香港機(jī)場(chǎng)登機(jī)口前，57歲的張亞東西裝筆挺，手持飛往加拿大的機(jī)票，卻被工作人員一句“請(qǐng)留步”攔住了去路。

2025年5月，香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)的離境大廳上演了戲劇性一幕。綠城中國(guó)前董事會(huì)主席張亞東在飛往加拿大的登機(jī)口被工作人員精準(zhǔn)攔截。經(jīng)過十幾分鐘交涉，這位曾掌管4000億房企的前高官，最終未能踏上那趟航班。

這一幕發(fā)生在張亞東突然辭職僅兩個(gè)月后。今年3月，這位57歲的房企掌門突然辭去綠城中國(guó)董事會(huì)主席職務(wù)，引發(fā)地產(chǎn)圈震動(dòng)。

辭職前一個(gè)月，張亞東的核心團(tuán)隊(duì)已開始解體。2025年2月底，他一手提拔的前董秘尚書臣突然“失聯(lián)”；3月初，一直緊跟張亞東的前黨委書記李森也沒了消息。

張亞東的“逃逸式辭職”與其心腹團(tuán)隊(duì)相繼失聯(lián)，猶如多米諾骨牌，揭開了綠城權(quán)利更迭的序幕。

張亞東的功與過

張亞東的職業(yè)生涯堪稱傳奇，他從城建局局長(zhǎng)、建委主任一路升至副市長(zhǎng)、市委常委兼統(tǒng)戰(zhàn)部部長(zhǎng)。2016年之后，他的人生軌跡發(fā)生重大轉(zhuǎn)折。

2018年，張亞東被中交集團(tuán)“空降”至綠城，擔(dān)任執(zhí)行董事兼行政總裁。更令人意外的是，僅一年后他就正式接替創(chuàng)始人宋衛(wèi)平，成為董事會(huì)主席。

張亞東一上任就向綠城的傳統(tǒng)開刀。他當(dāng)眾宣布拋棄綠城堅(jiān)持多年的“小而美”穩(wěn)健路線，轉(zhuǎn)而推行“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高溢價(jià)”的擴(kuò)張策略。

“別人拿一塊錢，一年能轉(zhuǎn)兩次，開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，我們綠城呢？?jī)赡瓴拍芨赏暌粋€(gè)，這錢不是在創(chuàng)造價(jià)值，是在睡大覺！”張亞東在內(nèi)部會(huì)議上如此批評(píng)。

張亞東的雷霆手段很快見效。2019-2021年，綠城銷售額從1000多億飆升至3500億，行業(yè)排名從第17位躍升至第7位。他甚至提出“2025年沖擊6400億”的宏偉目標(biāo)。

此后，亞東主導(dǎo)的拿地策略堪稱“瘋狂”。2020-2024年，綠城在全國(guó)30多個(gè)城市拿下120余宗地塊，其中溢價(jià)率超過20%的就有47宗。

其中，2024年成為張亞東豪賭的巔峰時(shí)刻：在上海徐匯區(qū)土拍中，綠城以30%溢價(jià)率擊退17家房企，以13.1萬元/平方米樓面價(jià)刷新上海地王紀(jì)錄。在杭州江灣新城爭(zhēng)奪中，又以28.5%溢價(jià)率拿下長(zhǎng)三角單價(jià)地王。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)在2022年開始降溫時(shí)，張亞東卻依然踩著油門。在各大房企紛紛收縮戰(zhàn)線之際，他一年內(nèi)耗資529億元在下行市場(chǎng)中瘋狂拿地。

然而現(xiàn)實(shí)很快打臉。2023年綠城毛利同比大幅減少22.47%，幾乎倒退至2021年水平；年內(nèi)利潤(rùn)較2022年減少25%。2024年凈利潤(rùn)率暴跌至僅1%，相當(dāng)于賣100元房子只賺1元，而負(fù)債總額一舉突破4000億大關(guān)。

業(yè)績(jī)下滑暴露了張亞東與第一大股東中交集團(tuán)的深層矛盾。中央巡視組點(diǎn)名批評(píng)中交對(duì)綠城“控股不控權(quán)”，直指張亞東把公司管得像自家產(chǎn)業(yè)。

張亞東顯然不滿足于職業(yè)經(jīng)理人角色。2024年底，張亞東秘密聯(lián)合第二大股東九龍倉(cāng)，試圖引入新投資者稀釋中交持股比例，此舉被視為"架空國(guó)資"的致命挑釁。

九龍倉(cāng)最終選擇倒向中交，張亞東失去關(guān)鍵盟友。2025年3月，他以"工作安排"名義辭任，其親信董秘尚書臣、黨委書記李森隨后失聯(lián)，被曝涉及項(xiàng)目違規(guī)操作。

張亞東試圖構(gòu)建的權(quán)力同盟瞬間瓦解。意識(shí)到大勢(shì)已去，2025年3月21日，張亞東突然提交辭呈，上演“逃逸式辭職”。

張亞東留下了什么？

張亞東辭職后，中交集團(tuán)立即派出56歲的“老將”劉成云接任董事會(huì)主席。

劉成云的履歷堪稱“中交系”典型：從四航局基層工程師起步，歷任中交城投董事長(zhǎng)、振華重工一把手，2023年升任集團(tuán)黨委常委。此次臨危受命，被寄予“重塑商業(yè)邏輯”的厚望。

劉成云上任后的第一個(gè)動(dòng)作極具象征意義。綠城發(fā)布公告稱新任董事長(zhǎng)將不從公司領(lǐng)取任何薪酬或董事袍金。這個(gè)“零薪酬”姿態(tài)，像一記響亮耳光打在張亞東千萬年薪的舊事上。

新管理層隨即拋出“千億去庫(kù)存”計(jì)劃，將綠城從“高歌猛進(jìn)”強(qiáng)行拉回“穩(wěn)健發(fā)展”軌道。但劉成云面臨著巨大的困難和挑戰(zhàn)。

翻看綠城中國(guó)2024年報(bào)，凈利潤(rùn)大幅下滑的現(xiàn)實(shí)令人咋舌。年報(bào)顯示，雖然綠城中國(guó)年度營(yíng)收達(dá)到1585億元，同比增長(zhǎng)21%，但股東應(yīng)占利潤(rùn)僅有15.96億元，同比下降49%，近乎腰斬。

從2019年到2023年，綠城中國(guó)每年都能給股東創(chuàng)造20多至40多億元不等的利潤(rùn)，而去年在營(yíng)收創(chuàng)新高的條件下，歸屬股東利潤(rùn)卻直接跌破了20億。2023年綠城中國(guó)的歸屬股東凈利率只有2.4%，而2024年再創(chuàng)新低，只剩下1%。

大額減值和銷售開支明顯增加是兩大“利潤(rùn)殺手”。2024年，若干資產(chǎn)的減值及公允價(jià)值變動(dòng)凈額由2023年的20.35億元增至49.17億元，其中包括39.25億元的存貨減值、9.5億元的往來款減值等。

此外，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，綠城為促進(jìn)銷售，營(yíng)銷費(fèi)用、廣告費(fèi)用等銷售開支不斷攀升，進(jìn)一步壓縮了利潤(rùn)空間。

盡管綠城一直強(qiáng)調(diào)聚焦核心區(qū)域、確保安全，大部分貨值都布局在一二線城市，但從年報(bào)反映的情況來看，庫(kù)存高企問題依然嚴(yán)峻。

綠城中國(guó)管理層分析稱，2024年，公司重難點(diǎn)庫(kù)存去化金額達(dá)到422億元，包括住宅長(zhǎng)庫(kù)存、車位儲(chǔ)藏室和商業(yè)專項(xiàng)三大類，但庫(kù)存壓力依然較大。

大量的庫(kù)存不僅占用了公司的資金，增加了資金成本，還可能面臨資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)銷售不暢的情況下，如何加快庫(kù)存去化速度，盤活資產(chǎn)，是劉成云面臨的又一挑戰(zhàn)。

誰動(dòng)搖了綠城的“內(nèi)核”？

可以說，綠城的改變，正是源于“中交系”的入主。

1995年，宋衛(wèi)平在杭州蔣村一塊荒地上創(chuàng)建綠城中國(guó)。以桂花命名的系列住宅產(chǎn)品——丹桂、金桂、銀桂陸續(xù)上市，奠定了綠城在浙江的品牌地位。

宋衛(wèi)平的成功源于他對(duì)品質(zhì)近乎偏執(zhí)的追求。他曾半開玩笑地告訴媒體：“綠城不是賺錢能力最強(qiáng)的房地產(chǎn)公司，但在業(yè)主中的口碑卻是最好的。不擔(dān)心速度問題，更擔(dān)心品質(zhì)問題。”

這種以品質(zhì)為信仰的基因，在2014年中交集團(tuán)入主前達(dá)到巔峰——杭州藍(lán)色錢江、上海玫瑰園等項(xiàng)目，不僅成為城市地標(biāo)，更讓“綠城業(yè)主”成為身份象征。

然而，2019年7月宋衛(wèi)平正式退出董事會(huì)后，綠城的品質(zhì)基因開始悄然變異。中交集團(tuán)作為大股東，將“規(guī)模擴(kuò)張”與“利潤(rùn)考核”擺在首位。

同時(shí)，宋衛(wèi)平時(shí)代的“產(chǎn)品委員會(huì)”制度被廢止，取而代之的是中交系主導(dǎo)的“利潤(rùn)導(dǎo)向”考核機(jī)制。原綠城高管曹舟南、壽柏年等核心成員相繼離職，代之以職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)。

隨著中交系成為控股股東，綠城開始轉(zhuǎn)向高周轉(zhuǎn)、短平快策略。品質(zhì)讓位于規(guī)模與速度，綠城項(xiàng)目的工程質(zhì)量開始出現(xiàn)明顯滑坡。

2024年，青島綠城海棠印月南區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，交房不到兩年的新房出現(xiàn)結(jié)構(gòu)頂板貫穿裂縫問題。在濟(jì)南，綠城桂語朝陽(yáng)項(xiàng)目交房8個(gè)多月后仍無法辦理大證。究其原因，是部分房屋、儲(chǔ)藏室處于抵押狀態(tài)，開發(fā)商遲遲未能解押。

2025年，武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)綠城鳳起樂鳴小區(qū)地下車庫(kù)被曝存在嚴(yán)重質(zhì)量問題。鄭州綠城錦棠天地項(xiàng)目則因高達(dá)6.89的容積率引發(fā)爭(zhēng)議，遠(yuǎn)超標(biāo)鄭州市三環(huán)內(nèi)容積率上限3.51的新規(guī)。

在濟(jì)南綠城瑞馬·潤(rùn)百合項(xiàng)目工地，周邊居民持續(xù)投訴施工噪音和揚(yáng)塵問題。2025年5月，環(huán)保部門監(jiān)測(cè)顯示噪聲超標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目立案查處并下達(dá)《行政處罰決定書》7。

青島成為綠城質(zhì)量問題的重災(zāi)區(qū)。綠城理想之城郁金香岸業(yè)主反映房屋室內(nèi)多處墻體開裂；綠城曉風(fēng)湖畔的高價(jià)樓盤多戶業(yè)主家逢雨必漏；在綠城瀾園地暖跑水、屋頂漏水、窗戶漏風(fēng)。

更令人震驚的是，西海岸綠城文瀾錦園項(xiàng)目被曝往旁邊空地傾倒建筑垃圾，施工單位因未辦理污水排入排水管網(wǎng)許可證遭到行政處罰。而就在前一年，該項(xiàng)目剛剛因工地噪音超標(biāo)被罰。

“買綠城有風(fēng)險(xiǎn)，漏風(fēng)，漏水，很正常。”一位業(yè)主的諷刺道出了眾多購(gòu)房者的心聲。曾經(jīng)以品質(zhì)著稱的綠城，如今面對(duì)的是浩浩蕩蕩的維權(quán)大軍。

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