韓國政府持續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，推動住房租賃市場結(jié)構(gòu)出現(xiàn)顯著變化，以月租模式取代全租模式的趨勢日益加速。
韓國不動產(chǎn)院于18日發(fā)布的《全國住宅價格動向調(diào)查》報告顯示，上月，首爾地區(qū)全租與月租價格漲幅創(chuàng)自2015年以來的最高水平。此外，自“10·15”房地產(chǎn)調(diào)控政策實施后，首爾公寓租賃市場中高價月租交易比重呈明顯擴(kuò)大態(tài)勢。分析指出，全租房源供應(yīng)短缺加速租賃模式向月租轉(zhuǎn)換，而月租需求的急劇增長又進(jìn)一步推高租金水平，導(dǎo)致租戶居住成本負(fù)擔(dān)不斷加劇。
調(diào)查顯示，首爾住宅全租與月租綜合指數(shù)環(huán)比上升0.52%，創(chuàng)自2015年11月（0.53%）以來的最大漲幅。該指數(shù)旨在反映租戶實際承受的居住成本變動趨勢。按住宅類型來看，上月首爾公寓的全租與月租指數(shù)漲幅最高，達(dá)0.64%，其次依次為聯(lián)立住宅（0.39%）及獨棟住宅（0.25%）。考慮到聯(lián)立住宅與獨棟住宅的漲幅與前月基本持平，本輪租金上漲主要受公寓市場驅(qū)動。
隨著月租交易量持續(xù)增長，進(jìn)入今年以來月租交易占比持續(xù)維持在60%以上。截至去年年末，月租交易占比尚處于57.6%，仍位于50%區(qū)間；隨后月租交易量迅速擴(kuò)張，至今年2月達(dá)61.4%，首次突破60%門檻，并連續(xù)九個月保持在這一區(qū)間。
同時，高價月租交易比重亦同步上升。據(jù)國土交通部不動產(chǎn)實際交易價格系統(tǒng)統(tǒng)計，在“10·15”政策發(fā)布后的五周內(nèi)（10月16日至11月20日），首爾公寓新增月租交易中，月租金超過100萬韓元（約合人民幣4800元）的交易共計2870件，占全體的55.6%。
租戶的居住支出負(fù)擔(dān)日趨沉重。韓國不動產(chǎn)院數(shù)據(jù)顯示，截至上月，首爾公寓平均月租金達(dá)147.6萬韓元，創(chuàng)歷史新高，同比（134.1萬韓元）上漲超過10萬韓元。若以今年韓國四口之家的中位收入609.8萬韓元為基準(zhǔn)，月租金支出約占家庭收入的24%。
市場普遍預(yù)計，隨著房地產(chǎn)持有稅上調(diào)，房東可能將增加的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁至租戶，從而進(jìn)一步推高全租與月租價格。韓國租稅財政研究院去年發(fā)布的《公示價格對住宅市場的影響》報告指出，公示價格每上升10%，全租價格預(yù)計上漲約1%至1.3%。公示價格上調(diào)帶動財產(chǎn)稅與綜合房地產(chǎn)稅等持有稅負(fù)增加，進(jìn)而傳導(dǎo)至租賃市場價格。
KB房地產(chǎn)首席專家委員樸元甲（音）指出，當(dāng)前第一、第二代嬰兒潮世代已進(jìn)入或即將進(jìn)入退休階段的背景下，若持有稅負(fù)驟然加重，所引發(fā)的社會反響可能較以往更為強(qiáng)烈。因此，有必要在調(diào)整持有稅的同時，協(xié)同推進(jìn)取得稅與轉(zhuǎn)讓所得稅的下調(diào)，以維持市場與社會平衡。