金九銀十過后，上海樓市終于不裝了！樓市最后的博弈，現(xiàn)在才剛剛開始。

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今年的“金九銀十”，在上海并未如約而至，盡管全市76個新盤同時登場，從剛需到豪宅，幾乎覆蓋了上海的所有熱門板塊和價格帶——但市場給出的回應，卻是一句赤裸裸的冷淡：沒興趣，也沒那么急了。

外環(huán)外剛需早已躺平，中內環(huán)改善與豪宅的神話，也正在迅速褪色。

那些曾經被視為“風一吹就日光”的新房，這次全都硬生生撞上了現(xiàn)實。

國慶期間，普陀桃浦的紫薇花園直接打85折，疊加送車位、返傭等一套組合拳，率先扯下中環(huán)新房的遮羞布，狠狠背刺了老業(yè)主們。

更刺痛老業(yè)主的是，這不是個案，而是趨勢。連一些之前的“日光盤”熱度都撐不住了，最新一期的認購率大跳水，出現(xiàn)了斷崖式下跌：

開盤觸發(fā)積分的浦發(fā)蓮園，四期102套房子只有87人參與搖號；

中海云邸玖章認購從最高240%，腰斬跌至120%；

外灘瑞府首開還有163%，二開更是只有可憐的53%；

翡雲(yún)悅府二期開盤直接取消了搖號，金茂璞元二開和保利天奕四開的有效認籌率剛過101%……

最具象征意義的是黃浦高福云境——

這是2020年以來，上海第一個觸發(fā)5年限售卻沒能“日光”的豪宅。

首期開盤后竟然還有30多套剩余房源，棄號率高達50%。這樣的結果，無疑是給堅若磐石的豪宅市場撕開了一道裂縫。

進入11月，樓市更加不妙，絕大部分新盤連認籌人數(shù)都不敢公布了。

兩大頂豪項目金陵華庭和湯臣君品，雖然開盤當天都賣出了90%以上，但也和高福云境一樣，未能順利實現(xiàn)清盤。

肉眼可見，現(xiàn)在賣不完的新房越來越多，連5000萬總價起步的頂豪都吃不消，更別提1500到3000萬這個總價段的改善豪宅項目們，首開熱銷后二批次都表現(xiàn)乏力：

綠城逸廬二開有效認籌率100%，比起首開又跌了16%；中建玖上瑯宸的二開56.7%……

在這樣慘烈的市場行情下，疊加年底各大開發(fā)商銷售壓力突出，于是全上海幾乎所有新房都打開了渠道。

從郊區(qū)剛需盤到中內環(huán)改善盤，再到內環(huán)內的豪宅盤，“房價打折+車位物業(yè)費優(yōu)惠+中介分銷”一條龍成了每個樓盤的常規(guī)操作。

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所謂分銷，就是中介幫開發(fā)商賣出去一套房，可以獲得幾萬到數(shù)十萬不等的傭金，約占房屋總價的1-3%左右。

具體傭金的高低，既要看樓盤的價位，也要看開發(fā)商現(xiàn)階段的回款壓力。像外環(huán)外一套五六百萬的剛需房，很多現(xiàn)在都能給到一套房20到30萬的超高傭金。

當然，中介收到開發(fā)商的高額傭金后，也會返還一部分“讓利”給購房者，以此來吸引客戶下單。

據(jù)了解，堪稱今年外環(huán)外最火的新盤——浦東保利天奕，整盤去化率達到95%，近期對剩下的十幾套房源開了渠道。

綠城逸廬以每套最高17.6萬元傭金啟動分銷，翡雲(yún)悅府的7批次疊加同樣如此。

靜安大寧的中建玖上瑯宸二期開盤直接上了渠道，大華靜安年華更是早早啟用中介。

楊浦坐擁雙軌道的PARK77，兩棟樓80%以上都是100平三房戶型，也打出了1.2%左右的返利分銷。新江灣城的建發(fā)海宸趕在二批次開盤前就和鏈家簽好了分銷合同。

而均價14.78萬/平的華潤外灘瑞府宣稱首開日光，結果半個月官方網(wǎng)簽率還不到7成。二期還在蓄客階段，就迅速開啟了全民經紀人：121平戶型賣一套獎勵4萬，161平戶型賣一套獎勵5萬，195-224平大戶型及頂復戶型則能給到6萬。

連金茂在虹口拿下的單價“地王”項目金茂璞元，首開一個多月網(wǎng)簽率不足八成，迫不得已也低調啟動了分銷。

需要說明的是，上海豪宅開分銷并不是什么新鮮事了，之前保利世博天悅和萬科中興傲舍也開了，但這兩個豪宅盤基本沒什么小戶型，大面積的總價段也更高。

現(xiàn)在走渠道的這些新房，面積和價格都相對更低，結果比起第一批的“日光清盤”，后續(xù)開盤直接啟動分銷，對比不可謂不強烈。

更不要說，頂豪市場上還扎堆供應了大量的風貌別墅，渠道費用據(jù)說已經飆升至近百萬元一套。

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為什么現(xiàn)在內環(huán)豪宅也開渠道了？

當然，最關鍵的就是供需關系改變了。

上海內環(huán)新房曾經是“地段為王”，一年也出不了幾個3000萬+、200平+的豪宅盤，供不應求，由開發(fā)商和銷售來挑客戶，沒售樓處、沒樣板間都能賣完。

現(xiàn)在是價格體系混亂，供給遠遠大于需求，楊浦濱江、北外灘等多個內環(huán)熱門板塊新房不斷，失去了稀缺性。

徹底轉變?yōu)橘I方市場，購房者也不再急著上車，總想著再等等，等新政、等新規(guī)、等優(yōu)惠。

置換客戶還得先賣掉手頭的房子，才能湊好錢來打新。由于二手房并不好賣，置換鏈條也不是很通暢。

新房供應通常由土拍決定，上海表面上看確實控制土拍數(shù)量，比巔峰期下降了不少，并且地塊的位置和質量都更好，推動地面價不斷上漲，每逢土拍必有新地王誕生。

與此同時，城區(qū)正在轟轟烈烈的進行大規(guī)模舊改，舊房子拆了再蓋以風貌別墅和大平層為主豪宅區(qū)。

黃浦區(qū)就是典型代表，力度大、面積大、套數(shù)多，2024年到2026年計劃推出26塊地，潛在的豪宅新房超過1萬套，短時間內根本消化不完。

像風貌別墅一開始還是個新物種，這兩年批發(fā)上新后，在售的項目粗略統(tǒng)計就有45個，土地儲備還有17個，總的市場供應量能達到近3000套，貼身肉搏競爭相當慘烈。

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不容忽視的是，在樓市下行期，高端客群對“豪宅”的界定更為嚴苛，標準不斷提高。

大家經常說，上海新房是越大、越貴、越好賣。因為豪宅保值增值能力更強，客戶對價格的敏感度更低，認地段位置、認房企品牌、認項目圈層，買3000萬+的新房如買菜。

但現(xiàn)實是上海的有錢人也快不夠用了，他們面對同質化嚴重的新房產品，標配的私人會所、風雨連廊、智能配置、管家服務，室內精裝品牌都沒什么區(qū)別，很難下得去手。

而且很多項目都有硬傷存在。比如高容積率的超高層加風貌別墅的組合，超高層的戶型經常是非傳統(tǒng)的南北通透。

具體舉例，金茂璞元算不上“一線濱江”，室內看不到江景。外灘瑞府的高層有連廊、非一梯一戶。中糧北外灘壹號部分戶型中南次臥配套的衛(wèi)生間為暗衛(wèi)，華潤澐啟濱江125平的邊套非三開間朝南、采光受限。

在過去，這些問題通常都會被“搶房情緒”遮住，如今正被不斷地放大。

此外，豪宅盤的開發(fā)商同樣急需現(xiàn)金流。

這么多盤選擇直接上渠道，甚至都等不到開盤后再分銷，就是因為今年年底的業(yè)績壓力比往年更大。

豪宅當初為了制造“日光清盤”，更愿意選擇捂盤，每次只開個幾十套。現(xiàn)在動不動就是一開就是一兩百套，這說明能賣掉更多的房子比賣得熱更重要。

對保利天奕這種紅盤來說，雖然剩的房源數(shù)并不多，但開發(fā)商不值得再投入宣傳費用了，本身看中這里的客戶也早就上車了，借助渠道推廣能夠快速清盤，既省錢又便捷。

最后，二手房跌出了性價比，新房對比二手房的優(yōu)勢不再突出。

市區(qū)部分核心地段的老牌豪宅，翠湖一二三四期、黃浦灣等價格已經跌出了極致的性價比。所見即所得，區(qū)域配套成熟，品質還不錯，比普通地段的高價新房更有吸引力。

于是乎，在傳統(tǒng)豪宅價格不斷下探后，往往比同區(qū)的新盤更有吸引力。正所謂“新房卷到頭，二手房都開始反殺了。”

結語

總的來說，之所以渠道開始掌控整個上海新房市場，無論是外環(huán)外剛需盤、中環(huán)改善盤還是內環(huán)一眾豪宅項目，本質上都反映出樓市降溫明顯，新房銷售端正在面臨著巨大壓力。開發(fā)商依賴折扣銷售，大量啟用分銷渠道帶客，也是迫不得已的選擇。

特別是買1500萬到5000萬這個價位段的購房者，他們已經成為上海樓市真正擁有話語權的人。

他們買得起、想得清、看得懂，不會單純?yōu)椤昂勒睒撕炠I單。而他們的決策也會更加謹慎、貨比三家，更看重項目的性價比和產品力。

更關鍵的是，他們相信，未來的上海樓市，豪宅數(shù)量只會越來越多，選擇越來越豐富，產品力也會越來越上臺階，性價比更是越來越高。

但對眼下的樓市而言，卻未必是個好消息了！

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