文/宋小祁

“宋老師，我是幼兒園家長(zhǎng)，孩子還有幾年就要讀小學(xué)了，現(xiàn)在準(zhǔn)備買學(xué)區(qū)房，但是看到這兩年房?jī)r(jià)跌這么慘，周圍有朋友在光谷買的房子虧了60多萬(wàn)，我們只是工薪家庭，是否還有必要上車學(xué)區(qū)房呢？”

最近不少家長(zhǎng)向我咨詢學(xué)區(qū)房的事情，對(duì)此我的回答是：房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的時(shí)候，恰恰是普通家長(zhǎng)上車的最佳時(shí)機(jī)。

我們先看一下武漢頂尖學(xué)區(qū)的跌幅有多瘋狂，說(shuō)是腰斬也不為過(guò)。我把武昌和江岸區(qū)一梯隊(duì)學(xué)校的代表學(xué)區(qū)，巔峰時(shí)期和最近的成交價(jià)格進(jìn)行了匯總，大家可以直觀地感受一下。

武昌區(qū)

武漢小學(xué)+武珞路中學(xué)，代表小區(qū)帝斯曼國(guó)際中心，巔峰期高達(dá)8.6萬(wàn)每平方米，如今最低成交價(jià)3.4萬(wàn)。

2021年巔峰時(shí)期房?jī)r(jià)（來(lái)源：風(fēng)云武漢）

近期成交房?jī)r(jià)

武昌實(shí)驗(yàn)小學(xué)東湖校區(qū)+武珞路中學(xué)東湖校區(qū)，代表小區(qū)復(fù)地東湖國(guó)際，成交峰值價(jià)格7.1萬(wàn)，當(dāng)下最低2.3萬(wàn)。

南湖一小+南湖中學(xué)，代表小區(qū)水域天際，頂峰價(jià)格4.5萬(wàn)，現(xiàn)在最低1.6萬(wàn)。

江岸區(qū)

長(zhǎng)春街小學(xué)+七一中學(xué)，代表學(xué)區(qū)武漢天地A區(qū)巔峰時(shí)7萬(wàn)+，近期最低3.5萬(wàn)。

育才二小+二中廣雅，代表小區(qū)金色華府，成交峰值3.9萬(wàn)，如今最低1.9萬(wàn)。

沈陽(yáng)路小學(xué)+二初，代表小區(qū)未來(lái)家園，高峰時(shí)3.7萬(wàn)，如今最低1.9萬(wàn)。

盡管如此，我為何還是建議普通家長(zhǎng)首選學(xué)區(qū)呢？

因?yàn)楫?dāng)下?lián)裥５娘L(fēng)險(xiǎn)和成本急速上升，而擇校帶來(lái)的回報(bào)大打折扣，對(duì)口直升反而是最穩(wěn)妥的方式。

你們可以打聽一下，今年擇校失敗的案例尤其多，漢陽(yáng)、硚口、武昌等區(qū)都有家長(zhǎng)臨近開學(xué)被通知擇校失敗，只能被迫回原對(duì)口，更不要說(shuō)指標(biāo)到校后，因?yàn)閾裥p失分配生資格有多不值得。

優(yōu)錄更是充滿變數(shù)，去年的江岸，今年的江漢，都出現(xiàn)了優(yōu)錄取消的情況。

對(duì)于普通家庭，面對(duì)學(xué)費(fèi)不斷上漲的民辦學(xué)校，除非有減免，否則6-9年讀下來(lái)也是極大開支，而現(xiàn)在房?jī)r(jià)卻在下降。

但是買學(xué)區(qū)，謹(jǐn)遵以下建議：

1.無(wú)必要，不買早。除非這個(gè)房源非常緊俏，稍縱即逝，否則盡量孩子入學(xué)前一年來(lái)考慮入手學(xué)區(qū)�，F(xiàn)在房?jī)r(jià)一天一個(gè)變化，洪山、光谷等區(qū)不斷有新學(xué)校落地導(dǎo)致劃片范圍不斷調(diào)整。太早買房，反而有很大變數(shù)。相反，晚點(diǎn)買，等這輪教育改革過(guò)去，學(xué)區(qū)力更能顯現(xiàn)，現(xiàn)在房產(chǎn)屆也卷，房子越新體驗(yàn)越好。

2.慎重買老破小，房子的產(chǎn)品力大于單一的學(xué)區(qū)力。普通家庭，房子是拿來(lái)住的，即便是為了孩子讀書，也不要只考慮學(xué)區(qū)屬性。如果這個(gè)房子對(duì)口學(xué)區(qū)極好，但是房子本身是老破小，普通家庭我建議要退而求其次考慮學(xué)校弱一點(diǎn)，但是居住體驗(yàn)更好的學(xué)區(qū)，更不要上杠桿。這樣即便房?jī)r(jià)有了跌幅，沖著房子本身也能接受，反而傾盡全力買了高價(jià)老破小，出手難，住著也不舒服。孩子背負(fù)了全家的期待，也背負(fù)了壓力，萬(wàn)一成績(jī)達(dá)不到期待碰上老破小帶來(lái)的生活上的雞零狗碎，只會(huì)演變成一句“當(dāng)初為了你讀書，我們傾盡所有買了破房子，你對(duì)得起父母的付出嗎？”

最后學(xué)區(qū)房時(shí)代會(huì)不會(huì)終結(jié)？

有人說(shuō)現(xiàn)在都沒學(xué)生了，幼兒園關(guān)停潮來(lái)了，下一個(gè)就是小學(xué)。

這話乍聽很有道理，但是再仔細(xì)想想，從最近三五年來(lái)看，首先被關(guān)停的一定是薄弱學(xué)校。

現(xiàn)在小學(xué)關(guān)停潮最明顯的是在鄉(xiāng)村，大量村小被關(guān)停、合并，農(nóng)村的學(xué)生要上學(xué)，很多都要舍近求遠(yuǎn)去到鎮(zhèn)上、城里，因此鎮(zhèn)中規(guī)模不減反增。

這點(diǎn)在武漢也初見端倪，光谷、洪山每年一大批新學(xué)校破土而出，稍微有成色的小學(xué)，仍然年年有家長(zhǎng)吐槽學(xué)位緊張�？梢哉f(shuō)，生源減少只是提高了學(xué)區(qū)房的門檻：能對(duì)口優(yōu)質(zhì)小學(xué)+初中，房子產(chǎn)品力過(guò)硬。

也就是說(shuō)，房子在學(xué)區(qū)上的價(jià)值會(huì)進(jìn)一步削減，市場(chǎng)的買房群體會(huì)更加關(guān)注居住屬性而不是單一的教育價(jià)值。空有學(xué)位，不對(duì)口優(yōu)質(zhì)資源的房產(chǎn)，大浪淘沙之下，悉數(shù)被拍在沙灘上。