近日，一封由北京興鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)給廣州國資委的“舉報信”，在業(yè)內流傳。圍繞北京璞樾項目，央企中建智地作為大股東，稱操盤方越秀未遵循定價規(guī)則，對部分房源“暗中調價”，并影響了隔壁項目的銷售。

11月16日深夜，中建智地、越秀北京、金茂北京發(fā)布聯(lián)合聲明，針對北京朝陽黃杉木店項目（推廣名紫京宸園、璞樾），各股東方經(jīng)過坦誠協(xié)商、充分共創(chuàng)、達成共識，將秉持專業(yè)、陽光、公開、透明的原則，推進項目開發(fā)經(jīng)營各項工作，向社會及客戶提供更好的產(chǎn)品和服務。

據(jù)悉，針對市場此前最關注的操盤權爭議，后續(xù)南北“雙地塊”將由三家聯(lián)合操盤營銷。同時，針對項目品質及服務，股東方將建立常態(tài)化溝通機制，公開項目進展、透明化管理流程，從工程建設到物業(yè)服務，保障業(yè)主的合法權益。

璞樾及“兄弟項目”紫京宸園，是當前北京市場上的熱門新盤。

事件起因還要追溯到今年4月28日，中建智地、中國金茂、越秀地產(chǎn)和朝陽城發(fā)聯(lián)合體以126億元拿下北京市朝陽區(qū)黃杉木店組合地塊，其中住宅部分成交樓面價約5.45萬元/平方米，刷新近兩年朝陽區(qū)宅地樓面價紀錄。

7月31日，廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（越秀地產(chǎn)旗下公司）、北京興鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（中建智地子公司）及北京方興亦城置業(yè)有限公司簽署投資合作協(xié)議，約定三方通過北京興昶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京茂越置業(yè)有限公司分南北兩地塊就上述項目進行開發(fā)建設，其中中建智地負責南地塊（即紫京宸園）營銷事務，越秀地產(chǎn)負責北地塊（即璞樾）營銷事務。

據(jù)天眼查最新信息，股權穿透后，北京興昶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（紫京宸園項目公司）由中建智地持股50.1%、中國金茂持股32.9%、越秀地產(chǎn)持股17%；北京茂越置業(yè)有限公司（璞樾項目公司）由中建智地持股49.9%、中國金茂持股33.1%、越秀地產(chǎn)持股17%。

北京興昶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權情況 圖片來源：天眼查

北京茂越置業(yè)有限公司股權情況 圖片來源：天眼查

但一個地塊被分成兩個項目開發(fā)、且操盤方不同，不可避免會產(chǎn)生競爭。

為避免出現(xiàn)“貼身肉搏”的情況，兩個項目在前期已試圖打出差異化。比如，紫京宸園主打宋式風格，戶型從133平方米到400平方米不等；璞樾主打國際范、東方感，戶型主要為152平方米～258平方米的全四居。

到今年10月份，紫京宸園和璞樾相繼開盤，項目方官宣的銷售額分別為56.5億元、45.65億元，成為當月北京新房市場上的兩大熱門項目。11月初，雙方同時發(fā)布喜報，官宣“10月北京網(wǎng)簽冠亞軍”，共同托舉黃杉木地塊。

但還不到半個月，一封“舉報信”的出現(xiàn)，暴露出了項目熱銷背后的合作爭議。

11月12日，業(yè)內流傳一封中建智地方向廣州國資委提交的“舉報信”，稱越秀方在合作開發(fā)的璞樾項目中存在首開不合理定價、續(xù)銷期間惡意競爭導致客戶流失到板塊外競品等行為。

舉報信內容顯示，“自南地塊蓄客以來，廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過有預謀、有組織的低劣營銷行為持續(xù)進行惡意競爭，嚴重損害了項目整體和主要股東利益”。

中建智地認為，越秀方在紫京宸園10月12日開盤后，未按此前達成一致的統(tǒng)一定價規(guī)則推進，影響了板塊價格秩序。這導致紫京宸園已認購客戶流失131組（短期不買房89組、買上下游42組），影響簽約金額超22億元。

從糾紛的焦點價格上看，北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至11月16日晚，紫京宸園9月26日取證批次中，網(wǎng)簽111套，成交價格約9.8萬元/平方米；10月30日取證批次中，網(wǎng)簽9套，成交均價約10.3萬元/平方米。

璞樾9月27日取證批次中，網(wǎng)簽117套，成交價格約9.96萬元/平方米；11月1日取證批次中，網(wǎng)簽14套，成交均價約10.05萬元/平方米。

于是，作為項目持股比例最高的股東，中建智地向越秀表明了態(tài)度。一份由其發(fā)給越秀的函件顯示，中建智地方面要求越秀交接北地塊的營銷工作。

中建和越秀出現(xiàn)項目合作爭議，核心還是因為新房市場競爭過于激烈。

從位置來看，紫京宸園及璞樾項目所處地段確實較為稀缺。黃杉木店地塊地處東四環(huán)與五環(huán)之間，是所屬朝青板塊近十年唯一新增住宅地塊。東邊是平房公園，北側為京城森林公園，西側800米左右是朝陽大悅城，距離地鐵青年路站直線距離900米左右。西北方向是北京初代豪宅星河灣，二手房掛牌價約9.5萬元/平方米，周邊與星河灣同期或之后建成的樓盤包括潤楓水尚、華紡易城、國美第一城等。

目前，中建智地和越秀方面，在銷售規(guī)模上均沖勁不小。

作為近幾年北京新房市場的“大戶”，中建智地是中建一局旗下的地產(chǎn)平臺，2020年正式更名為中建智地置業(yè)有限公司，在業(yè)內打出了“二次創(chuàng)業(yè)”的標簽。此后，該公司在北京積極投資，其中不少是與同行合作拿地。

越秀對北京市場同樣看重。2025年上半年，越秀在北京的合同銷售金額197.2億元，同比上升255.1%。今年前十月份，越秀地產(chǎn)全口徑銷售額254.9億元，位居第二；權益銷售金額115.3億元，位居第五。

如今項目股東“握手言和”，兩大豪宅的意外插曲也將告一段落。

在業(yè)內人士看來，本次糾紛也暴露出，房企合作開發(fā)模式存在一定風險，比如合作方利益協(xié)調問題，在定價、營銷等方面容易產(chǎn)生分歧。本次黃杉木店雙盤事件，也為聯(lián)合開發(fā)項目的風險化解提供了一定參考。

(本文不構成任何投資建議，據(jù)此操作風險自擔)