物業(yè)公司，也這么卷了？

南京河西豪宅華僑城天鵝堡換物業(yè)，吸引來(lái)奧體物業(yè)、保利物業(yè)、銀城物業(yè)、萬(wàn)科物業(yè)等激烈角逐。

銳評(píng)君注意到，為了勝出，物企們花式“炫技”，代送快遞外賣、每年免費(fèi)清洗外立面等之外，最多的將帶資超457萬(wàn)元進(jìn)小區(qū)，無(wú)需業(yè)主返還！

我們常說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，服務(wù)力和產(chǎn)品力同樣重要。在南京，越來(lái)越多的豪宅正拉起業(yè)主、物業(yè)聯(lián)動(dòng)的大網(wǎng)，打響服務(wù)進(jìn)階、資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)。

01

占位揚(yáng)子江大道、直面夾江的華僑城天鵝堡，主力戶型160-291㎡，共962戶，于2019年8月底首開(kāi)。2022年6月底交付以來(lái)，由華僑城物業(yè)提供日常服務(wù)。

今年6月，華僑城天鵝堡正式啟動(dòng)換物業(yè)事宜，怎么回事？我們梳理了事情脈絡(luò)。

去年12月底，《致天鵝堡業(yè)主的一封信》，指出小區(qū)交付兩年來(lái)，公區(qū)的維護(hù)狀況與預(yù)期相差甚遠(yuǎn)：

綠化景觀，草坪荒漠化且雜草叢生，樹(shù)木養(yǎng)護(hù)不力，綠化景觀效果大打折扣；

地庫(kù)，地面破損嚴(yán)重，部分引導(dǎo)標(biāo)識(shí)線磨損缺失，埋下安全隱患；

日常服務(wù)，門(mén)禁管理松散、業(yè)主報(bào)修響應(yīng)遲緩等……

今年5月，天鵝堡業(yè)主大會(huì)投票倡議書(shū)指出，小區(qū)住宅物業(yè)費(fèi)為3.9元/㎡/月（含公攤費(fèi)用0.8元/㎡/月），可近三年來(lái)，路面、綠化、地庫(kù)、入戶大堂、電梯廳等公區(qū)的維護(hù)質(zhì)量沒(méi)能讓業(yè)主們普遍滿意。

也是在5、6月份，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)2年的籌備后，華僑城天鵝堡終于成功成立業(yè)委會(huì)。

6月下旬，天鵝堡公開(kāi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案草案出爐。

9月上旬，選聘物業(yè)的正式公告進(jìn)行了公示。注意，華僑城物業(yè)向天鵝堡業(yè)委會(huì)回函，明確表示不參與競(jìng)聘。7月，華僑城物業(yè)曾主動(dòng)提出將小區(qū)物業(yè)費(fèi)從3.1元/㎡/月下調(diào)至2.6元/㎡/月（不含公攤）。

很快，包含保利物業(yè)、碧桂園生活、綠城物業(yè)、潤(rùn)加物業(yè)等在內(nèi)的7家物企提交了報(bào)名資料。

10月中旬，保利物業(yè)、奧體物業(yè)、萬(wàn)科物業(yè)、銀城物業(yè)、潤(rùn)加物業(yè)5家物企參與選聘答辯，大秀肌肉。

據(jù)天鵝堡業(yè)主整理的信息，除了潤(rùn)加物業(yè)，其余4家的物業(yè)費(fèi)收取均為一費(fèi)制（含公攤），住宅報(bào)價(jià)在2.6-3.5元/平米/月不等，空置房物業(yè)費(fèi)，則按7折到9折不等收取。

無(wú)需業(yè)主返還的帶資入場(chǎng)，物企們卷出天際：奧體物業(yè)為313.74萬(wàn)（一年內(nèi)落地）；保利物業(yè)為300萬(wàn)（一年內(nèi)落地）；萬(wàn)科物業(yè)最高，為457.38萬(wàn)（一年內(nèi)落地）；銀城物業(yè)為54萬(wàn)。

此外，免費(fèi)的定制服務(wù)中：

奧體物業(yè)代送大件快遞；

保利物業(yè)每年清洗一次外立面、代收垃圾、代送快遞外賣、空置房維修；

潤(rùn)加物業(yè)提供打車、打印、寵物喂養(yǎng)等服務(wù)，預(yù)繳一年及以上物業(yè)費(fèi)贈(zèng)送萬(wàn)象星積分；

萬(wàn)科物業(yè)每年清洗一次鋁板外立面+外墻玻璃+室內(nèi)空調(diào)出風(fēng)口，每日上門(mén)收垃圾兩次，代送快遞，代遛寵物。

02

10月23日，華僑城天鵝堡選聘物業(yè)“多進(jìn)三”投票結(jié)果出爐：

萬(wàn)科物業(yè)536票，奧體物業(yè)477票，保利物業(yè)357票，位列前三，晉級(jí)下一輪。

我們知道，在維護(hù)自家小區(qū)品質(zhì)、提升服務(wù)質(zhì)量上，華僑城天鵝堡的業(yè)主們一直很努力。

交付前，業(yè)主們與開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致，就中央水景、圍墻、車庫(kù)、外立面、綠化等進(jìn)行升級(jí)。疊加偏改善的戶型、部分戶型可直接觀江等優(yōu)勢(shì)，天鵝堡的綜合品質(zhì)，在同時(shí)期改善住區(qū)中脫穎而出。

我們注意到，入圍最終PK的三家物企，投天鵝堡業(yè)主所好，都拿出了提升小區(qū)品質(zhì)的細(xì)化方案。

萬(wàn)科物業(yè)

就設(shè)備煥新、環(huán)境煥新、工程煥新等給出細(xì)化方案，十分詳盡。帶資入場(chǎng)、無(wú)需業(yè)主返還的457.38萬(wàn)，主要用于智慧社區(qū)改造。

大家普遍吐槽的服務(wù)團(tuán)隊(duì)“交付前帥哥美女，交付后大爺大媽”也不存在，萬(wàn)科物業(yè)明確將安保40歲以下、管家35歲以下寫(xiě)進(jìn)了方案。

奧體物業(yè)

就單元門(mén)電動(dòng)化改造，非機(jī)動(dòng)車道坡道改造，電梯轎廂、入戶大堂軟裝提升，景觀水系周邊綠植提升等，進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)劃。

保利物業(yè)

自愿投資300萬(wàn)元，無(wú)需業(yè)主歸還；且承諾墊資100萬(wàn)，可根據(jù)業(yè)主需求增加墊資款，通過(guò)公共收益返還。

為小區(qū)提供25大項(xiàng)89小項(xiàng)超五星服務(wù)，對(duì)小區(qū)的休息區(qū)、園區(qū)綠化、天空書(shū)吧、園區(qū)亮化、運(yùn)動(dòng)區(qū)、單元大堂、地庫(kù)主通道等進(jìn)行升級(jí)出新。

并增加智慧化設(shè)施，無(wú)人機(jī)器人、無(wú)人清掃車都來(lái)了，央企實(shí)力就是強(qiáng)！

據(jù)南京天鵝堡美好家園微信公眾號(hào)公示的信息，小區(qū)物業(yè)選聘的下一輪投票時(shí)間為11月11日至11月20日。最終哪家物企成為幸運(yùn)兒，我們持續(xù)關(guān)注。

03

事實(shí)上，華僑城天鵝堡，并不是物企帶資入場(chǎng)、提供免費(fèi)增值服務(wù)的首個(gè)豪宅。

去年，河西海玥花園換物業(yè)，吸引來(lái)華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)等來(lái)PK。其中，保利物業(yè)自愿投資200萬(wàn)，無(wú)需業(yè)主歸還，并就歸家大堂、水景、涼亭等進(jìn)行改造升級(jí)。

圖片來(lái)源于南京樓市

在我們看來(lái)，這不是簡(jiǎn)單的內(nèi)卷，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生巨變的當(dāng)下，作為行業(yè)鏈上的重要一環(huán)，物企的服務(wù)力正在覺(jué)醒，主動(dòng)進(jìn)行核心能力的進(jìn)化。

行業(yè)黃金時(shí)代，即使產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商也能輕松把房賣出去，物業(yè)通常作為附屬品，甚至憑借高毛利成為地產(chǎn)公司的“現(xiàn)金奶?！?。

隨著行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，新房項(xiàng)目減少的同時(shí)，產(chǎn)品力與服務(wù)力的競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到白熱化。受上游地產(chǎn)公司的影響，部分物企也面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)，要想生存下去，核心命題是在存量市場(chǎng)中“搶地盤(pán)”。

對(duì)于豪宅業(yè)主們而言，手里的房產(chǎn)是核心資產(chǎn)之一，大環(huán)境走勢(shì)無(wú)法抵御，于是越來(lái)越多的業(yè)主們希望通過(guò)精心維護(hù)、嚴(yán)格安保等手段，維持自家小區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力。

物企爭(zhēng)相帶資入場(chǎng)、量身定制升級(jí)方案、免費(fèi)清洗外立面、代遛狗、代送快遞等，精準(zhǔn)擊中了豪宅業(yè)主們的痛點(diǎn)，提升圈層體驗(yàn)、解決原物企遺留問(wèn)題的同時(shí)，盡可能去滿足資產(chǎn)保值、節(jié)約時(shí)間等個(gè)性化需求。

可以看見(jiàn)，物業(yè)行業(yè)正從粗放走向精細(xì)，從管理者轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)者，這何嘗不是利好行業(yè)、企業(yè)、業(yè)主的多贏局面呢？