說是，房子產(chǎn)權(quán)是你的，長(zhǎng)租人并不否認(rèn)你的所有權(quán)，也不得干涉你的處置權(quán)，但房子的原長(zhǎng)租合同繼續(xù)有效，你不能強(qiáng)行趕走他。這就是所謂的：

買賣不破租賃。

由此就產(chǎn)生了法拍房的長(zhǎng)租糾紛。

一方面，原房主可能通過“倒簽合同”“虛假長(zhǎng)租”等方式阻礙拍賣。另一方面，法院需審查租賃合同真實(shí)性，若租賃合同簽訂在抵押、查封之后，或存在惡意串通，則不受保護(hù)。

這時(shí)候，如果租戶拿出在糾紛發(fā)生之前簽訂的租賃合同，并附上合同簽訂以后的正常付款記錄，法拍房購買者的騰退訴求，基本要涼。

當(dāng)現(xiàn)行法律遇到難解的題目后，各種民間騷操作就開始了。

我們參考日本經(jīng)驗(yàn)，看看在經(jīng)濟(jì)泡沫破裂后，東瀛人是怎么開發(fā)新的商業(yè)模式，解決法拍房“買賣不破租賃”的。

1991年，日本房地產(chǎn)泡沫破裂，大量斷供房產(chǎn)被銀行收回并進(jìn)入司法拍賣程序。1991-2000年間，日本每年新增法拍房約1.4萬套，其中東京等核心城市房?jī)r(jià)跌幅超50%。

但是，日本《借地借家法》規(guī)定，法拍房原有租約繼續(xù)有效，租戶可拒絕搬離。

因此各大報(bào)刊經(jīng)常刊登各類法拍房糾紛新聞，例如位于港區(qū)的赤坂高級(jí)住宅區(qū)，就發(fā)生過原業(yè)主在房產(chǎn)被查封前惡意與美國(guó)租客簽訂25年的超長(zhǎng)租約，導(dǎo)致買家無法入住。又例如新宿區(qū)某商鋪法拍后，租戶拿著查封前簽訂的5年租約，拒絕騰退。

幾乎每一次法拍房騰退糾紛，都引發(fā)極端對(duì)立、相互攻擊的兩派觀點(diǎn)。

反對(duì)派認(rèn)為，這是惡意鉆法律空子，破壞社會(huì)契約的基礎(chǔ)；支持者認(rèn)為，《借地借家法》的出發(fā)點(diǎn)，是保護(hù)弱勢(shì)群體的穩(wěn)定使用權(quán)，避免承租人流離失所，或者減少社會(huì)資源的浪費(fèi)（例如避免商鋪?zhàn)赓U中斷，影響商戶與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)）。不能因?yàn)閭€(gè)別案例否認(rèn)公正與公平。

但不管社會(huì)各界如何看待，1990年代后期，日本出現(xiàn)大量“租約綁定法拍房”的糾紛，以至于法院需耗費(fèi)約2年（平均時(shí)間），審查租約的真實(shí)性。

越來越多等不及、等不起的糾紛當(dāng)事人，催生了社會(huì)化解決的剛性需求，進(jìn)而導(dǎo)致了專業(yè)化催收服務(wù)與灰色產(chǎn)業(yè)鏈的興起。

最先粉墨登場(chǎng)的，是民間催收的灰色手段。

1990年代末，有活力的社會(huì)團(tuán)體（例如山口組）開始介入催收領(lǐng)域，以恐嚇、騷擾等手段逼迫租戶搬離。

那場(chǎng)景和日劇里差不多。例如有活力團(tuán)體的人士禮貌拜會(huì)長(zhǎng)租人，說租房20年的合約確實(shí)存在，但我們接了委托，兄弟們以后每天登門拜訪三次，或者光明正大地護(hù)送您去上班，讓您的鄰居、客戶見識(shí)到您的另一面。

我們這些兄弟們啊，身體強(qiáng)壯愛健身，說話的中氣特別足，還喜歡戴墨鏡做新發(fā)型，看你受不受得了？而如果您同意搬走呢，我們可以給您一筆四五百萬円的搬家費(fèi)，協(xié)助騰退。

對(duì)于愛好面子、害怕“社會(huì)性死亡”的日本人而言，暴力催收的效果很好。但壞就壞在效果過于良好，以至于被媒體廣為報(bào)道，并最終被立法打擊。

（西裝革履的日本“

雅庫扎”）

于是，高大上的“法律+金融套餐”開始出現(xiàn)，主打一個(gè)全程正規(guī)陪伴，360度無死角服務(wù)。

例如，三菱UFJ銀行組建了500人的“不良債權(quán)處理部門”，委托律師團(tuán)隊(duì)通過法律訴訟等方式，清理長(zhǎng)租約。它們的標(biāo)準(zhǔn)流程是：

1，先通過私家偵探的背景調(diào)查，看原業(yè)主與租客是否存在親屬關(guān)系，兩者的租賃合同是否低于正常的市場(chǎng)價(jià)，付款記錄是不是在債務(wù)發(fā)生之前，一次性支付20年房租是不是有違常理，是不是提供了資金來源證明，出租人是否可提交正常的水電費(fèi)繳納記錄… 2，律師團(tuán)隊(duì)從執(zhí)行層面找到疑點(diǎn)后，可以申請(qǐng)清退。 3，占房人覺得有問題可以提請(qǐng)執(zhí)行異議，還可以不服反訴。但銀行的不良債權(quán)處理部門就按正常流程，積極應(yīng)訴，完全是按照判決執(zhí)行，依法行事。一審不服就上訴，不怕把事情拖久，看你頭鐵還是我嘴硬 。

在2012年爆火的日劇《Legal High》中，古美門律師就曾代理涉及房產(chǎn)抵押糾紛的案件，揭露銀行通過法律漏洞強(qiáng)制拍賣房產(chǎn)的灰色操作，呈現(xiàn)法拍房背后的個(gè)人悲劇。

所以，真正的法拍房市場(chǎng)中，天然就存在一個(gè)“劣幣驅(qū)逐良幣”的機(jī)制，真正高質(zhì)量的法拍房，大部分都等不到法拍階段，直接在二手房市場(chǎng)中消化了；少數(shù)因?yàn)樽儸F(xiàn)要求高、二手房市場(chǎng)無法及時(shí)消化的高質(zhì)量房源，也會(huì)在法拍前由資產(chǎn)處置部門內(nèi)部消化。真正大規(guī)模上網(wǎng)拍賣的房源，多多少少都有難言之隱。

這不就是典型的檸檬市場(chǎng)么？

（《李狗嗨》中，古美門律師在分析房產(chǎn)抵押案）

事實(shí)上，法拍房危機(jī)暴露出來法律保護(hù)與市場(chǎng)效率的沖突，遠(yuǎn)不止入住風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前中國(guó)需要警惕的法拍房風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)出現(xiàn)了船新的版本進(jìn)化，產(chǎn)生了特別適合中國(guó)寶寶體質(zhì)的灰色金融操作——法拍房市場(chǎng)的中介方不但可以與買家合作，配合騰退，還可以反過來與賣家合作，絲滑切換到“逆回購”頻道。

打個(gè)比方，假設(shè)某位債權(quán)人張三，因負(fù)債160萬，被強(qiáng)制拍賣一套市場(chǎng)價(jià)為200萬元的房子。根據(jù)規(guī)定，這套房的第一次法拍價(jià)是140萬（7折），如果賣不出去，第二次法拍價(jià)可能是112萬（再打8折）。

身為被強(qiáng)制執(zhí)行的債務(wù)人，張三其實(shí)也希望利益最大化，希望能保住房子，再不濟(jì)也希望房子賣得無限接近于市場(chǎng)價(jià)——當(dāng)然，債權(quán)人也不原因看到實(shí)際成交價(jià)（112萬）低于債務(wù)額（160萬），否則這48萬的差額就真的成為實(shí)實(shí)在在的凈損失了。

這時(shí)候，債務(wù)人首先要做的，是與中介機(jī)構(gòu)到公證處做公證。注意了，雖然這個(gè)公正日期發(fā)生于糾紛后，但公證事項(xiàng)的協(xié)議日期可以是拍賣之前的，這個(gè)公證是存在法律效力的。這樣，債權(quán)人對(duì)房子的使用權(quán)才有機(jī)會(huì)保住。

然后再在拍賣階段進(jìn)行細(xì)微的操作。

例如以160萬的起拍價(jià)拍賣市場(chǎng)價(jià)200萬的房子，如果債權(quán)人張三眼瞅著登記參拍的人數(shù)不多，估計(jì)成交價(jià)到不了債權(quán)人的心理底線（例如180萬），中介機(jī)構(gòu)可以暗示張三，事先委托“我有一個(gè)朋友/親戚”，繳納10%的保證金（16萬）作為競(jìng)拍人去參加拍賣，以180萬成交。

當(dāng)然，張三的朋友也不會(huì)傻乎乎地去成交，他會(huì)說一堆理由，例如周邊配套不足交通不便啦，周邊交通太方便太吵鬧啦，房子朝向不對(duì)影響個(gè)人磁場(chǎng)啦…選擇悔拍。

他虧掉了一輪保證金，結(jié)果是房子流拍，重新進(jìn)入第二輪拍賣程序。

在第二輪競(jìng)拍時(shí)，張三異父異母的親兄弟又過來競(jìng)拍，最終房子170萬成交了，但又繼續(xù)悔拍…

如此操作個(gè)兩三次，一年的時(shí)間就過去了，這就為張三贏得了財(cái)務(wù)操作的時(shí)間窗口——說不定由于這個(gè)機(jī)會(huì)，就迎來了有關(guān)部門政策工具箱的工具大放送呢？說不定就迎來了甘愿入坑的接盤俠呢？那豈不是全盤皆活了…

而更美妙的是，也許到了第三、第四次競(jìng)拍后，房子的關(guān)注人大減，最終被張三那已經(jīng)離婚的老婆以120萬元買下了，還是貸款買的。房子拿到手后，說不定又可以去抵押貸款了…

綜觀全程，整個(gè)法拍過程合法合規(guī)，債權(quán)人的權(quán)益得到了保障，執(zhí)法當(dāng)局依法執(zhí)行，只是過程一波三折，最后成交價(jià)略低于預(yù)期。

但成長(zhǎng)嘛，總得失去點(diǎn)什么。

顯然，律師感覺不虛此行，不但執(zhí)行了社會(huì)正義，降低了交易成本，還促成了一樁房產(chǎn)買賣，增加了GDP。

而張三本人也沒有吃虧，不但贏得了重整自救的時(shí)間空間，還通過銀行加上了杠桿。

有人要問了，四次悔拍，每次損失的10%的保證金怎么辦？是不是由張三承擔(dān)了？

其實(shí)也好辦，因?yàn)樽罡叻ā蛾P(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》，以及相應(yīng)的司法解釋與實(shí)務(wù)補(bǔ)充：

悔拍導(dǎo)致的保證金收入，作為拍賣過程中產(chǎn)生的收入，轉(zhuǎn)為債務(wù)清償資金。

例如張三領(lǐng)銜的三次悔拍，每次打8折作為底價(jià)，需要繳納的保證金是16+16*80%+16*80%*80%=39.04（萬元），這筆錢直接讓張三的總債務(wù)，由原先的160萬元降低到了120.96萬元。

所以，39萬的保證金并沒有憑空損失，而是償還了張三的部分債務(wù)。實(shí)務(wù)操作中，哪怕最終法拍房的成交價(jià)低至120萬元，但加上39萬元的保證金，其實(shí)已經(jīng)基本抵消了張三的總負(fù)債（160萬元）。

這一招，你學(xué)廢了嗎？

?忠告

總的說來，法拍房的實(shí)際流程這么復(fù)雜，普通人弄楚脈絡(luò)就要費(fèi)大勁，還得與各路專業(yè)人士唇槍舌劍…所以剛需購房者最好不要參與，尤其是急著入住的“剛需購房者”，非常不建議從法拍房入手。

這是因?yàn)椋湍悴┺牡?，既有買來加杠杠的金融玩家，也有無視規(guī)則的江湖中人，他們和你，從來就不是一個(gè)路數(shù)，兩者的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，也是不一樣的。

他們善于利用專業(yè)手段，合理地利用規(guī)則，你真的有信心去與虎謀皮嗎？

至于D音與小紅薯上傳授的“斷水?dāng)嚯姅鄽?，破壞門窗更換鎖”的入住套路，你看看過過眼癮就好，因?yàn)檫@種行為，在查封之后就屬于犯法了，真遇到魚死網(wǎng)破的，后果不堪設(shè)想，強(qiáng)烈地不推薦。

當(dāng)然，形勢(shì)正在發(fā)生變化。

近年來，法拍房交易之所以重新活躍，還有一層原因是，近年來法拍房的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)呈現(xiàn)出下降的勢(shì)態(tài)。這固然與法拍房交易流程更加公開、透明有關(guān)，但更重要的一點(diǎn)是：

這幾年新增的法拍房里，大部分業(yè)主大多是拖欠債務(wù)或者中途斷供的普通人。在房?jī)r(jià)較高一線城市，這些“滑坡的中產(chǎn)階層”往往積極地配合拍賣流程，按照規(guī)則償清債務(wù)，并不想“破罐子破摔”地打破社會(huì)契約，成為失信人——和他們是可以講法律、講道德的。

但無論如何，法拍房的潛在風(fēng)險(xiǎn)依然存在。你只需要記住，對(duì)于遵紀(jì)守法的大多數(shù)人而言，普通人，有好處，不用搶，自發(fā)地構(gòu)成了一個(gè)不可能三角：

普通人+不用搶，通常不可能有好處；

不用搶+有好處，基本輪不到普通人；

普通人+有好處，肯定搶到頭破血流。

時(shí)刻牢記這個(gè)“不可能三角”，可能不會(huì)給你爭(zhēng)取什么好處，但可以讓你規(guī)避很多無妄之災(zāi)。

當(dāng)然，如果你有強(qiáng)力機(jī)關(guān)背景，或者天潢貴胄，您自然是天生法拍房圣體，自然不能套用“不可能三角”。

但那又是另一個(gè)故事了。

瑪格麗特·尤瑟耐爾說：

在這個(gè)如夢(mèng)如幻的世界里，永世不存是一種不幸，所有美好事物都將凋零，因?yàn)樗鼈兊拿?，有很大一部分就由這不幸組成。

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8th May 2025

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