周末房貸方面有一個(gè)重磅消息，廣州首套房貸利率上調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)，即5 年期以上首套房貸利率從原來的 LPR-60個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整為LPR-50個(gè)基點(diǎn)，現(xiàn)在 5年期以上LPR為3.60%，那么首套房貸利率 由原來的3.0% 上漲到 3.1%，而且多家銀行已經(jīng)開始執(zhí)行。

　　 這個(gè)有點(diǎn)看不懂了。 在5月7日召開的國新辦新聞發(fā)布會(huì)上，央行長潘功勝在介紹推出的一攬子貨幣政策措施時(shí)表示，下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，市場因此普遍預(yù)計(jì)下周二（5月20日）LPR同步下行0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　 在存貸款利率不斷下降的大趨勢(shì)下，廣州的銀行為什么逆勢(shì)上調(diào)房貸利率呢？是因?yàn)閺V州的房子很好賣嗎？

　　 我看了一下國家統(tǒng)計(jì)局公布的今年以來廣州新房價(jià)格指數(shù)，1月份同比跌 8.4%，二手房同比跌更多，達(dá)到10%，在一線城市中跌幅最大；2月和3 月廣州新房同比跌7.8%和 7.2%，都是一線城市中跌幅最大的，4月份還沒有公布，估計(jì)也不會(huì)好。

　　 因此，最有可能就是銀行業(yè)內(nèi)部反對(duì)價(jià)格內(nèi)卷，要堅(jiān)守這個(gè)3%的“生死線”，免得凈息差進(jìn)一步惡化。如果不上調(diào)，LPR降息0.1個(gè)百分點(diǎn)以后，首套房貸利率就進(jìn)入“2”字頭了。

　　 3%這個(gè)底線在消費(fèi)貸這里也發(fā)生過。今年年初銀行 消費(fèi)貸市場曾掀起“價(jià)格戰(zhàn)”，利率刷新歷史低點(diǎn)，不少銀行的消費(fèi)貸年化利率低于3%，部分銀行消費(fèi)貸利率甚至下調(diào)至2.4%左右。消費(fèi)貸在線申請(qǐng)和審批簡便，放款快，是零售銀行爭搶的業(yè)務(wù)，到了2 月份，大部分銀行消費(fèi)貸利率低于3%，但這樣的日子沒過多久，監(jiān)管就出手叫停，4月開始都回到3%以上了。

　　 這個(gè)3有什么講究嗎？目前不太清楚，可能國內(nèi)對(duì)3還是比較敏感吧，比如事不過三等的說法。

　　 但最大的可能還是銀行要控制凈息差的下滑速度。根據(jù)國家金融監(jiān)管總部發(fā)布的數(shù)據(jù)， 繼去年四季度商業(yè)銀行凈息差降至1.52%后，今年一季度，商業(yè)銀行凈息差進(jìn)一步降至1.43%，對(duì)于今年凈息差的走勢(shì)，銀行普遍預(yù)期繼續(xù)走低，不過幅度在放緩。這是建立在銀行定期存款利率加大下調(diào)幅度，以及控制貸款利率下滑速度的基礎(chǔ)上達(dá)成。

　　 現(xiàn)在多數(shù)銀行的5年期定存利率要低于3年期定存利率，也就是定存利率和期限的“倒掛”，銀行鼓勵(lì)儲(chǔ)戶存短期。但實(shí)際上，如果預(yù)期定存利率逐年走低，正確的做法當(dāng)然是存長期以鎖定未來收益。定存利率倒掛，就是銀行對(duì)儲(chǔ)戶這一行為的“反制”，以降低利息支出成本。

　　 而在杭州，從去年11月開始，房貸利率短短1個(gè)月內(nèi)經(jīng)歷了兩次上調(diào)，11 月初首套房貸利率從2.9%上調(diào)至3.0%，月底繼續(xù)上調(diào)到 3.1%。有銀行認(rèn)識(shí)表示，3.1%是未來一段時(shí)間內(nèi)杭州商業(yè)首套房貸的最低利率。接下來即便LPR繼續(xù)下調(diào)，短期內(nèi)3.1%的房貸利率下限也不會(huì)變。具體的做法和廣州一樣，就是縮小減點(diǎn)，維持貸款利率不變。

　　 不過存量房貸都不受影響，因?yàn)楹贤囊院螅瑴p點(diǎn)固定，變動(dòng)的是LPR。

　　 實(shí)際上這種減點(diǎn)縮水的情況之前就有所預(yù)料。如果你購買首套房的話，在一些城市可以申請(qǐng)到LPR減點(diǎn)超過80個(gè)基點(diǎn)，甚至接近100個(gè)基點(diǎn)的房貸利率。打個(gè)比方，如果以后 LPR 降息到1%，那么繼續(xù)維持減點(diǎn)100，房貸利率就是零了，這顯然不可能。

　　 所以在房價(jià)和房貸利率雙降的趨勢(shì)中，利率的下調(diào)空間已經(jīng)比較有限了，接下來就看房價(jià)是否穩(wěn)住。