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新加坡公寓轉(zhuǎn)售市場在10月份延續(xù)了價(jià)格上行趨勢，盡管交易量較上月略有放緩。

這種價(jià)格持續(xù)上漲而交易活動(dòng)趨穩(wěn)的組合，反映市場在強(qiáng)勁需求的支撐下保持基本穩(wěn)健，但隨著價(jià)格水平攀升，買家也變得更加審慎。

1）轉(zhuǎn)售價(jià)格持續(xù)走強(qiáng)

10月份，公寓轉(zhuǎn)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲1%，從9月的270.8點(diǎn)升至273.5點(diǎn)。與2024年10月相比，價(jià)格同比上漲5.3%。

圖源：99.co

所有細(xì)分市場均有上漲，但增速不一。核心中央?yún)^(qū)以外（RCR）漲幅領(lǐng)先，環(huán)比上漲2.3%，凸顯城市邊緣住宅需求持續(xù)強(qiáng)勁。核心中央?yún)^(qū)（CCR）緊隨其后，上漲0.8%，而中央?yún)^(qū)以外（OCR）則微漲0.2%。同比來看，RCR同樣表現(xiàn)突出，價(jià)格上漲6.2%，高于OCR的5%和CCR的3.6%。

圖源：99.co

這一格局突顯了城市邊緣項(xiàng)目的持續(xù)吸引力。隨著核心區(qū)域價(jià)格波動(dòng)性較大，郊區(qū)價(jià)格在某些細(xì)分市場已開始觸及心理上限，買家似乎越來越青睞那些能提供中心位置、交通便利性和相對可負(fù)擔(dān)性平衡的樓盤。

2）交易量小幅回落，需求結(jié)構(gòu)依然穩(wěn)健

10月份共錄得約1069宗共管公寓轉(zhuǎn)售交易，較9月的1,119套下降4.5%。與2024年10月相比，交易量也減少了4.7%，較過去五年10月的平均交易量低1.6%。

圖源：99.co

分析師指出，這種活動(dòng)放緩并不一定反映需求減弱，而可能是買家關(guān)注點(diǎn)出現(xiàn)暫時(shí)性轉(zhuǎn)移。近來推出的預(yù)購組屋項(xiàng)目很可能分流了一部分買家轉(zhuǎn)向公共住房，緩解了私人轉(zhuǎn)售市場的部分需求。

盡管交易量略有下降，轉(zhuǎn)售活動(dòng)在地域上依然分布廣泛。OCR占據(jù)了總轉(zhuǎn)售交易的47.7%，其次是RCR（29.4%）和CCR（22.8%）。這一分布持續(xù)表明大眾市場和城市邊緣共管公寓是交易量的主要驅(qū)動(dòng)力，而核心區(qū)域的交易雖數(shù)量較少，仍在影響價(jià)格走勢方面發(fā)揮作用。

這解釋了為何在交易量趨軟的情況下，價(jià)格增長依然堅(jiān)挺。很多新買家在有效競爭較新或位置優(yōu)越的轉(zhuǎn)售單位，與此同時(shí)，轉(zhuǎn)售供應(yīng)緊張，特別是在成熟社區(qū)中樓齡較新、維護(hù)良好的項(xiàng)目，繼續(xù)支撐著較高的成交價(jià)格。

3）轉(zhuǎn)售前交易占比微升

轉(zhuǎn)售前交易（指項(xiàng)目竣工前的次級市場交易）在10月份占所有次級市場交易的6.4%，高于9月的5.1%，環(huán)比增加1.3個(gè)百分點(diǎn)。雖然占比較小，但轉(zhuǎn)售前交易比例的上升可能反映了市場信心的增長，尤其是在新盤價(jià)格上漲和轉(zhuǎn)售估值改善的背景下。

10月份，公寓的轉(zhuǎn)售賣家繼續(xù)獲得可觀收益。整體轉(zhuǎn)售中位數(shù)資本收益為401000新元，較9月增加了42000新元。

然而，各區(qū)域的收益差異顯著。第十郵區(qū)（涵蓋東陵、荷蘭、武吉知馬）錄得最高的中位數(shù)資本收益754000新元。相比之下，第一郵區(qū)（包括駁船碼頭、萊佛士坊、濱海灣等）則錄得中位數(shù)資本損失54000新元。

這種差異反映了入場價(jià)格、購買時(shí)機(jī)和本地化需求周期如何影響賣家收益。在核心金融區(qū)，較高的入場成本和較慢的資本回收通常意味著較弱的轉(zhuǎn)售收益，尤其是對于持有期較短的業(yè)主而言。

在非杠桿回報(bào)率方面（即不考慮融資成本，將當(dāng)前轉(zhuǎn)售價(jià)與歷史購買價(jià)進(jìn)行比較），10月份整體中位數(shù)回報(bào)率達(dá)到30.4%，表明許多共管公寓業(yè)主獲得了持續(xù)的長期資本增值。

第二十郵區(qū)（宏茂橋、碧山、湯申）錄得最高的中位數(shù)非杠桿回報(bào)率48.2%。反之，第一郵區(qū)的中位數(shù)非杠桿回報(bào)率為-2.6%。這反映了近年來的一個(gè)反復(fù)出現(xiàn)的主題：與波動(dòng)性更大的核心區(qū)域相比，郊區(qū)和城市邊緣區(qū)域的資本增值往往更為持續(xù)。