只要時(shí)間夠久、城市能量夠大，我們總能見證一些板塊“逆天改命”。

龍華“宇宙中心”是這樣，南山曾經(jīng)的邊緣板塊西麗也是這樣。

“沒想到西麗現(xiàn)在變成這樣了。”黎紓感慨。

她在西麗住了10年，在這里度過了她的學(xué)生時(shí)期，直到2012年才搬離。她回憶，還在上大學(xué)時(shí)，每回一趟家都調(diào)侃回“山卡拉”。

西麗 由早期的“小透明”走到如今，從城市的視角來看，是南山發(fā)展的需要。

2024年南山區(qū)GDP9500.97億，將第二名廣州天河區(qū)（ 6614.69億 ）遠(yuǎn)拋在后面。

而要再上一個(gè)臺(tái)階，沖刺萬億級(jí)城區(qū)，南山卻面臨土地空間不足、南北片區(qū)發(fā)展不平衡的困境。

要解決問題，南山把目光投向南山北部，即西麗板塊的發(fā)展上。

要人、要地、要空間

南山?jīng)_刺“萬億級(jí)城區(qū)”，重心在這里

去年10月，南山區(qū)政府官微@創(chuàng)新南山 轉(zhuǎn)發(fā)南都的報(bào)道，提出為城區(qū)高質(zhì)量發(fā)展注入新的“區(qū)動(dòng)力”，成功躋身萬億城區(qū)“俱樂部”，南山將破題“高位過坎”的重心轉(zhuǎn)向了北部片區(qū)。

北部片區(qū)聚集了深圳50%以上的高校資源和60%以上的高層次人才，也是南山區(qū)擴(kuò)展土地空間的主要區(qū)域。

早在2016年初，南山區(qū)啟動(dòng)了北部片區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃，并提出高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃西麗湖科教城，高水平打造西麗高鐵新城；

2019年，開始實(shí)施包括建設(shè)西麗湖國際科教城、打造西麗高鐵新城在內(nèi)的“三大戰(zhàn)略工程”；

2024年，西麗高鐵新城開工。

南山區(qū)2025年政府工作報(bào)告提及重點(diǎn)片區(qū)建設(shè)的表述為——“加快建設(shè)后海－蛇口灣片區(qū)，推進(jìn)深超總、留仙洞、高鐵新城、西麗湖國際科教城等重點(diǎn)片區(qū)開發(fā)建設(shè)”。

5個(gè)項(xiàng)目，西麗占了3個(gè)。

當(dāng)中，西麗湖國際科教城定位灣區(qū)創(chuàng)新“智核”：

集聚諾獎(jiǎng)實(shí)驗(yàn)室9家，國家省市各類創(chuàng)新載體620家，國家高新技術(shù)企業(yè)1152家，每萬人發(fā)明專利擁有量553.85件，為全國平均水平的24倍，是深圳科教資源最豐富、高端人才最密集、科技創(chuàng)新能力最強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平最高的區(qū)域。

根據(jù)南山區(qū)2025年政府工作報(bào)告，西麗湖國際科教城35個(gè)學(xué)科進(jìn)入全球ESI學(xué)科排名前1%、6個(gè)學(xué)科進(jìn)入前1‰，450名人才入選全球前2%頂尖科學(xué)家榜單。

留仙洞總部基地定位“中國硅谷”：

為深圳六大總部基地之一，被認(rèn)為是南山科技園之后下一個(gè)戰(zhàn)略性新型產(chǎn)業(yè)集聚地。

▲留仙洞總部基地 | 圖源@創(chuàng)新南山

西麗高鐵新城：

則擁有深圳最大高鐵站和軌道交通換乘站，西麗高鐵樞紐匯集4條國家鐵路、2條城際鐵路和4條地鐵線路。

▲西麗高鐵樞紐（規(guī)劃效果圖）

作為“站-產(chǎn)-城”融合發(fā)展新型模式的國家級(jí)試點(diǎn)項(xiàng)目，西麗高鐵新城南北分別連接西麗湖科教城、留仙洞總部基地和南山科技園，目前正在推進(jìn)建設(shè)。

據(jù)南山城市更新和土地整備局及西麗街道今年的工作計(jì)劃，繼續(xù)推進(jìn)未簽約國有出讓用地的談判協(xié)商工作；將全力推進(jìn)西麗高鐵樞紐及相關(guān)工程土地整備項(xiàng)目（二期）市場(chǎng)主體引入工作，推動(dòng)首批留用地開工建設(shè)。

西麗二手房?jī)r(jià)曾破15萬/㎡

如今待入市新盤，最低或4字頭

從樓市的角度來看，在市場(chǎng)行情看漲的前幾年，西麗的二手房單價(jià)曾站上10萬+。

大學(xué)城板塊的寶能城東區(qū)，二手房成交價(jià)最高曾到15.6萬/㎡（2021年1月），今年的成交價(jià)回落至7.83-11.61萬/㎡之間。

在樂有家APP上，西麗板塊分為西麗和大學(xué)城兩個(gè)片區(qū)，目前西麗片區(qū)的掛牌均價(jià)為8萬/㎡，大學(xué)城片區(qū)為9.4萬/㎡。

新房方面，近兩年入市的項(xiàng)目備案均價(jià)在7.1-9.7萬/㎡之間。

西麗近幾年的新房供應(yīng)多來自城市更新，如今多個(gè)棚改和舊改項(xiàng)目扎堆。

梳理待入市住宅新盤，今年可能只有一個(gè)項(xiàng)目入市： 珠光和山悅花園。

從價(jià)格維度來看，西麗在建的項(xiàng)目不僅有商品住宅，還規(guī)劃有多個(gè)配售型保障房，未來配售單價(jià)可能在4字頭。

珠光和山悅花園

這是珠光村舊改一期A項(xiàng)目，在珠光村東區(qū)，緊挨著珠光花半里。

它最早出現(xiàn)在住建局公示的2024年四季度待入市名單中，之前的項(xiàng)目名叫風(fēng)格城事花園， 共448套住宅。

據(jù)項(xiàng)目公布的規(guī)劃，珠光村舊改一期A項(xiàng)目分兩個(gè)地塊開發(fā)。

03-01地塊為商品住宅，更靠近塘朗山體，規(guī)劃448戶住宅，其中338戶小于90㎡，最高樓層43層。

03-02地塊總建面約12萬㎡，795戶住宅，其中168戶保障性住房、627戶回遷住房 ，還有3881㎡商業(yè)。

近期實(shí)探發(fā)現(xiàn)，珠光和山悅花園主體建筑最高建至20層左右，最快可能會(huì)在9月入市。

▲珠光和山悅花園 | 攝于2025年8月

京基珠光村舊改

跟珠光和山悅花園同為珠光村一期 舊改，京基珠光村項(xiàng)目位于珠光村西區(qū)，靠近塘朗雅苑，拆除用地面積約6.7萬㎡，規(guī)劃容積25.5萬㎡。

▲珠光村舊改一期B項(xiàng)目（京基項(xiàng)目）開發(fā)建設(shè)用地范圍示意

京基項(xiàng)目比珠光和山悅進(jìn)度慢很多，還在開挖階段。

▲京基珠光村舊改 | 攝于2025年6月

龍輝花園、龍聯(lián)花園棚改

兩個(gè)棚改項(xiàng)目也在珠光站附近，兩個(gè)隔著龍珠大道相望。

今年4月，南山區(qū)政府發(fā)布房屋征收決定書，征收 龍輝花園、龍聯(lián)花園棚改項(xiàng)目確定的拆除范圍內(nèi)的未簽約房屋。

根據(jù)規(guī)劃， 龍輝花園、龍聯(lián)花園棚改項(xiàng)目規(guī)劃住宅570550㎡(除返遷住房外，其余全部為公共住房)，還有一塊九年一貫制教育用地，規(guī)劃在當(dāng)前龍聯(lián)花園范圍內(nèi)。

目前龍聯(lián)花園項(xiàng)目進(jìn)度較快，主體建筑超過20層，小區(qū)范圍內(nèi)仍有部分房屋未拆。

▲龍聯(lián)花園，右邊低矮未拆的房屋和新建房屋形成鮮明對(duì)比

龍輝花園還在打地基 的階段，也有部分房屋未拆。

▲龍輝花園

新世界新圍工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目

項(xiàng)目東臨大沙河，近5/7號(hào)線西麗站，今年3月，新世界中國宣布已實(shí)現(xiàn)100%簽約和拆除，并取得這個(gè)商住項(xiàng)目的實(shí)施主體批復(fù)。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目規(guī)劃容積約14.8萬㎡，其中，住宅超6.5萬㎡，商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑約7.4萬㎡，其他公共配套設(shè)施大約8900㎡。另配建社區(qū)兒童游戲場(chǎng)地占地600 ㎡ ，社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地占 地1000 ㎡ 。

▲深圳新圍工業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目（效果圖）

留仙洞七街坊DY06-60地塊項(xiàng)目、DY06-56地塊項(xiàng)目

這兩個(gè)是保障房項(xiàng)目，地塊相鄰，均已備案未動(dòng)工，其中DY06-60地塊明確為配售型保障房，而DY06-56地塊備注為保障性安居工程。

DY06-60地塊項(xiàng)目位于西麗留仙洞 茶光路與同發(fā)南路交匯處東北角，直線距離在建13號(hào)線石鼓站/27號(hào)線文光站約660米（百度地圖測(cè)距）。

等年底13號(hào)線一期北段開通后，從石鼓站出發(fā)，約3站到南山科技園。

項(xiàng)目規(guī) 劃用地面積約9370.45㎡，暫定容積率3.3，DY06-56地塊位于其北側(cè)，暫無更多信息。

近日@深圳買房計(jì)劃 實(shí)探發(fā)現(xiàn)，盡管DY06-60地塊項(xiàng)目已備案，但目前地塊上是工地的集裝箱宿舍。

宿舍旁邊是西麗樞紐工程施工現(xiàn)場(chǎng)。

地塊東側(cè)是在建的聯(lián)建大廈。目前留仙洞七街坊配套學(xué) 校也在建。

未來，這兩個(gè)保障房項(xiàng)目周邊將擁有西麗高鐵站、至少3條地鐵線（5號(hào)線、13號(hào)線、27號(hào)線）、學(xué)校等配套，直線1.5公里內(nèi)還包括深中南山創(chuàng)新學(xué)校、深圳第二高中、西麗生態(tài)公園等。

龍光西麗人才房項(xiàng)目

梳理深圳可售人才房項(xiàng)目，西麗人才房項(xiàng)目的區(qū)位是真的好，從5號(hào)線留仙洞站A出口走大約50米，就是這個(gè)項(xiàng)目，北面就是大疆天空之城。

2021年龍光在與萬科、特建發(fā)聯(lián)合體的廝殺中拿下這塊地，當(dāng)時(shí)出讓要求人才房基準(zhǔn)售價(jià)不高于5.28萬/㎡，最高售價(jià)不高于5.54萬/㎡，可惜隨著龍光信托違約而停工。

地塊于2023年底進(jìn)行第一次法拍，以流拍告終，第二次上拍再流拍，目前還處于沒有買家、同時(shí)項(xiàng)目停工的狀態(tài)。

不知道后續(xù)誰能接手盤活它？

棲河麗島公館

項(xiàng)目前身為麗島花園，在德意名居旁邊，周邊還有新盤匯城茗院。

棲河麗島公館規(guī)劃為配售型保障房，535套住宅，共4棟住宅，最高40層，現(xiàn)場(chǎng)所見，主體建筑已出地面30多層。

▲棲河麗島公館 | 攝于2025年6月

周邊配套不錯(cuò)，靠近7號(hào)線地鐵站西麗湖站，旁邊就是碧道，目前唯一欠缺的是商業(yè)，多靠附近小區(qū)的底商。

▲棲河麗島公館門口的碧道

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