根據(jù)廣東省自然資源廳 2025 年 7 月 4 日印發(fā)的《關(guān)于加快解決國有建設(shè)用地上不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的指導(dǎo)意見》，明確將 “小產(chǎn)權(quán)房” 列入負(fù)面清單，一律不得辦理不動產(chǎn)登記，這一政策的核心目的是遏制違法用地和建設(shè)行為，防止通過登記將違法建筑合法化。

　　小產(chǎn)權(quán)房的天塌了，廣東出臺的新規(guī)背后，誰在哭泣，有四類群體的命運將會被改寫。

　　政策核心，三條紅線它也劃定了歷史問題的邊界，明確了小產(chǎn)權(quán)房永久基本農(nóng)田的違建和生態(tài)紅線內(nèi)的違建將被直接排除在合法化的入境之外，一律不得登記，當(dāng)然，政策也并非一刀切，它也允許2024年12月31日前，國有建設(shè)用地上的建設(shè)項目可以進(jìn)行補證。

　　第一個是購買了這些小產(chǎn)權(quán)的人，你要知道你花的這些錢都變成了磚頭，深圳有超38萬套的小產(chǎn)權(quán)喪失了確權(quán)的希望，也就意味著原本的購房合同建成了一堆廢紙，你要知道你買到手的房子有可能沒有辦法轉(zhuǎn)手，沒有拆遷的補償，而且未來租可能都會成問題。

　　第二類是城中村的村民，他們的租金收益將被鎖死，因為農(nóng)民房無法確權(quán)和抵押，所以就讓他們的融資通道相當(dāng)于斷裂，相當(dāng)于原本是想要靠著租房養(yǎng)老，但是現(xiàn)在翻新可能都不敢投錢了。

　　第三類是開發(fā)商，城市更新項目的急剎車，依賴于小產(chǎn)權(quán)置換舊改的這個項目面臨僵局，因為拆遷補與談判的籌碼歸零了。

　　第四類是地方政府，因為違建治理難度轉(zhuǎn)移了，小產(chǎn)權(quán)房的改造必然會引起導(dǎo)致短期的矛盾激化，比如東莞的鳳崗，現(xiàn)在就有小產(chǎn)權(quán)的業(yè)主在集體維權(quán)，長期來講的話，它會倒逼我們保障房的供應(yīng)加速，其實在法律上來講，小產(chǎn)權(quán)房本身就屬于非法，在他的維權(quán)途徑上沒有法律依據(jù)，你要上訴法院，法院也是不予立案的，就導(dǎo)致投訴無門。

　　買房是件大事，但是這些灰色地帶的房子，如果你不是專業(yè)的機(jī)構(gòu)和公司運營，最好還是謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，但歷史的問題撞上了紅線，需要的不僅是鐵腕，更需要的是這些買了小產(chǎn)權(quán)的家庭在困境中躬身求解了。

　　歷史數(shù)據(jù)顯示，東莞全市小產(chǎn)權(quán)房約 27.8 萬套，主要集中在鳳崗、黃江、茶山、石碣、橫瀝、大嶺山等鎮(zhèn)街，小產(chǎn)權(quán)房不僅分布在偏遠(yuǎn)鎮(zhèn)街，甚至滲透到市中心（如南城宏圖片區(qū)），部分項目以 “統(tǒng)建樓”“農(nóng)民公寓” 名義開發(fā)，價格僅為同地段商品房的 40%-60%，2025 年仍有新盤在售（如橫瀝鎮(zhèn)《星河花園》單價 2880 元 /㎡），但政策收緊后，交易風(fēng)險顯著增加

　　建議與總結(jié)

　　謹(jǐn)慎購買小產(chǎn)權(quán)房

　　新規(guī)實施后，小產(chǎn)權(quán)房無法登記、交易受限，法律風(fēng)險極高，不建議購買

　　若已購買，需密切關(guān)注政策動態(tài)，保存購房合同、付款憑證等材料，必要時咨詢專業(yè)律師。

　　優(yōu)先選擇合法住房

　　符合條件的家庭可申請共有產(chǎn)權(quán)房、公租房或保障性租賃住房，享受政策支持和價格優(yōu)惠。

　　長期規(guī)劃建議

　　若預(yù)算長期不足，可考慮與親友合資購房、參與住房公積金互助計劃，或通過提升技能、增加收入逐步改善住房條件。

　　警惕非正規(guī)渠道的 “內(nèi)部認(rèn)購”“合作建房” 等宣傳，避免陷入詐騙陷阱。

　　結(jié)論：東莞小產(chǎn)權(quán)房因政策限制和法律風(fēng)險，已不具備投資或自住價值，預(yù)算有限的家庭應(yīng)充分利用政府保障性住房政策，通過合法途徑解決居住需求，避免因貪圖低價而承受巨大風(fēng)險。