溫州市區(qū)一級土地市場，今天終于迎來暴搶行情。

今天，溫州市區(qū)出讓了2宗地塊，其中分別是吳橋單元A-07地塊（住宅）；楊府山南單元B-12地塊（旅館、商業(yè)）。

其中吳橋單元A-07地塊起始總價約1.89億元，起始樓面價約6812元/㎡，吸引了中楠、甌海房開等多家房企，最終經(jīng)過46輪競價，由溫州西部建設(shè)發(fā)展有限公司（甌海房開）以2.35億元競得，成交樓面價約8470元/㎡，溢價率24%；

楊府山南單元B-12地塊起始總價約0.2040億元，起始樓面價約2596元/㎡，經(jīng)過43輪競價，由余子盛（個人）以0.419億元競得，成交樓面價約5332元/㎡，溢價率105.39%，熱度高的超乎想象。

下面一起來看下這2宗地塊的具體信息。

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楊府山南單元B-12地塊

位于鹿城區(qū)濱江街道湯家橋路與學(xué)院東路交匯處南面。地塊起始總價約0.204億元，起始樓面價約2596元/㎡。

地塊占地面積約5.89畝（約3929平方米），容積率為1.5-2.0，地上總建筑面積≤7858平方米，其中各兼容功能的面積控制要求≤650平方米，建筑高度≤24米。

該地塊地上、地下建筑面積自房地首次登記之日起十年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓（除整體抵押外），由受讓人整體持有和運營；自房地首次登記之日起十年期滿后，可整體轉(zhuǎn)讓，不可分割轉(zhuǎn)讓。地塊不得建設(shè)公寓式酒店、公寓式辦公等“類住宅”項目。

該地塊從去年12月開始收回范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，到今年4月規(guī)劃調(diào)整，再到8月掛牌，10月底出讓，這一系列流程的推進(jìn)可謂一氣呵成。

同時該地塊雖體量不大，規(guī)劃為旅館+商業(yè)，彌補了周邊的旅館和商業(yè)配套，能更好的服務(wù)周邊密集且成熟的住宅區(qū)。

等到地塊建成后，該建筑可有效遮擋地塊南面的廟宇，改善天樾璽二期、云尚華庭部分房源的景觀視野與城市界面。

因此，對于天樾璽二期業(yè)主來講，是個不錯的利好消息，當(dāng)初西南側(cè)樓幢受廟宇影響，價格相對較低。

現(xiàn)在看來，這批購房的業(yè)主已經(jīng)賺到了。剩余個別房源價格不變，是個不錯的撿漏機(jī)會。

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吳橋單元A-07地塊

位于鹿城區(qū)南郊街道過境路與葡萄棚路交匯處東面，順錦文創(chuàng)園南面。

地塊周邊多為廠房、宿舍樓，西側(cè)為城市主干道的過境路，整體形象面一般，該片區(qū)的學(xué)區(qū)價值不高，周邊軟環(huán)境稍弱一些。

地塊占地面積約19.8畝（約13211.59㎡），地塊容積率為2.1-2.8，住宅和兼容的商服建筑面積之和≤27745㎡，其中兼容商業(yè)、餐飲、商務(wù)功能的面積在740㎡-11098㎡，建筑高度≤80米（且住宅≥24米），且新建住宅建筑高度最高部分與最低部分高度比不超過3：1。

兼容功能面積可分割轉(zhuǎn)讓，不得建設(shè)別墅、“私家莊園”類等房地產(chǎn)項目，不得規(guī)劃建設(shè)獨棟住宅。以聯(lián)排建筑布局形式建設(shè)的住宅，原則上應(yīng)為三個及以上分割單元。

該地塊可享受第四代住宅的相關(guān)政策。同樣這宗地塊盡管容積率上限為2.8，但建筑面積限制了該地塊的容積率上限為2.1。

吳橋地塊收緊了高低配政策，雖然這條政策對于這宗地塊的影響不算太大，只是意味著極限高低配的地塊難以出現(xiàn)了，聯(lián)排別墅（合院）、上下疊墅產(chǎn)品幾乎不太可能出現(xiàn)，允許上中下疊墅產(chǎn)品出現(xiàn)。至于1-3層的下疊和4-6層的上疊產(chǎn)品，在溫州比較少見。

該地塊曾在2024年8月出讓，僅1輪，由地方國企以1.47億元競得，樓面價約5563元/㎡。

當(dāng)時該地塊也能享受四代宅的相關(guān)政策，不同的是，當(dāng)時要求兼容的商業(yè)、商務(wù)和餐飲用地的建筑面積≥1.11萬㎡，綠地率≥30%。

后在今年8月這宗土地被回收，并重新修改控規(guī)和地塊指標(biāo)。

如今該地塊的兼容功能的建面，要求在740㎡-1.1萬㎡之內(nèi)，下限大大降低，換句話來說，就是住宅面積有機(jī)會增加近1萬㎡，同時綠地率要求變高，需要≥35%。

因此，該地塊的容積率也下限也2024年的2.0變成了今天的2.1，起拍總價也從當(dāng)初的1.47億元，上漲至如今1.89億元。

目前，吳橋片區(qū)沒有新房項目，只剩鹿洲府至今還有部分現(xiàn)房在售。

鹿洲府項目首開于2021年5月，毛坯均價約3.8萬/㎡，現(xiàn)在部分特價房源為53折+補貼10萬元+3.5萬購產(chǎn)權(quán)車位（具體優(yōu)惠以案場為準(zhǔn)，或有誤差，僅供參考，下同），折后單價低至1.9-2萬元/㎡。具體價格可談，近期可談至送產(chǎn)權(quán)車位等。

順源里項目今年成交價在1.5-1.8萬元/㎡；翡翠心湖安置房今年成交價在1.5萬元/㎡左右，商品房去年的成交價在2.4-2.8萬元/㎡。

至于對面的萬象府和中楠鷺湖，雖然是一河之隔，但所屬不同的街道，認(rèn)可度差距較大。

其中萬象府今年成交價在2.2-3.2萬元/㎡之間，河景面的大小以及是否挨著北面的立交橋，對于價格的影響較大。

鷺湖開盤毛坯均價約3萬元/㎡左右，開盤就近乎售罄，是四代宅里整體表現(xiàn)最好的一個。

單從地價來看，今天這宗地塊優(yōu)勢極為明顯，遠(yuǎn)低于周邊歷年的地價?？墒?，再結(jié)合周邊二手房的最新成交價，地價的參考價值就不高了，今天這宗地的地價算是符合周邊市場，加上四代住宅的加持，未來還是有不小的競爭力。

更值得關(guān)注的是，吳橋片區(qū)的歷史印象依舊難以轉(zhuǎn)變，而且過境路以西從2016年底開始“大拆大整”以來，已經(jīng)把城中村幾乎被拆除干凈，還有鋼材市場也搬遷了，現(xiàn)在不是前些年新建的安置房，就是商品房，整體形象面已經(jīng)不錯，已經(jīng)是溫州成片開發(fā)的成熟住宅區(qū)。

但本次地塊所在的東片廠房更多，早年雖然規(guī)劃過溫州城市數(shù)字科創(chuàng)園核心區(qū)、吳橋未來社區(qū)，但實際開發(fā)進(jìn)度相當(dāng)緩慢，形象面的變化遠(yuǎn)不如過境路以西的片區(qū)，僅近年落地了山姆會員店、順錦金鉆酒店以及牛山客運站改造而來的低空經(jīng)濟(jì)配套產(chǎn)業(yè)園等配套。

顯然，這里或許依舊要主打挨著老城區(qū)，同時擁有不錯的四代宅品質(zhì)與生活便利，但不在乎學(xué)區(qū)質(zhì)量的價格洼地。

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