物業(yè)公司，也這么卷了？

南京河西豪宅華僑城天鵝堡換物業(yè)，吸引來奧體物業(yè)、保利物業(yè)、銀城物業(yè)、萬科物業(yè)等激烈角逐。

銳評君注意到，為了勝出，物企們花式“炫技”，代送快遞外賣、每年免費清洗外立面等之外，最多的將帶資超457萬元進小區(qū)，無需業(yè)主返還！

我們常說，房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場，服務(wù)力和產(chǎn)品力同樣重要。在南京，越來越多的豪宅正拉起業(yè)主、物業(yè)聯(lián)動的大網(wǎng)，打響服務(wù)進階、資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)。

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占位揚子江大道、直面夾江的華僑城天鵝堡，主力戶型160-291㎡，共962戶，于2019年8月底首開。2022年6月底交付以來，由華僑城物業(yè)提供日常服務(wù)。

今年6月，華僑城天鵝堡正式啟動換物業(yè)事宜，怎么回事？我們梳理了事情脈絡(luò)。

去年12月底，《致天鵝堡業(yè)主的一封信》，指出小區(qū)交付兩年來，公區(qū)的維護狀況與預(yù)期相差甚遠：

綠化景觀，草坪荒漠化且雜草叢生，樹木養(yǎng)護不力，綠化景觀效果大打折扣；

地庫，地面破損嚴(yán)重，部分引導(dǎo)標(biāo)識線磨損缺失，埋下安全隱患；

日常服務(wù)，門禁管理松散、業(yè)主報修響應(yīng)遲緩等……

今年5月，天鵝堡業(yè)主大會投票倡議書指出，小區(qū)住宅物業(yè)費為3.9元/㎡/月（含公攤費用0.8元/㎡/月），可近三年來，路面、綠化、地庫、入戶大堂、電梯廳等公區(qū)的維護質(zhì)量沒能讓業(yè)主們普遍滿意。

也是在5、6月份，經(jīng)過長達2年的籌備后，華僑城天鵝堡終于成功成立業(yè)委會。

6月下旬，天鵝堡公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案草案出爐。

9月上旬，選聘物業(yè)的正式公告進行了公示。注意，華僑城物業(yè)向天鵝堡業(yè)委會回函，明確表示不參與競聘。7月，華僑城物業(yè)曾主動提出將小區(qū)物業(yè)費從3.1元/㎡/月下調(diào)至2.6元/㎡/月（不含公攤）。

很快，包含保利物業(yè)、碧桂園生活、綠城物業(yè)、潤加物業(yè)等在內(nèi)的7家物企提交了報名資料。

10月中旬，保利物業(yè)、奧體物業(yè)、萬科物業(yè)、銀城物業(yè)、潤加物業(yè)5家物企參與選聘答辯，大秀肌肉。

據(jù)天鵝堡業(yè)主整理的信息，除了潤加物業(yè)，其余4家的物業(yè)費收取均為一費制（含公攤），住宅報價在2.6-3.5元/平米/月不等，空置房物業(yè)費，則按7折到9折不等收取。

無需業(yè)主返還的帶資入場，物企們卷出天際：奧體物業(yè)為313.74萬（一年內(nèi)落地）；保利物業(yè)為300萬（一年內(nèi)落地）；萬科物業(yè)最高，為457.38萬（一年內(nèi)落地）；銀城物業(yè)為54萬。

此外，免費的定制服務(wù)中：

奧體物業(yè)代送大件快遞；

保利物業(yè)每年清洗一次外立面、代收垃圾、代送快遞外賣、空置房維修；

潤加物業(yè)提供打車、打印、寵物喂養(yǎng)等服務(wù)，預(yù)繳一年及以上物業(yè)費贈送萬象星積分；

萬科物業(yè)每年清洗一次鋁板外立面+外墻玻璃+室內(nèi)空調(diào)出風(fēng)口，每日上門收垃圾兩次，代送快遞，代遛寵物。

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10月23日，華僑城天鵝堡選聘物業(yè)“多進三”投票結(jié)果出爐：

萬科物業(yè)536票，奧體物業(yè)477票，保利物業(yè)357票，位列前三，晉級下一輪。

我們知道，在維護自家小區(qū)品質(zhì)、提升服務(wù)質(zhì)量上，華僑城天鵝堡的業(yè)主們一直很努力。

交付前，業(yè)主們與開發(fā)商達成一致，就中央水景、圍墻、車庫、外立面、綠化等進行升級。疊加偏改善的戶型、部分戶型可直接觀江等優(yōu)勢，天鵝堡的綜合品質(zhì)，在同時期改善住區(qū)中脫穎而出。

我們注意到，入圍最終PK的三家物企，投天鵝堡業(yè)主所好，都拿出了提升小區(qū)品質(zhì)的細化方案。

萬科物業(yè)

就設(shè)備煥新、環(huán)境煥新、工程煥新等給出細化方案，十分詳盡。帶資入場、無需業(yè)主返還的457.38萬，主要用于智慧社區(qū)改造。

大家普遍吐槽的服務(wù)團隊“交付前帥哥美女，交付后大爺大媽”也不存在，萬科物業(yè)明確將安保40歲以下、管家35歲以下寫進了方案。

奧體物業(yè)

就單元門電動化改造，非機動車道坡道改造，電梯轎廂、入戶大堂軟裝提升，景觀水系周邊綠植提升等，進行了詳細規(guī)劃。

保利物業(yè)

自愿投資300萬元，無需業(yè)主歸還；且承諾墊資100萬，可根據(jù)業(yè)主需求增加墊資款，通過公共收益返還。

為小區(qū)提供25大項89小項超五星服務(wù)，對小區(qū)的休息區(qū)、園區(qū)綠化、天空書吧、園區(qū)亮化、運動區(qū)、單元大堂、地庫主通道等進行升級出新。

并增加智慧化設(shè)施，無人機器人、無人清掃車都來了，央企實力就是強！

據(jù)南京天鵝堡美好家園微信公眾號公示的信息，小區(qū)物業(yè)選聘的下一輪投票時間為11月11日至11月20日。最終哪家物企成為幸運兒，我們持續(xù)關(guān)注。

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事實上，華僑城天鵝堡，并不是物企帶資入場、提供免費增值服務(wù)的首個豪宅。

去年，河西海玥花園換物業(yè)，吸引來華潤萬象生活、保利物業(yè)等來PK。其中，保利物業(yè)自愿投資200萬，無需業(yè)主歸還，并就歸家大堂、水景、涼亭等進行改造升級。

圖片來源于南京樓市

在我們看來，這不是簡單的內(nèi)卷，整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生巨變的當(dāng)下，作為行業(yè)鏈上的重要一環(huán)，物企的服務(wù)力正在覺醒，主動進行核心能力的進化。

行業(yè)黃金時代，即使產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，開發(fā)商也能輕松把房賣出去，物業(yè)通常作為附屬品，甚至憑借高毛利成為地產(chǎn)公司的“現(xiàn)金奶?！?。

隨著行業(yè)進入深度調(diào)整期，新房項目減少的同時，產(chǎn)品力與服務(wù)力的競爭達到白熱化。受上游地產(chǎn)公司的影響，部分物企也面臨嚴(yán)峻的考驗，要想生存下去，核心命題是在存量市場中“搶地盤”。

對于豪宅業(yè)主們而言，手里的房產(chǎn)是核心資產(chǎn)之一，大環(huán)境走勢無法抵御，于是越來越多的業(yè)主們希望通過精心維護、嚴(yán)格安保等手段，維持自家小區(qū)的競爭力。

物企爭相帶資入場、量身定制升級方案、免費清洗外立面、代遛狗、代送快遞等，精準(zhǔn)擊中了豪宅業(yè)主們的痛點，提升圈層體驗、解決原物企遺留問題的同時，盡可能去滿足資產(chǎn)保值、節(jié)約時間等個性化需求。

可以看見，物業(yè)行業(yè)正從粗放走向精細，從管理者轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)者，這何嘗不是利好行業(yè)、企業(yè)、業(yè)主的多贏局面呢？