25.4萬(wàn)套！2025上海樓市火熱，但這些房產(chǎn)為何無(wú)人問(wèn)津？

為什么上海房子有的遭搶有的滯銷(xiāo)？關(guān)鍵在于這三點(diǎn)

別慌！手握“難賣(mài)”房產(chǎn)？這三條策略能幫你破局

同在上海，命運(yùn)不同：揭秘冰火兩重天的二手房市場(chǎng)真相

2025年，上海二手房市場(chǎng)以超過(guò)25.4萬(wàn)套的成交量收官，這個(gè)數(shù)字比市場(chǎng)低溫的2022年高出不少。

數(shù)據(jù)回暖像一束陽(yáng)光，照亮了市場(chǎng)信心的角落。但陽(yáng)光之下總有陰影，市場(chǎng)的另一邊，是截然不同的景象。

一些房東發(fā)現(xiàn)，自家的房子掛牌許久，問(wèn)津者寥寥無(wú)幾，即便降價(jià)也難激起波瀾。這種冷熱并存的局面，就是當(dāng)下樓市最真實(shí)的剖面。

成交量的回暖，本質(zhì)上是一種“以?xún)r(jià)換量”和需求分化的共同結(jié)果。

買(mǎi)家變得更精明、更挑剔。他們的選擇清晰地指向了那些擁有稀缺資源、過(guò)硬品質(zhì)的房產(chǎn)。反之，一些先天不足或定位模糊的房子，則被留在了交易的慢車(chē)道上。

這不是房子本身價(jià)值的徹底湮滅，而是市場(chǎng)在成熟過(guò)程中必然出現(xiàn)的篩選與分層。

其中，有一類(lèi)房子可以稱(chēng)為“錯(cuò)配的資產(chǎn)”。它們本身或許沒(méi)有硬傷，卻生錯(cuò)了地方。比如，在以外來(lái)剛需客群為主的郊區(qū)板塊，卻規(guī)劃了總價(jià)過(guò)高的豪宅大平層。

在青浦新城這樣的區(qū)域，購(gòu)房者的預(yù)算和需求非常明確。他們尋找的是功能齊全、總價(jià)可控的上車(chē)盤(pán)。一套總價(jià)遠(yuǎn)超板塊承受力的房子，就像奢侈品店開(kāi)在了菜市場(chǎng)旁邊，注定門(mén)庭冷落。

另一類(lèi)面臨挑戰(zhàn)的是“衰老的巨頭”——那些房齡超過(guò)二十年、缺乏維護(hù)的老工房或早期商品房。

特別是沒(méi)有電梯的六樓或頂樓，對(duì)年輕購(gòu)房者來(lái)說(shuō)吸引力驟減。2025年的成交數(shù)據(jù)顯示，這類(lèi)高樓層、無(wú)電梯的老房子，平均成交周期要比同地段低樓層或帶電梯的房子長(zhǎng)得多。

時(shí)間的侵蝕不僅在于外觀，更在于落后的戶(hù)型設(shè)計(jì)、老化的管線以及幾乎不存在的物業(yè)服務(wù)。新一代購(gòu)房者向往明廚明衛(wèi)、動(dòng)線合理的居住空間，這與老房子的現(xiàn)狀形成了巨大落差。

第三類(lèi)值得關(guān)注的，是那些“孤島型”住宅。它們通常位于遠(yuǎn)郊，與城市核心區(qū)保持著漫長(zhǎng)的通勤距離，并且周邊缺乏成熟的商業(yè)、醫(yī)療和教育配套。

例如，位于上海遠(yuǎn)郊區(qū)域的一些大型居住社區(qū)，盡管社區(qū)內(nèi)部環(huán)境尚可，但出入主要依賴(lài)自駕。對(duì)于每天需要通勤的上班族來(lái)說(shuō)，時(shí)間和燃油成本高昂，生活便利性也大打折扣。

在樓市上行期，這類(lèi)房子或許能分享普漲的紅利。但在市場(chǎng)平穩(wěn)期，其地理位置和配套的短板就被無(wú)限放大，成為流通性上的巨大障礙。

房子難賣(mài)，問(wèn)題不僅僅出在房子身上。市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變和購(gòu)房者心態(tài)的成熟，是更深層的原因。

過(guò)去那種“買(mǎi)到即賺到”的普漲思維已經(jīng)褪去。現(xiàn)在的購(gòu)房行為更像是一次精細(xì)的家庭資產(chǎn)配置。人們會(huì)反復(fù)權(quán)衡：這套房子的居住舒適度如何？未來(lái)是否有足夠的接盤(pán)人群？它的保值能力能否跑贏大市？

這種理性甚至保守的購(gòu)房心態(tài)，使得任何一點(diǎn)瑕疵都可能被放大，成為交易達(dá)成的絆腳石。

那么，對(duì)于手握這些“難賣(mài)”房產(chǎn)的房東，路在何方？沮喪和抱怨解決不了問(wèn)題，積極的行動(dòng)可以。

正視現(xiàn)實(shí)，調(diào)整預(yù)期是第一步。必須承認(rèn)，市場(chǎng)已經(jīng)變了。參照鄰居家三年前牛市頂峰時(shí)的成交價(jià)來(lái)掛牌，只會(huì)讓房子在信息平臺(tái)上“沉睡”。參考近期同小區(qū)、同戶(hù)型的最真實(shí)成交價(jià)，是制定掛牌價(jià)最可靠的基石。

其次，盡最大努力提升房子的“賣(mài)相”和吸引力。如果房子是“老破小”，花幾萬(wàn)塊錢(qián)進(jìn)行一次徹底的翻新是值得的。粉刷墻壁，更換老舊燈具，修補(bǔ)破損的廚衛(wèi)設(shè)施，讓房子看起來(lái)明亮、整潔、維護(hù)良好。

這筆投入往往能帶來(lái)遠(yuǎn)超成本的關(guān)注度和議價(jià)空間。如果房子是空置的“孤島型”物業(yè)，與其空關(guān)，不如委托給靠譜的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)。穩(wěn)定的租金收益能覆蓋持有成本，等待市場(chǎng)周期轉(zhuǎn)變。

最后，拓寬信息渠道，主動(dòng)展示。不要僅僅依賴(lài)一兩家中介。將房子的優(yōu)勢(shì)（如低總價(jià)、高得房率、難得的景觀等）通過(guò)清晰的圖文、視頻多平臺(tái)展示。真實(shí)，是最高效的溝通。

樓市的周期性起伏是常態(tài)。當(dāng)前的分化，與其說(shuō)是一場(chǎng)危機(jī)，不如說(shuō)是一次價(jià)值重估。它讓居住屬性回歸核心，讓資源的價(jià)值得到彰顯。

對(duì)于那些真正扎根于城市優(yōu)質(zhì)地段、承載著家庭記憶與生活溫度的房產(chǎn)而言，時(shí)間永遠(yuǎn)是朋友。分化不是終點(diǎn)，而是市場(chǎng)走向健康、成熟的新起點(diǎn)。