最近，香港聯(lián)交所即將見證一家央企地產(chǎn)商的資本故事迎來終章。2025年11月27日，大悅城地產(chǎn)（00207.HK）的股票代碼將從交易屏幕上消失，結(jié)束其12年的港股征程。這場耗資29.32億港元的私有化交易，正是當下港股房地產(chǎn)板塊集體撤退的一個縮影——從首創(chuàng)置業(yè)率先退市，到中國宏泰發(fā)展、五礦地產(chǎn)等接連跟進，曾經(jīng)叱咤資本市場的房企們，正在上演一場無聲的集體謝幕。

1 大悅城退市背后的三重壓力

天眼查信息顯示，大悅城地產(chǎn)股份有限公司成立于1992年，股本300000萬港元，最大股東為大悅城控股集團股份有限公司，持股比例為64.18%。對于許多消費者而言，大悅城是一個熟悉的城市生活地標。無論是北京朝陽大悅城，還是上海靜安大悅城，早已成為年輕人心中“吃喝玩樂購”的代名詞。這些活力四射的商場，正是大悅城地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)運營商的基石。

截至2025年上半年，大悅城地產(chǎn)已經(jīng)布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝、長江中游等五大城市群的核心城市及周邊輻射區(qū)域，成功進駐中國內(nèi)地24個城市及香港，擁有或管理32個大悅城、大悅匯和其他商業(yè)項目，同時開發(fā)部分住宅項目及酒店等。

大悅城地產(chǎn)的退市，是多重壓力下的戰(zhàn)略性撤退，遠非一句“股價低迷”可以概括。

資本價值喪失，“上市身份”已從資產(chǎn)變?yōu)樨摀?/p>

根據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至停牌前，大悅城地產(chǎn)的股價僅為0.37港元，相較于其2024年末每股凈資產(chǎn)2.081港元，折讓高達70.20%。這種深度破凈意味著資本市場已完全否定了其賬面資產(chǎn)價值。更關(guān)鍵的是，其股票流動性幾近枯竭。以五礦地產(chǎn)為例，其在退市前12個月的日均成交量僅占總股本的0.03%，大悅城的情況也大同小異。維持上市地位需要支付高昂的審計、法律、合規(guī)等費用，當融資功能喪失、交易量慘淡時，上市平臺就從融資渠道變成了純粹的“成本中心”。私有化，是甩掉這個包袱最直接的方式。

擺脫“A控紅籌”架構(gòu)的治理困局

大悅城地產(chǎn)是其A股母公司大悅城控股的并表子公司。這種獨特的“A控紅籌”架構(gòu)，在行業(yè)高歌猛進時問題不顯，但在需要快速應對市場變化的調(diào)整期，其弊端暴露無遺。任何重大戰(zhàn)略決策、資產(chǎn)處置或融資安排，都需要同時符合A股和港股的監(jiān)管規(guī)則，經(jīng)過雙重董事會甚至股東大會的批準，決策鏈條長、成本高、效率低。

大悅城地產(chǎn)在公告中直言不諱：“目前的架構(gòu)增加了公司治理的復雜性，并阻礙了決策效率?！彼接谢螅髳偝强毓傻某止杀壤龑?4.18%躍升至96.13%，實現(xiàn)近乎全資控股，從而能夠像指揮手臂一樣直接、敏捷地調(diào)動大悅城地產(chǎn)的資源，應對市場挑戰(zhàn)。

子業(yè)反哺：為母公司業(yè)績“輸血”

母公司大悅城控股自身正面臨巨大的盈利壓力。公告顯示，2022年至2024年，大悅城控股連續(xù)三年虧損，累計凈虧損額超過70億元。然而，作為子公司的大悅城地產(chǎn)在2024年仍實現(xiàn)了7.79億元的凈利潤。在現(xiàn)行會計準則下，大悅城地產(chǎn)作為非全資子公司，其凈利潤只有按持股比例計算的部分能計入母公司的“歸母凈利潤”。私有化完成后，大悅城地產(chǎn)的全部利潤將并入大悅城控股的報表，這無疑將為母公司扭虧為盈提供關(guān)鍵助力。這正解釋了為何大悅城控股在公告中明確表示，交易將“增厚對大悅城地產(chǎn)的權(quán)益，有利于進一步提升公司歸母凈利潤”。

2 退市潮席卷港股：行業(yè)深度調(diào)整下的必然出清

大悅城的退市，是行業(yè)深度調(diào)整的一個縮影。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，近幾年已有30余家A股和H股上市房企退市，其中主動退市的有5家。這股浪潮背后，是房地產(chǎn)行業(yè)邏輯的根本性改變。

行業(yè)從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長”的黃金時代，轉(zhuǎn)入“穩(wěn)杠桿、慢周轉(zhuǎn)、求利潤”的深度調(diào)整期。資本市場對房企的估值模型，也從看重土地儲備和銷售規(guī)模，轉(zhuǎn)向看重現(xiàn)金流和盈利能力。絕大多數(shù)房企的股價難以支撐，融資大門基本關(guān)閉。

被動退市者，多因債務違約、持續(xù)虧損觸發(fā)了交易所的退市條款。而主動私有化退市的企業(yè)，如大悅城、五礦地產(chǎn)，更多是前述的“理性選擇”——在喪失融資功能后，主動終止上市以降低成本、提升決策效率。

此輪退市潮中，不乏五礦、中糧等央企背景的房企。這表明，在行業(yè)系統(tǒng)性風險面前，即便是背靠強大母公司的企業(yè)，若自身商業(yè)模式無法適應新周期，同樣難以在資本市場立足。它們退市后，可以更便利地獲得集團內(nèi)部資源支持，進行更徹底的整頓和重組，這反而是一種“體制內(nèi)自救”。

3 頭部房企自救之路

當退市成為一種選擇，更多仍在市場中的房企則在苦苦探索求生之路。它們的自救策略，勾勒出行業(yè)轉(zhuǎn)型的清晰方向。

萬達的自救堪稱教科書級別。其通過一系列果斷舉措，包括出售部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回籠巨額資金、與戰(zhàn)投重新談判化解對賭危機、以及將輕資產(chǎn)商管平臺作為核心，成功從債務危機中緩過氣來。萬達的策略核心是“收縮戰(zhàn)線，保住根本”，即不惜代價維持核心商業(yè)運營平臺的穩(wěn)定，因為這才是其未來能否翻盤的關(guān)鍵。

萬科的自救之路是一場以堅守信用為基石的系統(tǒng)性“大手術(shù)”。其核心策略是“防守反擊”：在財務上，通過嚴守紀律、債務優(yōu)化并借助大股東深圳地鐵的支持，全力維持融資渠道暢通與市場信心；在業(yè)務上，果斷“斷臂求生”盤活存量資產(chǎn)，加速向“開發(fā)、經(jīng)營、服務”并重轉(zhuǎn)型，持續(xù)投入物流倉儲、長租公寓等雖短期難盈利，卻能貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)營性業(yè)務，為未來發(fā)展尋找新增長點。這套“止血+調(diào)理+新生”的組合拳，雖伴隨陣痛，卻為其穿越周期奠定了基礎。

面對行業(yè)寒冬，現(xiàn)金為王與業(yè)務聚焦已成為房企生存的普遍共識。絕大多數(shù)企業(yè)將一切工作的重心放在銷售回款和促進現(xiàn)金流回正上，通過降價促銷、加快竣工備案等一切可行手段，全力保交付、去庫存，努力盤活手中的存量資產(chǎn)。與此同時，一場普遍的“瘦身運動”也在進行，許多企業(yè)選擇出售與地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)關(guān)聯(lián)度不高的文旅、酒店等業(yè)務，以換取寶貴現(xiàn)金并減輕運營負擔。在區(qū)域布局上，戰(zhàn)略收縮同樣明顯，企業(yè)紛紛從過去全國性的盲目擴張，退回到深耕那些基本面良好、需求更具韌性的核心一二線城市，以求在不確定的市場中守住基本盤。

4 結(jié)語：退市不是終點，回歸理性才是開端

大悅城們的退場，為一個依靠資本與土地升值的狂飆時代寫下了注腳。這場席卷行業(yè)的出清浪潮，其積極意義在于“擠泡沫”與“清門戶”。當渴望賺快錢的玩家離場，市場資源將向產(chǎn)品力更強、運營更穩(wěn)健的企業(yè)集中，行業(yè)的競爭邏輯正從金融規(guī)模的較量，回歸到“產(chǎn)品與服務的競爭”。

這并非一個悲情故事，而是一次殘酷的市場自我修正。它警示我們，沒有行業(yè)能永遠膨脹，尊重規(guī)律、敬畏周期才是企業(yè)長青的基石。當潮水退去，生存下來的企業(yè)必須學會在平緩的河流中航行，專注于打造真正的好產(chǎn)品與服務。這或許正是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷此番深刻洗禮后，最寶貴的遺產(chǎn)。（文/ 知頓 北溟）