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債務(wù)重組雙突破!融創(chuàng)和碧桂園都要上岸了

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這兩天,中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來振奮時刻。

11月5日,融創(chuàng)發(fā)布公告,稱96億美元境外債重組獲香港高等法院裁定生效,成為首家境內(nèi)外債務(wù)基本清“零”的大型房企。

11月6日早上,碧桂園也緊隨其后,發(fā)布公告稱境外債重組方案兩個債務(wù)組別以超83%、96%的高支持率闖關(guān)成功,距最終落地僅一步之遙。

這兩家曾登頂行業(yè)巔峰的大型民營房企,在歷經(jīng)數(shù)百天的艱苦談判后,終于迎來曙光。

不僅為自身卸下沉重債務(wù)包袱,更以標(biāo)桿姿態(tài)為行業(yè)化債提供了可參考的解決方案。

1

融創(chuàng)破局,境外債基本清“零”

時間撥回到2023年,融創(chuàng)在首次境外債重組時,選擇了一條相對保守的“化債+展期”路徑。

彼時,行業(yè)雖已深陷寒冬,但融創(chuàng)仍寄望于通過新票據(jù)、可轉(zhuǎn)債等金融工具的排列組合,實現(xiàn)債務(wù)的有序展期,為自身爭取喘息之機。

方案推出后,融創(chuàng)成功完成了約90.48億美元境外債務(wù)的初次重組,看似暫時穩(wěn)住了局面。

然而,隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的不斷深化,市場持續(xù)低迷,融資渠道冰封,銷售回款艱難,融創(chuàng)面臨的流動性壓力有增無減。

2025年初,融創(chuàng)痛定思痛,啟動二次境外債重組。

這一次,融創(chuàng)選擇了全額“債轉(zhuǎn)股”,將約96億美元境外債務(wù)全額轉(zhuǎn)化為股權(quán),通過向債權(quán)人分派兩類強制可轉(zhuǎn)換債,徹底重構(gòu)了債務(wù)結(jié)構(gòu)。

其中,一類轉(zhuǎn)股價為6.80港元/股,債權(quán)人可在重組生效日起6個月內(nèi)轉(zhuǎn)股;

另一類轉(zhuǎn)股價為3.85港元/股,可在重組后18-30個月內(nèi)轉(zhuǎn)股。

為了確保公司治理的穩(wěn)定性,融創(chuàng)還創(chuàng)新性地引入了股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定計劃。

根據(jù)該計劃,向主要股東提供部分附帶條件的受限股票,債權(quán)人每獲得100美元本金的新強制可轉(zhuǎn)換債券,其中約23美元將發(fā)行給主要股東或其指定方。

通過這一安排,孫宏斌得以繼續(xù)深度參與公司治理,為公司的長期發(fā)展提供穩(wěn)定支撐。

方案公布后,迅速獲得了債權(quán)人的高度認(rèn)可。

在10月的債權(quán)人投票中,融創(chuàng)境外債重組計劃以98.5%的贊成票高票通過,充分彰顯了市場對融創(chuàng)方案的信心。

更關(guān)鍵的是,融創(chuàng)2023年1月就完成了160億元境內(nèi)債的展期,境內(nèi)債的二次重組也已于今年1月完成。

隨著此次境外債二次重組方案的生效,融創(chuàng)的境內(nèi)債與境外債均完成了二次重組,共削債近600億元人民幣。

融創(chuàng)也創(chuàng)造了一大行業(yè)紀(jì)錄——據(jù)克而瑞統(tǒng)計,截至目前已完成境內(nèi)或境外債務(wù)重組的房企有11家,融創(chuàng)是第一家完成境內(nèi)、境外債務(wù)全部重組的大型房企。



2

碧桂園突圍,預(yù)計降債840億

與融創(chuàng)相比,碧桂園削債的力度更大。

11月6日早間,碧桂園發(fā)布公告稱,其境外債務(wù)重組方案在11月5日的債權(quán)人會議上獲得高票通過。

根據(jù)公告,在兩個債務(wù)組別的投票中,均獲得出席并投票的債權(quán)人中超過75%債權(quán)金額的贊成票。

其中,組別一(銀團(tuán)貸款組別)有41名債權(quán)人參與,投票債權(quán)總額達(dá)41億美元,贊成票占83.71%;

組別二(美元債及其他債權(quán))吸引了2382名債權(quán)人參與,債權(quán)總額約112.3億美元,贊成票占96.03%。

這意味著這家頭部民營房企的境外債務(wù)重組跨過關(guān)鍵關(guān)口,接下來12月4日的法院裁定聆訊,將成為最終重組落地前的重要一環(huán)。

根據(jù)公告,在境外重組方案所有選項足額認(rèn)購的情況下,重組完成后碧桂園預(yù)計降債規(guī)模約117億美元,對應(yīng)約人民幣840億元有息債務(wù)。

重組完成后預(yù)計確認(rèn)最高約700億元重組收益,將顯著增厚凈資產(chǎn)。

碧桂園此次重組還大幅降低了財務(wù)成本并拉長了債務(wù)期限。

新債務(wù)工具融資成本大幅降至1.0%-2.5%,最長債務(wù)期限延長至11.5年,每年可節(jié)省巨額利息支出,且未來5年內(nèi)無集中兌付壓力,為經(jīng)營恢復(fù)提供了寶貴的緩沖期。

碧桂園控股股東在此次重組中展現(xiàn)了極大誠意,帶頭將11.48億美元股東貸款的結(jié)余部分全額轉(zhuǎn)股。

2021年至今,控股股東已累計向該公司提供折合約106億港元的無息無抵押借款等現(xiàn)金支持。

與境外債務(wù)重組幾乎同步,碧桂園的境內(nèi)債務(wù)重組也已進(jìn)入收官階段,其9只共計約136億元境內(nèi)債券中,已有8只獲得持有人會議表決通過,涉及本金金額合計約人民幣133.32億元。

隨著境內(nèi)外債務(wù)重組方案落地,碧桂園也將有望步入新的發(fā)展階段。



3

重組之后,經(jīng)營重回正軌

重組后的核心命題,是從“輸血”到“造血”的轉(zhuǎn)變,如何釋放資產(chǎn)的價值,將是該公司回歸正常經(jīng)營軌道的重要考驗。

債務(wù)重組的完成,讓兩家企業(yè)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價值重新凸顯。

融創(chuàng)手握1.24億平方米土地儲備,其中七層位于核心一二線城市,上海、北京壹號院等高端項目成為“銷售利器”。

比如,上海壹號院「五開五罄」完美收官,今年前8個月累計銷售額超220億元,穩(wěn)居全國百億超級神盤。

今年上半年,融創(chuàng)在23個城市完成了約1.49萬套房屋交付,近3年多累計交付68.3萬套;2025年下半年,預(yù)計交付3.91萬套房屋,將基本完成保交付工作。

而碧桂園權(quán)益土地儲備則還有約1.04億平方米,在建物業(yè)和已建成待售物業(yè)的賬面價值合計超5359億元。

在“保交付”方面,碧桂園則憑借180萬套的累計交付量,成為保交付標(biāo)桿。其中,2022年交付近70萬套,2023年交付超60萬套,2024年交付38萬套,2025年前10個月再交付超13萬套。

同時,碧桂園通過積極處置各類資產(chǎn),2022年以來累計回籠資金超650億元,近一年來通過出售多項股權(quán)投資籌集資金約63.74億元。

今年7月,碧桂園以2024年351億美元營收重返世界500強榜單,位居第460位。

對于行業(yè)而言,融創(chuàng)與碧桂園的債務(wù)重組突破,不僅是兩家企業(yè)的重生,更是中國房地產(chǎn)行業(yè)新周期的起點。

黑暗過后,曙光已現(xiàn)。

隨著債務(wù)重組完成,兩家房企巨頭的經(jīng)營恢復(fù)之路正式開啟。

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