案情回顧

某金融機(jī)構(gòu)因與債務(wù)人之間的借款合同糾紛，依據(jù)生效民事調(diào)解書向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，請(qǐng)求對(duì)債務(wù)人名下的一處房產(chǎn)進(jìn)行拍賣變賣以清償債務(wù)。該房產(chǎn)上已依法設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人為該金融機(jī)構(gòu)。

執(zhí)行過程中，案外人劉某某向執(zhí)行法院提出異議，稱其與該房產(chǎn)所有權(quán)人于數(shù)年之前簽訂了《房屋租賃合同》，租期長達(dá)二十年，且其已一次性支付大部分租金，并實(shí)際占有使用該房產(chǎn)多年。劉某某據(jù)此請(qǐng)求法院對(duì)該房產(chǎn)“帶租拍賣”，以保障其租賃權(quán)能夠繼續(xù)存續(xù)。

執(zhí)行法院最初曾裁定附帶租賃條件拍賣該房產(chǎn)。但抵押權(quán)人對(duì)此提出異議，認(rèn)為該租賃關(guān)系真實(shí)性存疑，可能損害其抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。經(jīng)審查，執(zhí)行法院作出新的裁定，中止了附帶租賃拍賣的執(zhí)行行為。劉某某不服，遂提起執(zhí)行異議之訴，要求確認(rèn)其租賃權(quán)并繼續(xù)帶租拍賣程序。

一審法院經(jīng)審理，駁回了劉某某的訴訟請(qǐng)求。劉某某提起上訴，二審法院經(jīng)審理，同樣認(rèn)定其主張依據(jù)不足，判決駁回上訴，維持原判。

案件結(jié)果

法院最終未支持案外人劉某某要求附帶租賃拍賣案涉房產(chǎn)的請(qǐng)求，判決駁回了其全部訴訟請(qǐng)求。

法律分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

一、租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突時(shí)的處理規(guī)則

當(dāng)同一不動(dòng)產(chǎn)上同時(shí)存在租賃權(quán)與抵押權(quán)時(shí)，兩類權(quán)利的順位與對(duì)抗關(guān)系，直接影響到執(zhí)行程序中能否“帶租拍賣”?！吨腥A人民共和國民法典》第四百零五條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”

這意味著，租賃權(quán)若要對(duì)抗其后設(shè)立的抵押權(quán)，必須同時(shí)滿足兩個(gè)核心要件：一是租賃合同成立并生效于抵押權(quán)設(shè)立之前；二是承租人必須在抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)實(shí)際占有使用該租賃物。此規(guī)則的法理在于“買賣不破租賃”原則的適用前提，以及物權(quán)公示公信原則對(duì)占有這一權(quán)利外觀的認(rèn)可。

此外，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條進(jìn)一步明確，承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。該規(guī)定將審查時(shí)間點(diǎn)延伸至“查封前”，為執(zhí)行程序中的權(quán)利沖突提供了更具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

二、法院如何審查租賃關(guān)系的真實(shí)性

本案的核心爭(zhēng)議點(diǎn)在于案外人主張的長期租賃關(guān)系是否真實(shí)有效。在司法實(shí)踐中，為規(guī)避執(zhí)行，當(dāng)事人通過倒簽合同、偽造支付憑證等方式虛構(gòu)租賃關(guān)系的情形時(shí)有發(fā)生。因此，法院在審查此類主張時(shí)，通常會(huì)采取審慎和嚴(yán)格的態(tài)度，綜合全案證據(jù)進(jìn)行判斷，證明標(biāo)準(zhǔn)往往趨近于“排除合理懷疑”。

具體審查要點(diǎn)通常包括：

合同條款的合理性：租賃期限是否異常漫長；租金約定是否顯著低于市場(chǎng)價(jià)格且在長租期內(nèi)固定不變；租金支付方式是否違背交易習(xí)慣。

關(guān)鍵證據(jù)的形成時(shí)間與連貫性：租賃合同、租金收據(jù)等書面證據(jù)的落款時(shí)間是否早于抵押權(quán)設(shè)立和法院查封。尤其需要關(guān)注，這些證據(jù)是否在抵押、查封之后才集中補(bǔ)簽或制作。

占有使用事實(shí)的證據(jù)：承租人在抵押權(quán)設(shè)立或法院查封前，是否已經(jīng)實(shí)際占有涉案不動(dòng)產(chǎn)。這是租賃權(quán)得以對(duì)抗他人的實(shí)質(zhì)性要件。證明占有的證據(jù)包括但不限于：較早時(shí)期的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)繳納憑證，裝修合同及票據(jù)，將租賃地址登記為經(jīng)營住所的營業(yè)執(zhí)照等。

當(dāng)事人陳述與其他證據(jù)的印證：出租人（即被執(zhí)行人）對(duì)租賃合同簽訂時(shí)間、租金支付情況的陳述是否與承租人主張一致。若雙方陳述存在矛盾，或出租人明確否認(rèn)關(guān)鍵事實(shí)，將嚴(yán)重削弱承租人主張的可信度。

本案中，法院正是基于租賃合同約定的超長租期、畸低租金、反常支付方式，租金收據(jù)與銀行轉(zhuǎn)賬記錄在時(shí)間上的矛盾，占有使用證據(jù)均形成于權(quán)利設(shè)定之后，以及出租人對(duì)合同簽訂時(shí)間的不認(rèn)可等多重因素，綜合認(rèn)定劉某某未能完成其舉證責(zé)任，其所主張的租賃關(guān)系真實(shí)性存疑，故不能對(duì)抗在先設(shè)立的抵押權(quán)。

律師寄語

不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行中案外人以享有租賃權(quán)為由請(qǐng)求“帶租拍賣”，是執(zhí)行異議之訴中常見的糾紛類型。此類案件的關(guān)鍵在于，案外人主張的租賃權(quán)是否真實(shí)、合法，并且形成于抵押權(quán)設(shè)立或法院查封之前。

對(duì)于承租人而言，若希望租賃關(guān)系能夠穩(wěn)定存續(xù)，甚至在房產(chǎn)被處置時(shí)得以“買賣不破租賃”，務(wù)必確保租賃合同簽訂規(guī)范，租金支付通過銀行轉(zhuǎn)賬等留有痕跡的方式進(jìn)行，并自租賃伊始就注意留存實(shí)際占有使用房屋的各項(xiàng)證據(jù)（如物業(yè)、水電繳費(fèi)單據(jù)）。在簽署長期租賃合同時(shí)，應(yīng)對(duì)租金價(jià)格的市場(chǎng)合理性有所考量，異常的條款在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)反而會(huì)成為被質(zhì)疑的理由。

對(duì)于抵押權(quán)人等申請(qǐng)執(zhí)行人而言，在發(fā)現(xiàn)執(zhí)行標(biāo)的物上存在案外人主張的租賃權(quán)時(shí)，應(yīng)積極關(guān)注租賃合同的簽訂時(shí)間、租金支付、占有情況等細(xì)節(jié)，對(duì)于存在倒簽合同、虛構(gòu)長期租約以阻礙拍賣成交或貶損財(cái)產(chǎn)價(jià)值的可能性，應(yīng)及時(shí)向法院提出異議，并舉證揭示其中的不合理之處。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對(duì)不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

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本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所 朱現(xiàn)領(lǐng)