最近不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)，欠物業(yè)費(fèi)三五個(gè)月，物業(yè)也不打電話催了。人民網(wǎng)《民生探針》都關(guān)注了這現(xiàn)象，有人猜是物業(yè)良心發(fā)現(xiàn)。真相哪有這么簡(jiǎn)單？

背后是2025年《物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂版在發(fā)力，這變化里藏著不少業(yè)主該拿的權(quán)益，你真的看懂了嗎？

新規(guī)劃了3條紅線

物業(yè)突然不催費(fèi)，根本不是大方，而是新規(guī)把違規(guī)成本提太高了。以前斷水?dāng)嚯姶哔M(fèi)的操作，現(xiàn)在徹底行不通了。

萊西市就有物業(yè)因斷業(yè)主電催費(fèi)，被罰款一萬(wàn)元。新規(guī)明確，用停水電、限車輛出入等方式催費(fèi)，最高可罰五萬(wàn)元。這筆賬物業(yè)算得清，自然不敢硬來(lái)。這里要提一句，不少地方還細(xì)化了催收時(shí)間。

比如重慶明確規(guī)定，物業(yè)不能在22:00到次日8:00之間發(fā)催收信息或上門，避免打擾業(yè)主休息。之前有小區(qū)物業(yè)凌晨1點(diǎn)發(fā)催費(fèi)短信，業(yè)主投訴后，物業(yè)不僅被責(zé)令道歉，還被記入了信用檔案。

還有長(zhǎng)沙，對(duì)“軟暴力催收”也劃了線，像在業(yè)主門口貼“欠費(fèi)通知單”時(shí)，不能標(biāo)注業(yè)主姓名、房號(hào)以外的私人信息，更不能用“老賴”“欠費(fèi)戶”這類侮辱性詞語(yǔ)，違者會(huì)被約談?wù)摹?/p>

暴力催收也被卡死了，半夜打電話、貼大字報(bào)曝光房號(hào)這些老辦法，現(xiàn)在一投訴一個(gè)準(zhǔn)。湖南有家物業(yè)為催費(fèi)偽造通知書，結(jié)果因引用未公布的法規(guī)露餡，不僅沒(méi)要到錢，還吃了司法處罰。

更關(guān)鍵的是，服務(wù)不達(dá)標(biāo)業(yè)主能拒繳。有小區(qū)電梯壞三月不修、垃圾堆成山，業(yè)主集體拒繳后，物業(yè)壓根沒(méi)底氣催。現(xiàn)在物業(yè)得先公示服務(wù)清單，比如綠化修剪次數(shù)、電梯維護(hù)記錄，滿意度低于70%還得打折，忙著補(bǔ)服務(wù)哪有空硬催。

杭州就有小區(qū)因保潔頻次沒(méi)達(dá)標(biāo)，物業(yè)主動(dòng)把物業(yè)費(fèi)從2.8元/㎡降到2.5元/㎡，就是怕業(yè)主拿服務(wù)清單說(shuō)事兒。

業(yè)主手握4項(xiàng)實(shí)權(quán)

新規(guī)給業(yè)主添了不少“硬家伙”，這幾項(xiàng)權(quán)利一定要盯緊，不然真會(huì)吃大虧。

第一個(gè)是查賬權(quán)，物業(yè)每季度得公示物業(yè)費(fèi)花在哪了，電梯廣告、快遞柜租金這些公共收益也得列明。城陽(yáng)區(qū)有家物業(yè)挪用公共收益，被追回資金還罰了兩倍款。

業(yè)主覺得賬不對(duì)，能要求看憑證，聯(lián)合起來(lái)查更有力。關(guān)于查賬，還有個(gè)實(shí)用細(xì)節(jié)，要是物業(yè)拒絕提供明細(xì)，不用跟他們扯皮，直接找街道辦或社區(qū)居委會(huì)協(xié)調(diào)就行。去年南京有個(gè)小區(qū)，物業(yè)以“財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)保密”為由不公示收支，業(yè)主聯(lián)合找社區(qū)介入后，物業(yè)3天內(nèi)就拿出了完整的賬本。

服務(wù)差能扣錢這事更實(shí)用，要是小區(qū)安保不到位遭盜竊，或者路燈壞了沒(méi)人修，收集好監(jiān)控、投訴記錄這些證據(jù)，就能協(xié)商減免。有小區(qū)就靠這招，成功減免了30%物業(yè)費(fèi)。

公共收益這回真歸業(yè)主了，新規(guī)要求單獨(dú)開“公共收益專戶”，物業(yè)抽成不能超10%。江蘇某小區(qū)就追回來(lái)百萬(wàn)收益，上海也查處過(guò)私轉(zhuǎn)收益的物業(yè)。這筆錢要么補(bǔ)維修資金，要么按戶數(shù)分，每半年得公示一次。

蘇州某小區(qū)就用電梯廣告收益，裝了10個(gè)電動(dòng)車充電樁，還修了小區(qū)里的兒童游樂(lè)設(shè)施，所有支出都在業(yè)主群公示。杭州還有小區(qū)把公共車位租金結(jié)余按每戶50元返還，直接抵扣部分物業(yè)費(fèi)，既透明又實(shí)惠。

物業(yè)費(fèi)漲價(jià)也說(shuō)了不算了，得提前30天公示方案，包括成本測(cè)算依據(jù)，還得“雙過(guò)半”業(yè)主同意才行。廣州有小區(qū)試過(guò)單方面漲價(jià)，業(yè)主拿新規(guī)反駁，最后只能按原價(jià)收。還有深圳的小區(qū)，物業(yè)想漲物業(yè)費(fèi)卻沒(méi)公示測(cè)算表，業(yè)主集體投訴后，漲價(jià)計(jì)劃直接被叫停。

3個(gè)坑千萬(wàn)別踩

新規(guī)護(hù)著業(yè)主，但不代表能任性。這幾件事做錯(cuò)了，反而會(huì)吃大虧。

無(wú)理由拒繳絕對(duì)不行，要是物業(yè)按合同做好了服務(wù)，逾期不交的話，物業(yè)能起訴追討。逾期繳費(fèi)的后果，有個(gè)真實(shí)例子能參考，北京一位業(yè)主因?yàn)橛X得“物業(yè)催得煩”，故意欠了8個(gè)月物業(yè)費(fèi)，物業(yè)先找社區(qū)調(diào)解，調(diào)解不成后走了訴訟程序。最后法院判決業(yè)主補(bǔ)繳1.2萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)，還要承擔(dān)500元訴訟費(fèi)，算下來(lái)比按時(shí)交多花了不少。

拒繳必須留好證據(jù)，光說(shuō)“服務(wù)差”沒(méi)用，得有照片、錄音、維修記錄。之前有業(yè)主因沒(méi)證據(jù)，被物業(yè)起訴后只能全額繳費(fèi)。這里要提醒，證據(jù)保存除了照片、視頻，還有個(gè)容易被忽略的，物業(yè)的整改通知書。

要是你反映小區(qū)衛(wèi)生差，物業(yè)給了書面整改承諾，后來(lái)沒(méi)兌現(xiàn)，這張紙就是重要證據(jù)；還有社區(qū)或街道辦的調(diào)解記錄，要是曾找過(guò)第三方調(diào)解物業(yè)問(wèn)題，這些記錄也能證明物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)。

合法催收別不理睬，物業(yè)發(fā)短信、寄通知是合規(guī)操作，收到后得及時(shí)回應(yīng)。要是躲著不見，等法院強(qiáng)制執(zhí)行，還可能影響征信，得不償失。有業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)后拒收法院傳票，最后法院缺席判決，不僅要補(bǔ)費(fèi)，個(gè)人征信還添了不良記錄，后續(xù)貸款都受影響。

遇到亂收費(fèi)別忍

碰上物業(yè)違規(guī)，硬剛沒(méi)用，按流程來(lái)才能高效維權(quán)。

第一步先固定證據(jù)，翻出物業(yè)服務(wù)合同，看清楚服務(wù)范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，保存好收費(fèi)通知、繳費(fèi)憑證。要是地庫(kù)燈壞了沒(méi)人修，趕緊拍下來(lái)留證。接著找物業(yè)協(xié)商。拿著證據(jù)去溝通，明確說(shuō)清哪里違規(guī)，要求停止收費(fèi)或退款。很多物業(yè)見證據(jù)確鑿，都會(huì)主動(dòng)整改。

協(xié)商不成直接投訴，打12345熱線最方便，說(shuō)明物業(yè)違規(guī)事實(shí)，提供小區(qū)和物業(yè)名稱、證據(jù)。投訴后的處理流程也得說(shuō)清楚，打12345后，一般7個(gè)工作日內(nèi)會(huì)有反饋，相關(guān)部門會(huì)先核實(shí)情況，再跟物業(yè)溝通整改。

要是涉及違規(guī)收費(fèi)，比如重復(fù)收車位管理費(fèi)，市場(chǎng)監(jiān)管局還會(huì)上門核查賬目。去年廣州番禺區(qū)有業(yè)主投訴物業(yè)重復(fù)收費(fèi)，12345轉(zhuǎn)辦后，市場(chǎng)監(jiān)管局用了5天就查出物業(yè)多收了32戶業(yè)主的錢，最終物業(yè)全額退還了近4萬(wàn)元。也能找住建局或市場(chǎng)監(jiān)管局，他們專門管這事。

集體維權(quán)更有力，廣州有32戶業(yè)主聯(lián)合投訴重復(fù)收車位費(fèi)，最后物業(yè)退了20萬(wàn)還換了經(jīng)理。還有業(yè)委會(huì)的作用，要是小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，遇到物業(yè)違規(guī)，業(yè)委會(huì)可以代表全體業(yè)主發(fā)函要求整改，甚至申請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)查物業(yè)的賬。

上海某小區(qū)業(yè)委會(huì)就曾委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)，查出物業(yè)挪用公共收益15萬(wàn)元，最后物業(yè)不僅退了錢，還主動(dòng)降低了下一年的物業(yè)費(fèi)。聯(lián)合起來(lái)不僅影響力大，維權(quán)成功率也高。

所以，物業(yè)不催費(fèi)不是良心發(fā)現(xiàn)，是新規(guī)把權(quán)責(zé)劃清楚了。業(yè)主既要交該交的費(fèi)，更要攥好自己的權(quán)利。查賬、督服務(wù)、追收益，這些事別偷懶。