2025 年12月11日，財(cái)聯(lián)社消息：美聯(lián)儲(chǔ)宣布將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至 3.5%-3.75%，此為年內(nèi)第三次降息，亦是2024年9月啟動(dòng)本輪降息周期后的第六次降息，幅度與此前兩次一致且符合市場(chǎng)預(yù)期。

此次降息既是美國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策節(jié)奏的延續(xù)，也將在全球金融棋局中掀起波瀾——資本流向、匯率走勢(shì)、跨境投資邏輯或?qū)㈦S政策轉(zhuǎn)向深度調(diào)整，其對(duì)本土消費(fèi)、企業(yè)融資及全球貨幣政策協(xié)同的連鎖效應(yīng)，正成為市場(chǎng)矚目的焦點(diǎn)。

NO.1 | 壹

降息連環(huán)擊，房貸利率下調(diào)倒計(jì)時(shí)

美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)降息，為全球貨幣政策定調(diào)寬松基調(diào)。自2024年9月以來，美聯(lián)儲(chǔ)累計(jì)降息幅度已達(dá)150個(gè)基點(diǎn)（包括本次），顯著緩解新興市場(chǎng)壓力。國內(nèi)方面，央行近期通過公開市場(chǎng)操作釋放寬松信號(hào)，疊加多家中小銀行下調(diào)存款利率（如平陽浦發(fā)村鎮(zhèn)銀行三年期利率降至1.3%），市場(chǎng)普遍預(yù)期12月LPR將跟進(jìn)下調(diào)10-15個(gè)基點(diǎn)。若落地，首套房貸利率有望跌破3%，進(jìn)入“2字頭”區(qū)間。

對(duì)中國樓市而言，美聯(lián)儲(chǔ)降息打開了貨幣政策寬松空間。中信證券研究表明，在預(yù)防式降息環(huán)境中，對(duì)利率敏感的板塊通常表現(xiàn)突出。

對(duì)于購房者來說，最直接的影響就是房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)。而根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，本月LPR有望下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

目前，1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。這一利率水平已經(jīng)處于歷史低位。但事實(shí)上，今年以來“擇機(jī)降準(zhǔn)降息”被多次提及，降息信號(hào)明確。兩會(huì)提及：實(shí)施適度寬松的貨幣政策，適時(shí)降準(zhǔn)降息！此后，高層在多個(gè)公開場(chǎng)合表明實(shí)施好適度寬松的貨幣政策，根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)和金融市場(chǎng)運(yùn)行情況，擇機(jī)降準(zhǔn)降息！

以合肥為例，當(dāng)前首套房貸利率約為3%，若降至2.9%，以貸款100萬元、期限30年計(jì)算，月供可從約4246元降至4192元，每月節(jié)省54元，30年累計(jì)省息近2萬元。這一變化直接減輕購房者負(fù)擔(dān)，刺激剛性需求釋放。

NO.2 | 貳

降息效應(yīng)初顯，合肥新房市場(chǎng)迎溫和復(fù)蘇信號(hào)

11月合肥新房市場(chǎng)呈現(xiàn)溫和回暖態(tài)勢(shì)，利率下調(diào)預(yù)期進(jìn)一步提振了市場(chǎng)信心，為年底樓市注入新動(dòng)力。

合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)在11月表現(xiàn)出了較為積極的信號(hào)。雖然具體成交數(shù)據(jù)尚未完全公布，但從市場(chǎng)反饋來看，多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目售樓處到訪量有所增加，特別是改善型樓盤受到的關(guān)注度明顯提升。

目前合肥新房市場(chǎng)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，政務(wù)區(qū)、濱湖區(qū)等核心區(qū)域價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定，而一些外圍區(qū)域則通過適度促銷吸引購房者。這種市場(chǎng)分化反映出購房者更加理性的選擇傾向。

美聯(lián)儲(chǔ)降息后，全球資本重新配置，外資正加速流入中國市場(chǎng)。除A股和黃金外，外資布局方向或?qū)⒏叨燃杏谥袊鴺鞘校饕劢贡本?、上海等一線城市的高端住宅和長(zhǎng)三角優(yōu)質(zhì)寫字樓。

這種資本流動(dòng)將進(jìn)一步帶動(dòng)整體樓市的止跌回穩(wěn)。對(duì)合肥而言，作為長(zhǎng)三角重要城市，也可能受益于這輪資本流動(dòng)。

業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過近5年的調(diào)整，目前已處于筑底關(guān)鍵期。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，當(dāng)前房地產(chǎn)政策已經(jīng)基本到底，預(yù)期短期內(nèi)不會(huì)再有爆炸性新政出臺(tái)。

但減稅費(fèi)、降利率等降低購房者負(fù)擔(dān)的政策還會(huì)陸續(xù)有來。

對(duì)于合肥市場(chǎng)而言，利率下調(diào)的預(yù)期已經(jīng)在一定程度上刺激了購房需求的釋放。部分購房者選擇在利率進(jìn)一步下調(diào)前鎖定心儀房源，與開發(fā)商協(xié)商更有利的付款條件。

與此同時(shí)，開發(fā)商也加快了推盤節(jié)奏，希望在年底前完成銷售目標(biāo)。

隨著供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，四季度樓市有望逐步止跌回穩(wěn)。上半年頭部房企在核心城市獲取的優(yōu)質(zhì)地塊將陸續(xù)入市，新增供應(yīng)增加有望對(duì)新房銷售形成支撐。

剛需購房者迎來難得的利好窗口期，房貸利率下降疊加開發(fā)商促銷，購房成本顯著降低。

NO.3 | 叁

結(jié)語

本輪降息潮與國內(nèi)“十五五”規(guī)劃中“清理住房消費(fèi)限制”方向契合，形成政策合力。合肥市場(chǎng)經(jīng)歷近5年調(diào)整，當(dāng)前處于筑底關(guān)鍵期，利率下行與開發(fā)商促銷創(chuàng)造難得購房窗口。但需注意，房地產(chǎn)市場(chǎng)已回歸居住屬性，短期投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)較高。

美聯(lián)儲(chǔ)降息為全球流動(dòng)性松綁，國內(nèi)貨幣政策靈活調(diào)整，合肥樓市在供需政策推動(dòng)下有望四季度止跌回穩(wěn)。自住需求者可把握低利率紅利，投資需聚焦核心資產(chǎn)。

來源：合肥樓市航拍

第一房智庫觀點(diǎn)

當(dāng)前是自住購房的窗口期：一是房貸利率降至歷史低位，二是房企促銷加大議價(jià)空間。建議優(yōu)先考慮合肥核心區(qū)域如政務(wù)區(qū)、高新區(qū)等高抗風(fēng)險(xiǎn)板塊。政策面將延續(xù)“房住不炒”，市場(chǎng)回暖預(yù)計(jì)明年上半年明朗，購房者應(yīng)基于實(shí)際需求決策，避免盲目跟風(fēng)。