江核老牌小區(qū)，跌到“1”字頭了。

就在剛剛，雅居樂濱江國際在阿里法拍網(wǎng)成功賣出一套房源，折合單價(jià)即僅有1.56萬/㎡，性價(jià)比頗高。

與此同時(shí)，小區(qū)近期也接連賣出多套2萬/㎡以下房源。江核二手房，是時(shí)候抄底了？

01

先來看法拍房的情況。

這套房源位于雅居樂濱江國際1期6棟二單元19層，戶型建面約278.1㎡，精裝大四房，市場(chǎng)參考總價(jià)610萬，起拍總價(jià)345萬、單價(jià)約1.24萬/㎡。

房源共有4人參與競(jìng)拍，出價(jià)75次之后，最終以總價(jià)435萬成交，折合單價(jià)約1.56萬/㎡，相當(dāng)于以市場(chǎng)價(jià)7折成交。

圖源鏈家 僅供參考

戶型南北通透，4個(gè)臥室均為套房設(shè)計(jì)，南北共有6個(gè)陽臺(tái)，通風(fēng)采光條件優(yōu)秀，居住舒適度在線。

從公示圖片來看，房屋有明顯的居住痕跡，廚衛(wèi)用具、地板等裝修維護(hù)相對(duì)較好，添置部分軟裝后基本能拎包入住。

那么1.56萬/㎡的單價(jià)，到底算不算撿漏呢？

從二手房平臺(tái)來看，小區(qū)同樣是建面約278㎡的中樓層房源，最新成交總價(jià)為459萬、單價(jià)約1.65萬/㎡。

與之相比，拿下這套法拍房的買家直接省下24萬。

從房源本身來看，雖然歷經(jīng)75輪報(bào)價(jià)，但435萬的成交總價(jià)比市場(chǎng)參考價(jià)，少了整整175萬。

另外，銳評(píng)君還發(fā)現(xiàn)，就在10月10日，這套房源曾進(jìn)行過首次拍賣，起拍總價(jià)430萬，最終因無人報(bào)名而流拍；時(shí)隔半個(gè)月，起拍總價(jià)直降85萬，這也是今日競(jìng)拍數(shù)十輪的主要原因。

02

作為江核老牌小區(qū)，雅居樂濱江國際由四期組成，房源多以大戶型為主，是板塊改善二手住宅小區(qū)的代表，巔峰時(shí)期價(jià)格一度穩(wěn)居4萬+/㎡，二期頂躍房源甚至有5萬+/㎡的成交記錄。

而隨著市場(chǎng)下行，雅居樂濱江國際也沒能扛過降價(jià)浪潮。

有平臺(tái)顯示，雅居樂濱江國際一期的成交價(jià)，在今年9月份已降到了2萬/㎡以內(nèi)。

9月，雅居樂濱江國際一期共有3套成交，均是大戶型房源，2套中樓層、1套高樓層，成交單價(jià)最高約1.86萬/㎡、最低約1.65萬/㎡。

而在今年上半年，小區(qū)成交價(jià)還在2萬/㎡以上。

比如一套建面約244㎡的中樓層戶型，今年2月中旬成交價(jià)630萬、單價(jià)2.57萬/㎡；

相同面積的房源在今年9月，賣到總價(jià)455萬、單價(jià)約1.69萬/㎡，短短幾個(gè)月就縮水了175萬。

時(shí)間繼續(xù)往前翻。

2024年，雅居樂濱江國際一期最高成交單價(jià)約2.92萬/㎡，最低成交單價(jià)約2.24萬/㎡；

2023年，成交單價(jià)約3.49萬/㎡，一套建面約245㎡的戶型，還能賣到856萬。

兩年多時(shí)間，從“3”字頭到“1”字頭，降幅非常明顯。

還有二期房源，10月最新成交單價(jià)為1.79萬/㎡，而在今年5月，小區(qū)單價(jià)還穩(wěn)多在2萬/㎡以上。

三四期房源最新成交價(jià)為1.75萬/㎡，而在今年6月，成交價(jià)還多在2.2-2.5萬/㎡左右，3月份一套建面約335.53㎡的中樓層，賣到了2.95萬/㎡。

房價(jià)持續(xù)下跌的不僅是老牌小區(qū)，江核次新房同樣持續(xù)探底中。

比如雅居樂濱江國際的鄰居盤——江畔都會(huì)上城，2023年11月成交價(jià)3.11萬/㎡，幾乎與3.15萬/㎡的新房收官持平，也是目前小區(qū)最高成交單價(jià)；

而到2024年年初，成交價(jià)就降到了2.7萬/㎡左右。

今年下半年開始，價(jià)格多在2萬/㎡左右徘徊，10月更是賣出了兩套“1”字頭房源。

還有金地風(fēng)華國際、長江時(shí)代（雍瀾和府、雍瀾悅府、宸光府），二手房最新成交價(jià)都出現(xiàn)了2萬/㎡以下的紀(jì)錄。

03

當(dāng)年的江核也曾風(fēng)光無限，憑借市場(chǎng)熱度和板塊高大上的規(guī)劃，吸引了不少品牌房企拿地，5成/8成首付、開盤即搖號(hào)，是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)火熱的見證。

而當(dāng)潮水退去，市場(chǎng)逐漸趨于冷靜，過熱的房價(jià)也隨之降溫。市場(chǎng)預(yù)期不足加上二手房數(shù)量陡增，去化壓力加大，想要盡快脫手就不得不拼誰的價(jià)更低。

去年江核中介就喊著“抄底”，卻沒想到如今還在不斷探底中。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，9月南京二手房價(jià)格環(huán)比下跌0.8%、同比下跌5.9%，“以價(jià)換量”仍是當(dāng)下市場(chǎng)趨勢(shì)，房源充足板塊的議價(jià)空間相對(duì)更客觀。因此建議有置業(yè)計(jì)劃的買房人，可以多多關(guān)注心儀小區(qū)房價(jià)，適時(shí)出手。