2017年，恒大在人民大會堂開戰(zhàn)略發(fā)布會，許家印胸脯拍得震天響：“2020年規(guī)模過萬億，利潤過千億。”

2021年，碧桂園在財報里宣布自己成為“宇宙第一房企”，拿著6000億銷售額，喊出“高周轉(zhuǎn)就是王道”。

那時候，民營房企是地產(chǎn)江湖的絕對王者。

恒大、碧桂園、新城、融創(chuàng)、綠地、世茂……

每一家都在規(guī)模的賽道上拼命狂奔。

彼時的濱江集團，在杭州的地界里低調(diào)做著“改善房之王”。

全國榜單上，它的名字并不顯眼。

但2025年了，你再翻排行榜：

恒大退市，碧桂園跌出前十，融創(chuàng)還在重組。

前十的名單上，能站穩(wěn)的民營房企，只剩下一個——濱江集團。

8月26日晚上，濱江集團發(fā)布了它的2025年中期業(yè)績。

01

說實話，炸天團在看到業(yè)績簡報時，愣了一下：

• 營業(yè)收入454.49億元，同比增長87.8%；

• 歸母凈利潤18.53億元，同比增長58.9%；

• 扣非歸母凈利潤18.36億元，同比增長62.4%。

別忘了，這不是央企、不是城投，而是一家民營房企。

當然，有細心的投資者在財報中發(fā)現(xiàn)了一個細節(jié)：

濱江在這份中報里計提減值了4.5億。

如果不考慮減值，濱江集團的實際利潤超過23億元。

顯然， 在中報里計提，濱江集團不想自己的數(shù)據(jù)太過于耀眼。

在一片虧損、減值、退市的哀嚎聲里，濱江的這份中報宛如一張“期中逆襲卷”。

那么，作為 全國前十的房企里，唯一一家還在奔跑的民營房企，濱江集團是怎么做到的？

02

房地產(chǎn)的殘酷之處在于：

你在哪，就決定了你是誰。

恒大生在廣州，靠的是金融杠桿，最后死在杠桿里；

碧桂園生在順德，靠的是高周轉(zhuǎn)，最后也被高周轉(zhuǎn)反噬；

融創(chuàng)生在天津，走的是并購擴張，最后淹死在并購里。

而濱江，生在杭州。

杭州是什么？

是互聯(lián)網(wǎng)之城，是人口凈流入的洼地，是長三角最年輕的都市。

在這里，錢從阿里、螞蟻的錢包里流出來，變成了豪宅的首付款。

在這里，程序員加班的夜，支撐起濱江豪宅的燈火通明。

所以，濱江的方法論，歸根結(jié)底只有八個字：

守住杭州，吃透杭州。

別人鋪開全國，攤大餅；

它縮回半徑，死守一城。

這像不像圍棋？

別人拼命搶邊搶角，最后全盤皆輸；

濱江卻只死死控住一個大角，等到對手全部崩盤時，它的角就是全局的勝勢。

有人說它保守，有人說它賭性大。

可歷史會證明：

保守也好，賭也罷，站在正確的城里，就是最大的主動。

杭州，是濱江的護城河，也是它的唯一戰(zhàn)場。

更是它的宿命。

03

當然，在濱江集團發(fā)布的這份中報里，并不是所有指標都在向好。

炸天團注意到一個數(shù)字：

濱江集團經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-89.65億元，同比下降95.52%。

這不是小問題。

對房企來說，現(xiàn)金流就是命門。

現(xiàn)金流量凈額為負，意味著血液流失，意味著風險積壓。

是的，濱江的負現(xiàn)金流就是因為拿地拿得太猛了！

今年以來，濱江全口徑拿地金額422億，權益拿地金額163億，新增貨值超688億。

在克而瑞新增貨值榜單中位居全國房企第8，民營企業(yè)里又是排名第1。

不過，正如我們上述提到的，杭州是濱江的護城河，也是它的唯一戰(zhàn)場。

今年濱江拿的19宗土地，其中的17宗都在杭州。

濱江不僅重倉，而且在杭州創(chuàng)造了多項地王紀錄，比如濱江水電新村地塊和拱墅區(qū)的湖墅地塊。

一個比一個貴，一個比一個狠。

別人看到“地王”兩個字就躲得遠遠的，生怕重蹈恒大的覆轍；

濱江卻硬生生把最貴的地塊攬在懷里。

其實，讀到這里，基本就能明白， 與其他房企不同，濱江的負現(xiàn)金流是一種主動選擇。

如果沒有這些地塊，濱江的現(xiàn)金流早就轉(zhuǎn)正了。

當然，無論我們再怎么美化， 現(xiàn)金流量凈額為負對于房企而言就是風險。

但濱江似乎甘愿冒 “先投地，再等未來回款”的市場 風險。

換句話說：

它的現(xiàn)金流，被自己“綁架”了。

這是一種豪賭。

賭的是杭州樓市的確定性，賭的是客戶對濱江品牌的信任， 賭濱江的交付節(jié)奏跟上銷售回款。

這種賭，別人玩不起，它敢！

結(jié)語

這幾年，房企的活法大概分三類：

有人退場，名字從牌桌上消失；

有人茍活，縮表、降薪、躺平，不敢動彈；

還有人，像濱江這樣，選擇在可控半徑里繼續(xù)進攻。

然后，在房地產(chǎn)的廢墟上，開出花來。

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