誰(shuí)能穿越周期？

這已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)老生常談的一個(gè)問(wèn)題。

時(shí)至今日，房地產(chǎn)行業(yè)依舊在寒風(fēng)里艱難行走，雖然中央到地方使出了吃奶得勁兒去托舉，但不得不承認(rèn)，收效甚微。

開(kāi)發(fā)商們守著土地紅線，盯著融資窗口，祈盼政策再松一松。

但一個(gè)更尖銳的問(wèn)題擺在眼前：即便融資能續(xù)命、地價(jià)有所下調(diào)，房企們就能好起來(lái)嗎？企業(yè)靠什么真正養(yǎng)活自己？

這不是一個(gè)新問(wèn)題，卻在今天顯得格外迫切。

01

舊邏輯的坍塌

過(guò)去20多年，中國(guó)房企的生意邏輯極其簡(jiǎn)單：買(mǎi)地、開(kāi)發(fā)、賣(mài)掉，循環(huán)往復(fù)。

誰(shuí)的資金成本低、誰(shuí)的周轉(zhuǎn)速度快，誰(shuí)就能吃到最大蛋糕。

但當(dāng)市場(chǎng)從“增量邏輯”轉(zhuǎn)向“存量邏輯”，這套打法徹底失效。

地價(jià)不再持續(xù)上漲。

銷(xiāo)售回款越來(lái)越難。

消費(fèi)者對(duì)“房子”要求不再只是“有沒(méi)有”，而是“好不好、能不能提供持續(xù)的服務(wù)”。

很多開(kāi)發(fā)商嘴上喊“轉(zhuǎn)型”，手里卻沒(méi)底氣：商業(yè)地產(chǎn)空置率高企，物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)，文旅項(xiàng)目淪為“重資產(chǎn)黑洞”。

所謂多元化，成了更大的包袱。

于是行業(yè)里逐漸形成三條路：

一是大型央企、國(guó)企憑借金融和資源優(yōu)勢(shì)，往資管、養(yǎng)老、保障房等方向探索。

二是強(qiáng)調(diào)雙增長(zhǎng)線，一些房企往輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方向轉(zhuǎn)型，物業(yè)、商業(yè)板塊逐漸成為業(yè)績(jī)穩(wěn)定器。

三是喊口號(hào)類(lèi)企業(yè)，這類(lèi)企業(yè)往往受限于組織、資金、資源，轉(zhuǎn)型流于形式。

一句話，大家都知道要變，但怎么變、能不能變，才是真正的考驗(yàn)。

02

樣本和困局

要看未來(lái)的出路，不妨先看看一些海外的優(yōu)秀案例。

在上世紀(jì)90年代的日本，泡沫破裂后，日本房企也遭遇了和今天中國(guó)極其相似的困境：去杠桿、融資收緊、市場(chǎng)需求斷崖式下滑。

受此影響，無(wú)數(shù)企業(yè)轟然倒下。

但也有幸存者。

比如三井不動(dòng)產(chǎn)，憑借租賃業(yè)務(wù)保持了穩(wěn)定現(xiàn)金流，在1997年亞洲金融危機(jī)時(shí)，雖然其銷(xiāo)售業(yè)務(wù)年虧損額也達(dá)到781億日元，但當(dāng)年租賃利潤(rùn)也高達(dá)586億日元，覆蓋了大部分經(jīng)營(yíng)虧損，最終得以存活。

如今幾十年過(guò)去，三井依然穩(wěn)坐日本地產(chǎn)龍頭。

這條路子，今天的中國(guó)房企其實(shí)也看得清清楚楚。

問(wèn)題是——誰(shuí)能真跑通？

在我國(guó)城鎮(zhèn)化從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期的背景下，城市發(fā)展也從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

房地產(chǎn)發(fā)展也要適應(yīng)這個(gè)變化。

其實(shí)這么多年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)從未停止過(guò)對(duì)“第二曲線”的探索。

國(guó)內(nèi)房企轉(zhuǎn)型動(dòng)作也不少：

有的高舉“商管”大旗，計(jì)劃幾年內(nèi)開(kāi)數(shù)百個(gè)購(gòu)物中心。

有的盯上產(chǎn)業(yè)園、康養(yǎng)小鎮(zhèn)，寄望成為下一個(gè)增長(zhǎng)極。

還有的向數(shù)字化轉(zhuǎn)型，比如推出線上售樓處，等等。

但結(jié)果多數(shù)都事倍功半。

原因很簡(jiǎn)單：開(kāi)發(fā)商的基因，是“賣(mài)房”。要轉(zhuǎn)向“運(yùn)營(yíng)”，考驗(yàn)的不只是資金，還包括組織力、團(tuán)隊(duì)能力、長(zhǎng)期主義。

這也是為什么，在行業(yè)里，真正能在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)上跑出成績(jī)的，寥寥無(wú)幾。

03

一些“少數(shù)派”

但并非沒(méi)有例外。

從房企剛發(fā)布的中報(bào)業(yè)績(jī)來(lái)看，少數(shù)幾家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性收入已經(jīng)不再是點(diǎn)綴，而成為真正的支柱。

比如炸天團(tuán)剛剛分析過(guò)的華潤(rùn)置地，上半年經(jīng)常性收入206.3億元，經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)59.9億元，對(duì)公司整體凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)度已經(jīng)達(dá)到60%以上。

這類(lèi)典型企業(yè)還有龍湖集團(tuán)，上半年?duì)I業(yè)收入約588億元，光是運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入就有約133億元，創(chuàng)歷史新高，對(duì)公司總營(yíng)收貢獻(xiàn)度達(dá)22.6%，貢獻(xiàn)約40億元核心凈利潤(rùn)。

這些企業(yè)之所以能成為“少數(shù)派”，核心原因在于他們的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)具有優(yōu)勢(shì)和領(lǐng)先性。

比如華潤(rùn)置地“3+1”業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，龍湖集團(tuán)以基本盤(pán)+增長(zhǎng)盤(pán)+創(chuàng)新盤(pán)推動(dòng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

以龍湖集團(tuán)為例，其基本盤(pán)是是基于五個(gè)航道業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，與不斷優(yōu)化的債務(wù)結(jié)構(gòu)。

上半年，龍湖集團(tuán)保持正向盈利，實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利32.2億元，實(shí)現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流超20億元凈流入，這在超六成房企出現(xiàn)虧損的情況下非常難得。

公司有息負(fù)債也較2024年底進(jìn)一步壓降65.3億元，凈負(fù)債率僅為51.2%，現(xiàn)金短債覆蓋倍數(shù)為1.74倍，經(jīng)營(yíng)安全有保障。

在此基本盤(pán)下，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)下的四個(gè)航道——商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、智慧營(yíng)造，分別在細(xì)分領(lǐng)域都保持領(lǐng)先，延續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，共同構(gòu)筑其增長(zhǎng)盤(pán)。

這些企業(yè)已經(jīng)可以不依賴(lài)新增銷(xiāo)售，而是靠“養(yǎng)資產(chǎn)、管資產(chǎn)”獲得的現(xiàn)金流，來(lái)抵御周期波動(dòng)。

04

錨定一個(gè)新未來(lái)

現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)不少頭部企業(yè)也開(kāi)始意識(shí)到這種模式的優(yōu)越性，試圖打造新增長(zhǎng)極。

比如持續(xù)蟬聯(lián)銷(xiāo)售排行榜榜首的保利發(fā)展，2025年開(kāi)始著手打造商業(yè)、物業(yè)兩條新的增長(zhǎng)線。

招商蛇口也將資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)作為公司轉(zhuǎn)型的主場(chǎng)戰(zhàn)之一，上半年其資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)收34.53億元，同比小幅增長(zhǎng)0.64%，占比6.71%。

但轉(zhuǎn)型不易，強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力也并非一朝一夕之功。

在新玩家入局之際，華潤(rùn)置地和龍湖集團(tuán)這些老玩家們也開(kāi)始錨定新的未來(lái)方向。

比如華潤(rùn)置地發(fā)力大資管模式，旨在通過(guò)多元業(yè)務(wù)協(xié)同和資本運(yùn)作，徹底實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商向城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變。

截至今年上半年，華潤(rùn)置地資管規(guī)模已經(jīng)達(dá)到4835億元，在業(yè)內(nèi)保持絕對(duì)領(lǐng)先。

龍湖集團(tuán)則是著眼未來(lái)，以“一個(gè)龍湖直達(dá)用戶(hù)”的生態(tài)價(jià)值及AI智能化賦能打造的“智創(chuàng)空間、智享服務(wù)”新戰(zhàn)略構(gòu)建起其未來(lái)的創(chuàng)新盤(pán)。

在AI快速發(fā)展的浪潮下，龍湖集團(tuán)已經(jīng)率先布局，在內(nèi)部多了很多行業(yè)級(jí)AI應(yīng)用試水，據(jù)說(shuō)未來(lái)該業(yè)務(wù)成熟后會(huì)通過(guò)龍湖龍智造的千丁數(shù)科對(duì)外輸出。

資本市場(chǎng)往往最敏感。

匯豐銀行提到，在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的形勢(shì)下，龍湖集團(tuán)對(duì)數(shù)個(gè)商場(chǎng)進(jìn)行改造、提升商場(chǎng)吸引力的動(dòng)作是必要的，這最終將有助于公司應(yīng)對(duì)長(zhǎng)期商場(chǎng)租金下滑的趨勢(shì)。

申萬(wàn)宏源證券也看好其長(zhǎng)期發(fā)展，維持龍湖集團(tuán)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

而資本的選擇，某種程度上就是行業(yè)的選擇。

結(jié)語(yǔ)

其實(shí)能不能穿越周期，說(shuō)到底就是一個(gè)問(wèn)題：企業(yè)能不能養(yǎng)活自己？

未來(lái)的房企，必須要找到屬于自己的“現(xiàn)金流發(fā)動(dòng)機(jī)”。

在這個(gè)過(guò)程中，少數(shù)企業(yè)已經(jīng)交出了第一份答卷：經(jīng)營(yíng)性收入可觀、財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健、創(chuàng)新能力持續(xù)。

它們不一定跑得最快，但顯然已經(jīng)走在了另一條路上。

但對(duì)更多房企而言，最大的風(fēng)險(xiǎn)不是賣(mài)不掉房子，而是遲遲沒(méi)找到“新故事”。

房地產(chǎn)行業(yè)從來(lái)不是一個(gè)輕松的生意。

希望過(guò)去靠周期紅利的房企，如今都能靠真功夫，活下去。

關(guān)注大爆炸好運(yùn)大爆發(fā)