文｜鄧浩志

廣州樓市近況

五月的樓市，繼續(xù)在降溫。一起來看看最近的樓市數(shù)據(jù)。五一小長假，市場出現(xiàn)短暫的爆發(fā)性復(fù)蘇。這個我們之前分析過，和五一節(jié)點有關(guān)，也和最近新盤新貨加速集中推售有關(guān)。但五月第二周，廣州樓市周度平均成交量已經(jīng)回到了四月的均值水平，要知道4月在關(guān)稅的影響下，市場是急劇降溫的。而第三周則延續(xù)弱勢，周均認(rèn)購環(huán)比繼續(xù)下滑5%。第四周情況也在延續(xù)。而客戶到訪量方面和成交情況相仿。（以上數(shù)據(jù)源于廣州兩家頭部一手銷售代理公司）

總的來說，4月和5月份的整體成交量明顯弱于今年1~3月份。另外值得關(guān)注的是，別看成交總量跌得不算特別厲害，但全市總量其實是靠幾個市區(qū)全新樓盤帶動的。比如保利天河和琶洲的新盤，越秀地產(chǎn)在海珠的新盤，還有綠城的兩個新盤等等。而在郊區(qū)的樓盤，特別是遠(yuǎn)郊樓盤，都十分不理想?；蛘吣切┎皇侨碌臉潜P，而是滯銷的老樓盤，情況都不理想。

二手市場的情況也基本也類似，主要呈現(xiàn)兩大特征，一是二手掛牌量繼續(xù)增長，根據(jù)市場占比最大的某二手中介最新數(shù)據(jù)顯示，廣州二手房掛牌量已經(jīng)接近20萬套，大幅突破去年底的18萬套的數(shù)字。而且近期二手成交價格下滑非常明顯。二手價格下跌，和新房使用率不斷提高，造成兩者間出現(xiàn)了價值重估。

綜上所述，廣州要考慮盡快出臺進(jìn)一步的支持政策。不要等市場徹底降溫再搞，到時候肯定要花更大的力氣。

房地產(chǎn)市場“趨穩(wěn)”？別被忽悠了

近日，有媒體采訪某專家，引用其觀點說：房地產(chǎn)市場今年有望逐步趨穩(wěn)，銷售下行幅度將明顯收窄。專家的話聽起來很專業(yè)，有道理，其實是一通廢話。為什么是廢話呢？因為中國新建商品房交易總規(guī)模已經(jīng)由2021年峰值的18萬億，跌到2024年的9.6萬億，而今年預(yù)計總規(guī)模只有8萬億左右。也就是說當(dāng)前的房地產(chǎn)市場總規(guī)模只剩下當(dāng)年的零頭了。

換個角度思考，也就是說總規(guī)模再繼續(xù)怎么下滑，哪怕跌到只剩下0，下跌的總規(guī)模都不會比之前的更大。所以，銷售下行幅度將明顯收窄就是一句真實但沒有用的廢話。

換個角度，如果我們不談絕對規(guī)模，談下跌比例，道理其實也很類似。過去四年，樓市跌幅這么大，就算政策不干預(yù)，也很難再繼續(xù)保持這么大比例的長時間下跌了。要知道市場是有無形的手在操控的，超漲會回調(diào)，超跌也會有反彈。前幾年市場不佳，無論土地供應(yīng)，還是新開工，新開發(fā)規(guī)模都已經(jīng)大幅下跌。供應(yīng)的自動減少，市場會自行實現(xiàn)供求平衡。

所以，真心想了解經(jīng)濟發(fā)展趨勢或者預(yù)測房地產(chǎn)走勢的朋友們，絕對不能只聽又穩(wěn)又好的結(jié)論，也不能只看專家的結(jié)論和貌似客觀的表面數(shù)據(jù)。因為數(shù)據(jù)盡管是客觀的，但很多時候數(shù)據(jù)就像一個“小姑娘”，或者任人打扮，或者只是截取她最美的一面。想了解樓市更多更真實的情況，歡迎繼續(xù)關(guān)注我。