01

楔子

國(guó)慶長(zhǎng)假里我刷到了上海寶山一個(gè)小區(qū)，住宅立面因?yàn)橥鈮Ρ夭牧厦撀溥^(guò)于夸張，像極了“戰(zhàn)損風(fēng)”。

關(guān)于住宅小區(qū)外保溫的話題，因?yàn)榍皟赡晡覍戇^(guò)一篇比較籠統(tǒng)的文章。今天這篇文章，我想針對(duì)這個(gè)小區(qū)的情況，寫一下針對(duì)性的解決方案。

02

小區(qū)簡(jiǎn)介

事發(fā)小區(qū)叫做陽(yáng)光美林苑，位于上海市寶山區(qū)月富路218弄，2015年建成，共有24棟樓、831戶居民。物業(yè)費(fèi)：2.04-2.44元/平方米/月，由上海靜安城建投資有限公司管理。 ?

該小區(qū)近期因外墻脫落問(wèn)題引發(fā)關(guān)注，不少樓棟外墻出現(xiàn)大面積剝落，最嚴(yán)重的一棟19號(hào)樓位于東北角，東側(cè)墻已基本脫落，嚴(yán)重影響居住安全。 （如下圖）

去年9月16日臺(tái)風(fēng)天，小區(qū)掉下來(lái)的墻皮砸到了不少車，還砸傷一名保安……

該小區(qū)是2015年建成的，但2017年外墻就開(kāi)始空鼓起翹，并陸續(xù)發(fā)生剝落的情形。當(dāng)時(shí)房子還在5年保修期內(nèi)，所以開(kāi)發(fā)商還對(duì)剝落區(qū)域進(jìn)行了修補(bǔ)，立面上深色的位置就是修補(bǔ)的”補(bǔ)丁“。

2020年保修期一到，開(kāi)發(fā)商就不再承擔(dān)維修的責(zé)任了，這個(gè)重任就移交到了物業(yè)手里。雖然也修，但是外立面越來(lái)越”糟糕“，直至今天因?yàn)?“ 戰(zhàn)損風(fēng) ” 引起網(wǎng)絡(luò)關(guān)注。

03

無(wú)機(jī)保溫砂漿

物業(yè)介紹說(shuō)，該小區(qū)外墻采用的是“無(wú)機(jī)保溫砂漿”。先簡(jiǎn)單介紹一下這個(gè)保溫材料。

保溫砂漿

保溫砂漿添加了大量的無(wú)機(jī)材料，具有不燃燒的特性，所以常被稱為“無(wú)機(jī)保溫砂漿”。

早期主要應(yīng)用于我國(guó)南方地區(qū)，為中國(guó)的建筑節(jié)能作出了一定的貢獻(xiàn)。2020年全社會(huì)建筑物的總能耗要實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能75％的總目標(biāo)，保溫砂漿無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

所以北京、江蘇在國(guó)內(nèi)率先開(kāi)始禁止使用保溫砂漿。一些地方緊隨其后，要求建筑物禁止、限制、謹(jǐn)慎使保溫砂漿。

保溫砂漿空鼓、開(kāi)裂、脫落等問(wèn)題多發(fā)，是多種因素疊加的結(jié)果。

1.保溫材料和工藝不過(guò)關(guān)

保溫砂漿要現(xiàn)場(chǎng)混合攪拌，受工人操作水平、氣候環(huán)境、施工現(xiàn)場(chǎng)條件等因素影響，難于監(jiān)管，容易埋下隱患。

2.天氣情況加速惡化

對(duì)于多數(shù)有空腔的外墻外保溫系統(tǒng)，在負(fù)風(fēng)壓區(qū)，空腔內(nèi)空氣壓強(qiáng)大于外界空氣壓強(qiáng)，從而對(duì)外保溫系統(tǒng)產(chǎn)生由空腔內(nèi)向系統(tǒng)外的作用力，即為負(fù)風(fēng)壓力。外保溫層在負(fù)風(fēng)壓“頻振”狀態(tài)下，會(huì)加速板材的疲勞破壞，嚴(yán)重的就會(huì)發(fā)生脫落現(xiàn)象。（如下圖）

建筑物的負(fù)壓易發(fā)生部位，通常是在與風(fēng)向平行的建筑兩側(cè)和背風(fēng)一側(cè)，其中以建筑兩側(cè)的負(fù)壓最大，所以山墻最容易造成負(fù)壓破壞。大風(fēng)天保溫板掉落的新聞屢見(jiàn)不鮮，也就不足為奇了。

3.小業(yè)主不當(dāng)裝修引起

施工時(shí)，因?yàn)槁渌堋⑹彝馀捞莨潭?、窗框等?gòu)件與墻體交匯處未封閉密實(shí)或產(chǎn)生縫隙造成雨水進(jìn)入墻體，經(jīng)濕漲干縮和凍融循環(huán)后出現(xiàn)裂縫，導(dǎo)致保溫層泡水、荷載增加、繼而脫落。這屬于施工質(zhì)量問(wèn)題。

但是小業(yè)主在裝修時(shí)，經(jīng)常會(huì)在外墻上改變開(kāi)洞位置或者增設(shè)空調(diào)機(jī)位、晾曬支架等。這樣也會(huì)破壞原有的保溫層，導(dǎo)致雨水從這些部位進(jìn)入外墻，經(jīng)過(guò)熱脹冷縮和 凍融循環(huán)后出現(xiàn)裂縫，甚至脫落。

所以美林苑小區(qū)現(xiàn)在的結(jié)果，是多種因素共同作用導(dǎo)致的，而非簡(jiǎn)單的施工質(zhì)量問(wèn)題，當(dāng)然施工質(zhì)量可能是最大的誘因。

04

外立面更新

雖然該小區(qū)的物業(yè)還會(huì)每天巡查記錄外墻空鼓，還會(huì)不定期的進(jìn)行維修，但這些措施都是治標(biāo)不治本的。

因?yàn)樾^(qū)這么多棟樓，外保溫可能每天都在往下掉，就是千手觀音也堵不住這么多窟窿啊。

要想徹底解決問(wèn)題，只有對(duì)外墻進(jìn)行整體修繕。這需要鏟除原有的外立面保溫層，然后重新敷設(shè)新的保溫材料和飾面層。這不僅涉及到經(jīng)費(fèi)的問(wèn)題，還涉及到技術(shù)問(wèn)題。

關(guān)于經(jīng)費(fèi)問(wèn)題

2023年1月31日出臺(tái)的《關(guān)于上海市既有住宅外墻高墜隱患處置的通知》是這樣表述的：

對(duì)于保修期內(nèi)存在質(zhì)量問(wèn)題等幾種情形的小區(qū)，明確由房屋建設(shè)單位即開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)維修責(zé)任；

對(duì)于保修期外的房屋，高墜隱患原因不清晰、無(wú)法明確處置責(zé)任的，可以依據(jù)檢測(cè)鑒定結(jié)論，來(lái)明確是否應(yīng)該由房屋建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任，或者由房屋建設(shè)單位和房屋使用安全責(zé)任人共同承擔(dān)維修責(zé)任。

對(duì)于技術(shù)問(wèn)題

如果沿用原來(lái)的無(wú)機(jī)保溫砂漿保溫做法，已經(jīng)不太可能了。因?yàn)檫M(jìn)入禁限名單的材料，廠家可能都不生產(chǎn)了。

如果選用新型的外墻外保溫做法，那就需要評(píng)估外墻的荷載能力，這需要建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行復(fù)核和出圖。

而選用何種外保溫做法，又涉及到造價(jià)問(wèn)題，這些經(jīng)費(fèi)又從哪里來(lái)呢？

寄希望于開(kāi)發(fā)商再掏錢，顯然是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)槎家呀?jīng)失聯(lián)了。

當(dāng)然也有比較幸運(yùn)的小區(qū)，比如虹口區(qū)的復(fù)地新都國(guó)際小區(qū)。2012年4月交付以來(lái)一直受外墻立面空鼓開(kāi)裂問(wèn)題的困擾，在市、區(qū)兩級(jí)政府的聯(lián)合約談與、數(shù)次協(xié)商溝通后，開(kāi)發(fā)商終于愿意出資3600萬(wàn)元進(jìn)行維修。（如下圖）

05

結(jié)束語(yǔ)

2023年時(shí)，上海曾組織過(guò)一輪高空墜物專項(xiàng)排查發(fā)現(xiàn)，包含保障性住房小區(qū)在內(nèi)，外墻采用了無(wú)機(jī)保溫砂漿體系的住宅小區(qū)多達(dá)633個(gè)。2年過(guò)去了，不知道有多少小區(qū)得到了更新？

無(wú)機(jī)保溫砂漿，現(xiàn)在看來(lái)是落后產(chǎn)品，但放在當(dāng)年也是為中國(guó)的節(jié)能環(huán)保事業(yè)做出過(guò)貢獻(xiàn)的，所以也沒(méi)必要厚此薄彼。

城市更新，就是要淘汰落后產(chǎn)品，讓居民安居樂(lè)業(yè)，城市煥發(fā)新的活力。

而在外墻保溫空鼓墜落這個(gè)問(wèn)題上，需要探索、形成一套行之有效的辦法，解決資金問(wèn)題、技術(shù)問(wèn)題、居民自治問(wèn)題等一系列的問(wèn)題。

近年來(lái)，不少人大代表呼吁延長(zhǎng)小區(qū)房屋質(zhì)保期。2022年，山東省已率先發(fā)布指導(dǎo)意見(jiàn)，將外墻面等部位的保修期由5年延長(zhǎng)至10年，來(lái)保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。

這才是”好房子“該有的標(biāo)準(zhǔn)，而不僅僅在建筑造型上挖空心思。