信心滿滿租門店，

宏圖方展客未來。

奈何證照難辦下，

合同解除誰擔(dān)責(zé)？

[案情簡介]

2019年1月1日，蕪湖XX公司將位于蕪湖市鏡湖區(qū)商業(yè)門面房以每月1500元出租給張三，雙方簽訂租賃合同。合同中約定不得改變標(biāo)的租賃用途、未經(jīng)甲方書面同意不得轉(zhuǎn)租。

2019年4月1日，張三將訟爭房屋以每月2500元轉(zhuǎn)租給李四從事紋身經(jīng)營，雙方簽訂租賃合同。李四對訟爭房屋進(jìn)行裝修裝潢產(chǎn)生費用15585元、購買設(shè)備、燈具1451元，代張三支付積欠的稅費955元。其后，李四因無法辦理營業(yè)執(zhí)照工商登記，要求張三予以配合，雙方發(fā)生爭議。

李四向法院提出訴訟請求：1、判令解除李四與張三于2019年4月1日簽訂的租賃合同；2、判令張三退還租金、保證金32500元、裝修損失15767元，設(shè)備損失1373元，營業(yè)損失20000元，為張三墊付的稅費955元，違約金6500元。

張三辯稱，一、答辯人不同意解除房屋租賃合同。二、宜居公司不同意答辯人轉(zhuǎn)租并不存在，且協(xié)助被答辯人辦理營業(yè)執(zhí)照并非答辯人的合同義務(wù)，但答辯人一直表態(tài)可以協(xié)助辦理，被答辯人請求解除租賃合同的理由不能成立。三、如果被答辯人堅持解除合同，則過錯在被答辯人，答辯人不應(yīng)該承擔(dān)任何賠償責(zé)任。

[法院判決]

人民法院經(jīng)過審理，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項、第九十六條第一款、第九十七條規(guī)定，判決如下：

一、解除李四與張三于2019年4月1日簽訂的房屋租賃合同；

二、張三于本判決生效之日起十日內(nèi)返還李四租金19333.33元、保證金2500元、水費955元；

三、張三于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償李四裝修損失10000元；

四、駁回原告李四的其他訴訟請求。

[張曉彬律師評析]

營業(yè)執(zhí)照作為商戶進(jìn)行市場化經(jīng)營的入場券，是從事商業(yè)經(jīng)營的前置條件。

租賃房屋本意是為了商業(yè)經(jīng)營，但現(xiàn)實生活中經(jīng)常出現(xiàn)因為無法辦理營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證據(jù)導(dǎo)致租賃的房屋無法正常經(jīng)營，導(dǎo)致商戶租用房屋用于商業(yè)經(jīng)營的合同目的無法實現(xiàn)。如果出現(xiàn)這種情況，原房屋租賃合同是否能夠解除？違約責(zé)任如何承擔(dān)？

在涉案糾紛中，房屋出租人、承租人雙方的爭議焦點是：

1、租戶是否能以無法辦理營業(yè)執(zhí)照為由單方主張解除租賃合同？

在涉及商業(yè)用途的房屋租賃合同中，房屋作為租賃物不僅包括作為居住使用的功能性用途，同時應(yīng)當(dāng)包括依照合同約定實現(xiàn)合同具體目的的特殊使用用途，包括能夠辦理營業(yè)執(zhí)照、提供商業(yè)用途的水電、燃?xì)獍惭b使用等功能。在房屋特殊使用目的下的用途與合同的訂立目的緊密聯(lián)系時，如果房屋無法滿足約定用途，會直接導(dǎo)致無法實現(xiàn)合同目的。依照法律規(guī)定，因客觀原因無法實現(xiàn)合同目的時，當(dāng)事人可以要求解除合同。

在本案中，涉案房屋為商業(yè)門面房，李四租用涉案房屋的目的是進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，但開門營業(yè)的前提是能夠以涉案房屋的住址辦理營業(yè)執(zhí)照。張三作為轉(zhuǎn)租合同的出租方，明知李四承租房屋系用于商業(yè)經(jīng)營，現(xiàn)因其不具有轉(zhuǎn)租權(quán)致使李四無法辦理營業(yè)執(zhí)照，致使李四承租房屋用于商業(yè)經(jīng)營的根本目的無法實現(xiàn)，雙方的合同已無繼續(xù)履行的現(xiàn)實基礎(chǔ)。張三的行為導(dǎo)致合同根本目的無法實現(xiàn)，該情形已符合合同法定解除之事由，張三有權(quán)要求解除涉案房屋租賃合同。

2、合同解除后，出租人是否承擔(dān)違約責(zé)任？租戶的損失如何計算？

《中華人民共和國民法典》第五百六十六條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失?！?/p>

租賃的房屋無法辦理營業(yè)執(zhí)照導(dǎo)致合同解除,賠償責(zé)任具體如何承擔(dān)，還需結(jié)合具體案件具體分析。但無論是出租人還是承租人，均應(yīng)盡到各自的協(xié)助、提示義務(wù)以及承租前的合理判斷義務(wù)。

在本案中，出租人張三、承租人李四對于承租的房屋需要辦理營業(yè)執(zhí)照進(jìn)行經(jīng)營的行為是可以預(yù)見到，而承租人李四在承租店鋪時，也應(yīng)當(dāng)對所承租商鋪能否辦理營業(yè)執(zhí)照盡到注意義務(wù)。張三作為出租人，違反約定私自轉(zhuǎn)租導(dǎo)致涉案房屋不能辦理營業(yè)執(zhí)照，應(yīng)當(dāng)對合同解除承擔(dān)主要的過程責(zé)任；李四作為承租人，在簽約時沒有認(rèn)真審查出租人是否具有轉(zhuǎn)租權(quán)，亦存在一定失誤，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分的不利后果。

在具體的賠償金額計算中，關(guān)于退還房租的費用，應(yīng)當(dāng)扣減李四實際占有、使用房屋期間的租金，剩余部分予以全額返還；關(guān)于李四主張的房屋裝修費用損失15585元，綜合考慮雙方的過程責(zé)任，法院最終酌定張三承擔(dān)李四的裝修損失10000元；關(guān)于李四主張的營業(yè)損失等費用，因為無合同約定，法院最終沒有支持。

3、當(dāng)事人遇到類似糾紛應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注的內(nèi)容

核查根本原因：需要明確導(dǎo)致營業(yè)執(zhí)照無法辦理的根本原因是什么，這直接關(guān)系到過錯的認(rèn)定及責(zé)任誰來承擔(dān)。

審視合同約定：查看租賃合同中是否有關(guān)于辦理營業(yè)執(zhí)照責(zé)任、房屋用途以及違約責(zé)任的專門條款。

保留關(guān)鍵證據(jù)：注意保留好租賃合同、付款憑證、溝通記錄（如關(guān)于協(xié)助辦照的微信聊天記錄、郵件）、政府部門的書面通知或答復(fù)等證據(jù)資料。

[法律規(guī)定]

《中華人民共和國民法典》

第五百六十六條：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。

第五百六十三條：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；　　

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；　　

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；　　

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；　　

（五）法律規(guī)定的其他情形。　　

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。

[案例來源]

蕪湖市鏡湖區(qū)人民法院（2019）皖0202民初92XX號民事判決書