近兩年，京東新動作頻頻。

除了高調(diào)殺入外賣行業(yè)外，京東還大手筆入局風(fēng)頭正盛的“奧萊”業(yè)務(wù)，在線上線下同步開設(shè)門店。

去年，京東集團與海瀾集團達成戰(zhàn)略合作，共同在無錫江陰的海瀾飛馬水城打造了全國首家京東奧萊線下店，同步在京東平臺上線“京東奧萊自營專區(qū)”及“京東奧萊官方旗艦店”。

自此，雙方開啟了奧萊業(yè)務(wù)在全國的拓展。截至目前，京東奧萊已入駐20座城市，成為行業(yè)不可忽視的新興力量。

6月1日，京東奧萊西南首店敲定，落子吾悅商管旗下德陽吾悅廣場，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

京東奧萊位于吾悅廣場1樓，占地近4000方，預(yù)計今年9月開業(yè)。作為德陽的首座高品質(zhì)大牌集合“奧萊”，其將攜一眾城市獨家奢牌、高化、戶外、潮流運動等相關(guān)品類品牌亮相。同期，德陽吾悅廣場也將迎來“煥新升級”后的全面呈現(xiàn)，疊加京東奧萊的熱度，項目的整體吸附力有望大幅提升。

德陽商業(yè)的天，要變了。

01

奧萊入局者眾多

京東奧萊拿什么競爭

如今大環(huán)境下，消費者更青睞“高質(zhì)價比”的商品。因此，“奧萊”成為目前仍具上升空間的業(yè)態(tài)之一，它是零售圈的香餑餑，也成為各地招商引資的重點對象。

不過，奧萊入局者眾多，前有老牌運營商在圈地，后有各種新興力量入局。該賽道越來越擁擠，京東奧萊有何優(yōu)勢？

首先，有“京東”背書，它免去了口碑的積累和市場教育的問題。依托于京東集團的優(yōu)勢，京東奧萊以“正品低價+京東生態(tài)賦能”為核心優(yōu)勢。它可以整合利用京東的供應(yīng)鏈、物流、技術(shù)以及線上流量資源，這一點可以在購物的便捷性、價格力和服務(wù)體驗上形成壁壘，拉開和競品的差距。

而海瀾集團所擁有的品牌影響力和門店規(guī)模、實體店運營經(jīng)驗，以及對貨品的敏感度等優(yōu)勢能與京東形成資源互補。

發(fā)展策略上，京東奧萊通過線上線下聯(lián)動的方式，瞄準下沉市場的機會，重點布局三至五線城市。其在城市核心商圈開設(shè)0.3-1萬方左右門店，多與成熟的購物中心、街區(qū)商業(yè)進行合作，能實現(xiàn)客流的共享和互動，這又與傳統(tǒng)奧萊品牌實現(xiàn)錯位。

品牌規(guī)劃方面，京東奧萊國際品牌占比達到70%，涵蓋大牌美妝、奢侈品、時尚男女裝、兒童、運動和戶外。其中，運動戶外類品牌占比達35%左右。

此次，德陽店開業(yè)后，耐克NIKE、昂跑等高人氣運動戶外品牌，COACH、Michael Kors等輕奢品牌，以及LAMER、SK-II等高化品牌將亮相吾悅廣場，組成德陽最強品牌陣容。

折扣方面，據(jù)在營門店的情況來看，鞋服品類折扣大部分為原價的3-5折左右，美妝產(chǎn)品約為原價的7折左右，部分商品折扣力度更低。總的來說，其選品和折扣力度具備很強的吸引力。

就銷售表現(xiàn)來看，京東奧萊也展現(xiàn)出極強的吸金力。去年12月，京東奧萊河南安陽萬意廣場店開業(yè)。據(jù)悉，當天進店客流超1萬人次，銷售突破400萬。

不缺購買力的德陽，其開業(yè)的火爆程度可以大膽發(fā)揮想象了。

02

整個西南市場在搶

為什么選擇德陽吾悅廣場

因京東奧萊在下沉市場具備的超強號召力，讓其成為各地爭搶的招商熱門。西南首店的噱頭，無疑更能激發(fā)大家的爭搶欲。據(jù)說，西南有多個實力商業(yè)項目，向京東奧萊發(fā)起了入駐邀約，僅德陽市就有眾多競爭者。

最終，西南首店落定德陽，是京東奧萊對于這座城市，也是對吾悅廣場運營實力及未來潛力的肯定。

位于成都平原東北部的德陽，是四川重要的工業(yè)城市，也是成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈、環(huán)成都都市圈的重要節(jié)點城市，以及重要的交通樞紐。其還是四川重點規(guī)劃在建百萬人口城市，在各項經(jīng)濟指標中，德陽的經(jīng)濟總量、增速以及規(guī)模以上工業(yè)增加值均位列四川前列，GDP全省排名第四。近年來，隨著三星堆的出圈，德陽的旅游業(yè)也迎來了高光，為城市注入新的活力。

與成都如出一轍，德陽也開啟了向南發(fā)展的路徑。吾悅廣場正位于德陽城南核心地段，北靠四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，南側(cè)規(guī)劃城市濕地運動公園，包含11萬方的購物中心，以及2萬方的特色商業(yè)街。

項目所在區(qū)域擁有嶄新的城市界面，匯聚品質(zhì)樓盤，有兩所高校及高密度的中小學(xué)配套，以及大型廠企和辦公樓。德陽吾悅廣場3KM半徑內(nèi)覆蓋40萬常住人口。且，隨著入住率的提升，及配套的逐步完善，該區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)迎來高質(zhì)人群的導(dǎo)入。

在“軟實力”上，下沉市場是吾悅的絕對“統(tǒng)治區(qū)”。近幾年，吾悅在國內(nèi)下沉市場穩(wěn)步擴張，堅持重資產(chǎn)運營模式，成為當?shù)厣虡I(yè)的革新者。這一點，與京東奧萊的發(fā)展策略正好契合。

除了經(jīng)營理念合拍外，吾悅商管與京東奧萊攜手的海瀾集團本身是戰(zhàn)略合作關(guān)系，雙方有良好的合作和信任基礎(chǔ)。項目城市能級、硬件、主力客群、定位以及推廣營銷風(fēng)格等也匹配京東奧萊的開店標準，一拍即合。

為此，雙方都利用自身優(yōu)勢投入了巨大資源，希望將“西南首店”打響。

03

借上新開啟迭代模式

德陽吾悅廣場重塑定位，全面煥新

隨著京東奧萊的開業(yè)，德陽吾悅廣場9月也將迎來“煥新升級”后的全面亮相。

如此，一方面可以借由京東奧萊帶來的熱度，實現(xiàn)多業(yè)態(tài)的聯(lián)動和互動；另外，項目通過重塑定位、品牌組合和空間場景優(yōu)化，革新購物體驗，實現(xiàn)整體吸附力的提升。

開業(yè)進入第五個年頭，德陽吾悅廣場對于項目所在區(qū)域，對于德陽消費者有了更深的認識。市場的消費熱點也在發(fā)生變化，到了主動更新的節(jié)點。另外，它也需要靠優(yōu)化，進一步拉開與城市競品的差距。

項目提出“城市時尚樂享歡聚中心”的全新定位，植入“游樂歡聚場”和“美食聚集地”兩大標簽，錨定年輕客群、親子家庭兩大主力客群。

去年11月，德陽吾悅廣場東豪超市開業(yè)，揭開升級序幕。

作為在本地有著極高認可度的超市品牌，東豪的到來，讓項目超市購物體驗有了質(zhì)的提升，直接引爆區(qū)域消費者的熱情。東豪超市開業(yè)首兩日，銷售超過200w，創(chuàng)下品牌全國第一，以及德陽市超市類銷售第一的成績。此期間，德陽吾悅廣場全場總客流達到13萬+，創(chuàng)下開業(yè)后客流新高。

截至目前，超市進店率同比提升97%，東豪帶動整體項目進店率提升近40%。

主力店升級是一個側(cè)面，項目在品牌布局及經(jīng)營策略上進行了全面優(yōu)化，收效顯著：KKV、肯德基、以及以小米、華為等為代表的數(shù)碼類品牌銷售有了大幅提升，小米更是升級為更大門店；截至目前，2025年客流同比提升超過30%。

此次煥新升級，德陽吾悅廣場從“定位重塑”“內(nèi)容迭代”“經(jīng)營迭代”三個方面入手，給項目做了一次大手術(shù)：

• 以超市煥新，匹配家庭客群日常剛性消費需求，增加消費粘性；引入高性價比、適合聚會的餐飲品牌（如古魯特），增強周邊高校、園區(qū)、廠區(qū)客群的到店消費頻次；并進一步提升品質(zhì)餐飲陣容，打造“城南最好吃、最全面的美食目的地”，實現(xiàn)近端客群的“加固”。

借由京東奧萊的亮相，實現(xiàn)國際運動戶外、美妝、奢牌的補位，實現(xiàn)項目整體品牌的提級；奧萊業(yè)態(tài)本身也具備跨區(qū)的吸附力，以此帶動項目城市級影響力的提升。

• 項目在場內(nèi)打造海洋球兒童樂園、兒童攀爬等主題互動場景，并聯(lián)動場內(nèi)兒童體驗商家，上述空間針對項目會員可免費體驗。以此打造“全德陽最好玩的親子家庭目的地”，從而增加會員的活躍度，也加強對遠端客群的獲取。

值得一提的是，在營銷推廣上，不管是營銷費用的投入，還是活動類型、對外輸出方式等層面，放在整個德陽市，吾悅廣場是TOP級存在。

截至今年5月，項目已舉辦超50場高品質(zhì)營銷活動，內(nèi)容涵蓋國際IP聯(lián)動、大型賽事、主題展陳、馬戲嘉年華，以及明星歌友會等。其中，“城市歌友會”已經(jīng)被德陽吾悅廣場做成了“自有IP”，成功聯(lián)動了粉絲群體。

針對周邊兩所高校，項目也有意加強與其的深度聯(lián)動。德陽吾悅廣場拿出部分公共空間，與高校動漫社、吉他社等進行共創(chuàng)，為項目注入更多年輕力，加強了和大學(xué)生的情感聯(lián)系。

另外，項目在媒體宣傳方面，也以更為創(chuàng)新和開放的方式，積極探索與抖音二次元大V進行內(nèi)容共創(chuàng)和傳播。據(jù)悉，今年德陽吾悅廣場在抖音上共發(fā)布50余共創(chuàng)作品，其中有7個作品播放量達百萬級，最高播放量超過500萬。

這樣的數(shù)據(jù)，放在全國購物中心也屬于斷層式領(lǐng)先。通過社交媒體的傳播，德陽吾悅廣場俘獲了更多的二次元及年輕客群的關(guān)注，為后續(xù)相關(guān)品類的優(yōu)化打下了基礎(chǔ)。

京東奧萊西南首店的開業(yè)，能助力德陽吾悅廣場的進一步出圈。隨著其煥新升級的全面呈現(xiàn)，有望延續(xù)熱度，經(jīng)營數(shù)據(jù)和客流將逐步邁進更高臺階。

據(jù)了解，在吾悅商管母公司新城控股集團內(nèi)部，也對該項目給予了厚望，將其視作今年最具潛力的項目之一，因此也給到了足夠的資源傾斜，這才有了項目大調(diào)升級的背景，以及牽線京東奧萊的落定。

另外，德陽吾悅所在區(qū)域亦代表著城市發(fā)展的未來。吾悅廣場作為重要的商業(yè)配套，與片區(qū)是互相成就的關(guān)系。因此，項目也得到了當?shù)卣拇罅χС?，為其引入了大型招聘會、車展等相關(guān)活動。

伴隨京東奧萊西南首店的入駐，項目在此輪煥新后，將呈現(xiàn)超2萬方的娛樂體驗業(yè)態(tài)，涵蓋星軼影城、樂其奇兒童游樂、啟點KTV、101健身、潮玩街區(qū)等品牌；以及葉子舞蹈、黑拳格斗、一畫美術(shù)、love tennis領(lǐng)銜的九大教培組團；同時匯聚頭部品質(zhì)自助餐品牌吉布魯、知名連鎖餐飲品牌一把骨、古魯特、大鼓米線、三合炙烤肉、粵餃皇等；組成德陽最強“大牌零售折扣集合+德陽超市龍頭+德陽教培品牌最強矩陣+城南精致餐飲體驗” 的優(yōu)勢業(yè)態(tài)陣容，精準匹配年輕及家庭客群，以全新的商業(yè)內(nèi)容立足德陽城南，服務(wù)全城。

占盡天時地利的德陽吾悅廣場，期待它上演“逆襲”的大戲，成為具備城市級影響力的商業(yè)項目。關(guān)于京東奧萊西南首店開業(yè)后續(xù)情況，我們也將持續(xù)保持關(guān)注。

*文中圖片除特殊標注外，均來自德陽吾悅廣場。