（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

林建國與王秀芳夫婦年近六旬時，為改善居住條件，決定置換住房。

2006年，他們通過中介甲公司，將自己名下一套老房（即二號房屋）出售，所得30萬元用于購買位于豐臺的一套三居室（即一號房屋）。

因當(dāng)時政策或貸款便利考慮，房屋以女兒林婷名義簽約并登記。

林建國夫婦支付了部分房款，并長期居住在一號房屋內(nèi)，承擔(dān)物業(yè)、供暖等費用。

2019年，林婷突發(fā)疾病去世，其丈夫張強與兒子張浩成為法定繼承人。

林建國夫婦隨即起訴，主張：

一號房屋系借用女兒名義購買，雙方存在口頭借名協(xié)議；

全部購房款由其支付，女兒僅代持；

要求確認房屋歸其所有，并由女婿、外孫配合過戶。

張強父子辯稱：

無任何借名合意證據(jù)；

房屋登記在林婷名下，且她曾辦理24萬元銀行貸款用于購房；

父母出資應(yīng)視為對女兒夫妻的贈與；

林婷生前還出售了另一套登記在其名下的房產(chǎn)（椿樹園房屋）用于還貸，說明其是真實產(chǎn)權(quán)人。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回林建國、王秀芳的全部訴訟請求。

注：法院認定，雖有部分出資及長期居住事實，但無法證明存在借名合意，房屋仍屬林婷遺產(chǎn)。

三、法院說理要點

法院指出，判斷是否成立借名買房，必須綜合考察合意、出資、使用、產(chǎn)權(quán)登記四大要素。本案中：

缺乏借名合意的關(guān)鍵證據(jù)：

原告僅憑“口頭約定”，無書面協(xié)議、錄音、第三方見證，亦無任何家庭成員事前確認；

出資鏈條不完整：

雖有30萬元來自老房出售款，但總房款59.5萬元，差額部分原告稱“現(xiàn)金支付”，卻無轉(zhuǎn)賬記錄；

銀行貸款24萬元直接劃入賣方賬戶，由林婷作為借款人簽署合同，且后續(xù)由其名下房產(chǎn)售出還款；

產(chǎn)權(quán)登記具有公示效力：

房屋自2006年即登記在林婷名下，十余年未提出異議，不符合借名人積極主張權(quán)利的特征；

居住不等于所有權(quán)：

父母長期居住在子女名下房屋，在中國家庭中極為常見，不能反推產(chǎn)權(quán)歸屬；

家庭關(guān)系削弱借名合理性：

原告僅有林婷一個女兒，為其購房改善居住、便于照料，更符合贈與或家庭內(nèi)部安排的常理。

法院強調(diào)：

“親屬間資金往來復(fù)雜，僅憑出資和居住，不足以推翻不動產(chǎn)登記效力。

主張借名買房，必須證明雙方有明確的‘代持’合意?！?/strong>

四、律師提示

本案是典型的“親情信任代替法律形式”導(dǎo)致確權(quán)失敗的教訓(xùn)，三大警示：

“只有一個孩子”不是借名的理由，反而是贈與的佐證：

法院認為，父母為獨生子女購房，通常出于關(guān)愛，而非隱藏產(chǎn)權(quán)；

貸款以子女名義辦理，極大削弱借名主張：

若子女作為借款人簽署抵押合同，且用其名下資產(chǎn)還款，法院傾向認定其為真實權(quán)利人；

現(xiàn)金支付+親戚證言=舉證薄弱：

大額購房款若無銀行流水，僅靠親屬證言，難以形成完整證據(jù)鏈。

? 建議：

若確需借名，務(wù)必簽訂書面協(xié)議，并由其他繼承人知情；

所有款項通過本人賬戶轉(zhuǎn)賬，備注“購房款”；

最穩(wěn)妥方式：父母生前完成贈與或遺囑安排，避免身后糾紛。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊專注處理親屬間借名買房、繼承確權(quán)等高風(fēng)險糾紛，已成功代理多起類似案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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