南站二手房，還在持續(xù)探底。

最近，銳評(píng)君在二手房網(wǎng)站看到，南站多個(gè)小區(qū)二手房成交單價(jià)以“2”字開(kāi)頭。像綠地玉暉、萬(wàn)科都薈等小區(qū)，有房源近期成交價(jià)都在3萬(wàn)/㎡以下，還有剛剛賣(mài)出首套二手房的嘉宏峰，也以約2.8萬(wàn)/㎡的價(jià)格，與“鄰居們”站在了同一陣列。

早幾年漲勢(shì)頗猛的南站二手房，如今還在持續(xù)探底。

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銳評(píng)君在小紅書(shū)上看到，有中介發(fā)布房源，位于南站板塊花神廟地鐵站附近的綠地玉暉，一套建面約99.58㎡的低樓層精裝房源，掛牌總價(jià)僅268萬(wàn)，折合單價(jià)約2.68萬(wàn)/㎡。

平臺(tái)顯示，這套掛牌268萬(wàn)的房子，在去年2月上架時(shí)報(bào)價(jià)399萬(wàn)，當(dāng)時(shí)綠地玉暉的成交價(jià)還在3.8萬(wàn)/㎡左右。

自今年9月開(kāi)始房源連續(xù)兩次調(diào)價(jià)，共降價(jià)131萬(wàn)，近一周內(nèi)該房源帶看2次。

要知道，同樣是建面約99.58㎡、低樓層房源，今年2月成交總價(jià)337萬(wàn)、單價(jià)約3.38萬(wàn)/㎡，3月成交總價(jià)338萬(wàn)、單價(jià)約3.39萬(wàn)/㎡。

站在買(mǎi)家角度，相同面積的房源短短幾個(gè)月時(shí)間降價(jià)69萬(wàn)，還是非常有吸引力的。畢竟在2020年，小區(qū)低樓層、同面積的房源還賣(mài)出過(guò)4.91萬(wàn)/㎡的高價(jià)。

目前，綠地玉暉小區(qū)最新掛牌均價(jià)在3.68萬(wàn)/㎡，成交單價(jià)則為2.85萬(wàn)/㎡，遠(yuǎn)低于新房首開(kāi)均價(jià)。

然而把時(shí)間繼續(xù)往前翻，綠地玉暉小區(qū)房?jī)r(jià)下跌幅度，還不止如此。

綠地玉暉小區(qū)靠近1號(hào)線花神廟站以及3號(hào)線明發(fā)廣場(chǎng)，屬于綠地高端系住宅產(chǎn)品，2016年以均價(jià)約3.5萬(wàn)/㎡首開(kāi)，2017年被嚴(yán)格限價(jià)后以均價(jià)34183-34926元/㎡收官。

2019年小區(qū)正式交付，首套二手房成交單價(jià)為4.3萬(wàn)/㎡，2020年正式突破5萬(wàn)/㎡。

2022年4月底，綠地玉暉一套建面約99㎡的高樓層房源，賣(mài)出了總價(jià)528萬(wàn)、單價(jià)5.33萬(wàn)/㎡，是目前小區(qū)的最高成交單價(jià)。

2023年，小區(qū)成交房源多以大戶型為主，建面約174.95㎡的中樓層房源還能賣(mài)到4.88萬(wàn)/㎡。

2024年，小區(qū)二手房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定在“3”字頭。最高單價(jià)是建面約139.77㎡的中樓層房源，成交單價(jià)3.98萬(wàn)/㎡；最低單價(jià)3.09萬(wàn)/㎡，是一套建面約122.83㎡的低樓層房源。

2025年至今，小區(qū)僅成交4套房源，其中3套單價(jià)在2.85萬(wàn)/㎡上下。

3年多時(shí)間，從5萬(wàn)+/㎡降到2.8萬(wàn)+/㎡，近乎腰斬。

當(dāng)下，小區(qū)“2”字頭成交單價(jià)占比較高，當(dāng)然，一些樓層好、裝修好的房源報(bào)價(jià)會(huì)更高一些，但低樓層房源的議價(jià)空間則相對(duì)更大一些，有計(jì)劃在南站附近置業(yè)的買(mǎi)家可以關(guān)注一下。

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不僅是綠地玉暉，南站的多個(gè)小區(qū)近幾年來(lái)降幅都比較明顯。

比如萬(wàn)科九都薈，今年9月接連賣(mài)出3套2.8萬(wàn)/㎡左右的房源，而在今年1月份，小區(qū)成交價(jià)還多在3.8萬(wàn)/㎡左右。

2013年，萬(wàn)科九都薈開(kāi)盤(pán)均價(jià)約2.3萬(wàn)元/㎡，到2020年二手房成交價(jià)已達(dá)5.85萬(wàn)/㎡，次年最高單價(jià)逼近6.5萬(wàn)/㎡，一度與同板塊新房?jī)r(jià)形成高倒掛空間。

然而隨著市場(chǎng)遇冷，南站二手房開(kāi)始降溫，相對(duì)更抗跌的萬(wàn)科九都薈，成交價(jià)也逐漸從“6”字頭降至“5”字頭，再到“4”字頭，2024年更是直接跌至“3”字頭，在今年9月跌出3萬(wàn)/㎡大關(guān)。

還有綠城深藍(lán)，最新成交單價(jià)約2.82萬(wàn)/㎡，而在今年2月份，小區(qū)單價(jià)還在3.2萬(wàn)/㎡徘徊；萬(wàn)科都薈天地，E區(qū)最新成交單價(jià)為2.43萬(wàn)/㎡，而今年1月份成交價(jià)多在3.16萬(wàn)/㎡。

2022年以單價(jià)約4.64萬(wàn)/㎡開(kāi)盤(pán)的嘉宏峰，今年9月初賣(mài)出首套二手房。

據(jù)中介透露，這套房源是建面約137.03㎡的高樓層，成交總價(jià)390萬(wàn)、單價(jià)約2.85萬(wàn)/㎡。

當(dāng)然，板塊內(nèi)還是有不少小區(qū)抗跌屬性相對(duì)較強(qiáng)。

南站板塊包含雨花臺(tái)區(qū)和江寧區(qū)，因區(qū)屬不同，小區(qū)的教育資源也有差異。在雨花臺(tái)施教區(qū)（雨花外國(guó)語(yǔ)小學(xué)南站校區(qū)）的小區(qū)，成交價(jià)相對(duì)更高。

比如萬(wàn)科都薈南苑、萬(wàn)科大都會(huì)等小區(qū)，目前成交價(jià)多在3.6萬(wàn)/㎡以上，雖然比不得4萬(wàn)+/㎡、5萬(wàn)+/㎡的巔峰時(shí)期，但相比已跌至“2”字頭的小區(qū)，房?jī)r(jià)還算堅(jiān)挺。

南站板塊在市場(chǎng)最火熱的那幾年，吸引了綠地、復(fù)地、中交等房企入場(chǎng)，萬(wàn)科更是接連拿地打造多個(gè)項(xiàng)目，交付后趁熱打鐵賣(mài)出高價(jià)。

然而在近幾年市場(chǎng)環(huán)境的影響下，“以價(jià)換量”早已成為二手房保證流速的殺手锏，

隨著小區(qū)不斷交付，南站住宅小區(qū)密集且體量可觀，再加上房源同質(zhì)化嚴(yán)重，“價(jià)格戰(zhàn)”無(wú)法避免，早些年漲價(jià)速度較快的南站，如今也成為了降幅較大的區(qū)域。

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根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，9月南京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.8%、同比下跌5.9%。

成交量上，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，上周（10.13-10.19）南京全市二手房成交約868套，比前一周上漲5.1%，自國(guó)慶假期之后處于穩(wěn)步上升趨勢(shì)。

從買(mǎi)方角度來(lái)看，二手房“以價(jià)換量”的行情，意味著用更少的預(yù)算買(mǎi)更心儀的房子；從賣(mài)方角度來(lái)看，大勢(shì)所趨之下，加大議價(jià)空間以提高房源關(guān)注度，也是加快成交的手段之一。

而中介與買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈反而越發(fā)激烈，一位南站板塊的中介無(wú)奈表示：“去年還掛4萬(wàn)/㎡的房子，現(xiàn)在降到2.8萬(wàn)/㎡客戶還要貨比三家。賣(mài)家說(shuō)是最低價(jià)、買(mǎi)家認(rèn)為還能談?！?/p>

綜合來(lái)看，當(dāng)下南京二手房市場(chǎng)雖以企穩(wěn)回升為大方向，但具體到成交數(shù)據(jù)依舊是“以價(jià)換量”為主，有置業(yè)計(jì)劃的買(mǎi)房人可以多多關(guān)注心儀小區(qū)房?jī)r(jià)，適時(shí)出手。