這兩天，馬場(chǎng)地塊的投資備案公告，把大家都看嗨了：

確實(shí)，市場(chǎng)太需要強(qiáng)心針，這次備案，其實(shí)信息量很大：

1）馬場(chǎng)備案，側(cè)面說(shuō)明我們前兩個(gè)月的爆料，是真的。

具體在這里：

獨(dú)家！珠江新城跑馬場(chǎng)，有新動(dòng)態(tài)

2）越秀牽頭，說(shuō)明目前主導(dǎo)項(xiàng)目進(jìn)展的是越秀和華聯(lián)。

而據(jù)我了解，在商務(wù)談判過(guò)程當(dāng)中，華聯(lián)更為強(qiáng)勢(shì)。

3）備案提到的地上公共空間12.7萬(wàn)方，大概率就是大家呼聲最高的SKP。在西南角的位置。

4）這次備案總投資是151億，而之前我們說(shuō)過(guò)馬場(chǎng)分兩次出讓。

如果第一期是151億，那第二期也差不多是這個(gè)總價(jià)。

倒推回來(lái)，馬場(chǎng)地塊規(guī)模估計(jì)300億+。

這可能僅僅是地價(jià)，如果落地，這妥妥是廣州地王。

目前，越秀、平安集團(tuán)以及天河城投，三方組成了財(cái)團(tuán)。

具體的，我們接著往下看。

1、馬場(chǎng)一期準(zhǔn)備啟動(dòng)，SKP明牌

結(jié)合投資備案公告能看出，即將啟動(dòng)的是馬場(chǎng)一期，投資151億，涉及地上地下空間合計(jì)28萬(wàn)平左右。

對(duì)應(yīng)我們之前說(shuō)的，馬場(chǎng)一期，主要包括商業(yè)27萬(wàn)平（其中SKP12萬(wàn)平）、住宅11萬(wàn)平（容積率4.5）。

其中，最關(guān)鍵性的一點(diǎn)，要建12.7萬(wàn)平地上公共空間+4.95萬(wàn)平公共通道+8500平下沉廣場(chǎng)。

這很明顯指向了SKP。

可以參考成都SKP的建筑形態(tài)，下沉式建筑+地面公園景觀相結(jié)合，再用大量的公共通道貫通。

馬場(chǎng)現(xiàn)有的地塊條件和規(guī)劃形態(tài)，是完全能貼合的。

目前，華聯(lián)SKP在主導(dǎo)馬場(chǎng)項(xiàng)目的談判，很強(qiáng)勢(shì)，甚至超過(guò)越秀。

馬場(chǎng)商業(yè)，目前明牌的，有且只有SKP，其他商業(yè)品牌，都和華聯(lián)有天然的利益沖突，比如萬(wàn)象城等。

2、備案只是前奏，關(guān)鍵是掛地路徑

馬場(chǎng)地塊，還是會(huì)公開(kāi)出讓?zhuān)黄趻炫茣r(shí)間預(yù)計(jì)會(huì)在9月底。

馬場(chǎng)地塊的建設(shè)單位是越秀，實(shí)際指向是，越秀參與了馬場(chǎng)地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)，包括市政基礎(chǔ)設(shè)施提升。

而掛地路徑，據(jù)我們了解，還是公開(kāi)出讓?zhuān)A(yù)計(jì)9月底掛牌一期，包括住宅和商業(yè)一起打包，并鎖定商業(yè)品牌。

這當(dāng)中，作為一級(jí)土地整備的越秀集團(tuán)，付出了很多努力，且贏面最大，且很有優(yōu)勢(shì)。

不過(guò)，保利、華潤(rùn)等央企對(duì)馬場(chǎng)項(xiàng)目，也是虎視眈眈。

所以，關(guān)鍵還是看公開(kāi)出讓方式以及模式。

其中，馬場(chǎng)項(xiàng)目讓各家難以消化的是商辦面積，體量大，且拖累開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流和收益。

這樣的樓市行情，要吃下大體量的商辦，除了要有錢(qián)，需要非常大的決心。

3、馬場(chǎng)控規(guī)還在優(yōu)化

第一版控規(guī)，我們畫(huà)了一個(gè)靈魂畫(huà)手版，商業(yè)、住宅、學(xué)校的位置都差不多。

現(xiàn)在，據(jù)了解，已經(jīng)出了第二版控規(guī)方案，保密等級(jí)很高，沒(méi)有人發(fā)過(guò)。

總體來(lái)說(shuō)，是在優(yōu)化了，看下能給珠城東補(bǔ)充什么關(guān)鍵性配套。

4、珠城東區(qū)價(jià)值走廊，面粉廠+馬場(chǎng)+天曜+都薈天珺

馬場(chǎng)地塊出來(lái)，代表重奢商業(yè)+中軸公園+高規(guī)格公共配套+高端住宅+品牌學(xué)校落地，能量不一般。

直接效果，就是加速珠城東進(jìn)，形成珠城東區(qū)價(jià)值走廊。

以花城大道為軸線，包括馬場(chǎng)地塊、保利面粉廠項(xiàng)目、保利天曜、保利都薈天珺等，已經(jīng)連成一線了。

配合官方規(guī)劃也是如此，連片向東開(kāi)發(fā)。

更重要的是市場(chǎng)預(yù)期。

保利面粉廠項(xiàng)目，未開(kāi)先火，最高端的600平大平層，還得托高層關(guān)系才有機(jī)會(huì)買(mǎi)到。

保利天曜，單價(jià)8.8-11.8萬(wàn)/平，銷(xiāo)量很好，今年天河銷(xiāo)冠，從5月開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在，已經(jīng)網(wǎng)簽了243套。

和7月11日相比，半個(gè)月內(nèi)新增網(wǎng)簽39套；最新加推的A6棟，都已經(jīng)網(wǎng)簽了21套。

| 7月11日數(shù)據(jù)

| 7月29日數(shù)據(jù)

這說(shuō)明，高端買(mǎi)家對(duì)珠城東的價(jià)值認(rèn)可度高，開(kāi)場(chǎng)的天曜都能去到10萬(wàn)/平，面粉廠和馬場(chǎng)只會(huì)更高。

9月底到10月底，面粉廠項(xiàng)目出來(lái)、馬場(chǎng)地塊拍地，市場(chǎng)情緒會(huì)被繼續(xù)點(diǎn)燃和拉升。

這才是真正的打雞血，和確立統(tǒng)治力的時(shí)間。