（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2015年，88歲的周老太太符合北京市經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件，獲得購房資格。

其孫子鄭明稱，雙方曾口頭約定：“我出錢，用奶奶名義買房，房子歸我所有”。

隨后，鄭明以周老太太名義與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，購買位于豐臺(tái)的一套經(jīng)適房（即一號(hào)房屋），總價(jià)37.8萬余元，全部由鄭明支付。

房屋交付后，一直由鄭明一家控制，并對(duì)外出租多年，租金收益十余萬元。

2022年，因家庭矛盾激化，鄭明起訴奶奶，要求：

確認(rèn)“借名買房”行為無效；

返還購房款、契稅、維修基金等近38萬元及利息；

賠償裝修費(fèi)2.8萬元；

賠償房屋增值損失215萬元！

周老太太堅(jiān)決否認(rèn)存在“借名買房”，稱：

房子是子女為她養(yǎng)老所購，登記在她名下就是她的財(cái)產(chǎn)；

曾口頭表示“百年后留給孫子”，但前提是孫子一家讓她回老房（二號(hào)房屋）終老，而對(duì)方未履約；

鄭明長期出租房屋收租，從未分給她一分錢，如今反要她賠200多萬，于情于法不合。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回鄭明的全部訴訟請(qǐng)求。

注：法院認(rèn)定，僅有出資和占有，無借名合意，不構(gòu)成借名買房關(guān)系。親情資助不能自動(dòng)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)。

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞“是否存在借名買房合意”展開分析，指出：

“借名買房”需有明確合意：

鄭明僅憑“口頭約定”主張權(quán)利，但無任何書面協(xié)議、錄音、第三方見證，無法證明周老太太同意“房子歸你”。

出資性質(zhì)更符合家庭內(nèi)部資助：

購房款來自鄭明父親，且部分系向其他親屬借款；

周老太太年近九旬，與兒子一家同住，子女為其購房屬贍養(yǎng)安排，非商業(yè)代持。

家庭曾討論“老人百年后房子給孫子”，但這是遺囑意向，而非生前產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不等于借名買房。

經(jīng)適房具有身份屬性，不得隨意轉(zhuǎn)讓：

經(jīng)濟(jì)適用房系國家保障性住房，登記在符合條件的申請(qǐng)人名下，法律上即推定為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

法院強(qiáng)調(diào)：

“親情出資不等于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

在無明確借名合意的情況下，出資行為應(yīng)認(rèn)定為贈(zèng)與或借貸，而非物權(quán)取得依據(jù)�！�

四、律師提示

本案是“親情購房 + 事后確權(quán)失敗”的典型案件，警示：

“口頭借名”在親屬間幾乎無法舉證：

尤其涉及老人、經(jīng)適房等敏感場景，法院對(duì)“合意”要求極高；

經(jīng)適房、公租房等政策性住房，嚴(yán)禁借名：

即使實(shí)際出資，若登記在他人名下，法律優(yōu)先保護(hù)登記權(quán)利人；

? 建議：

若確需為老人購房，可考慮直接贈(zèng)與或設(shè)立居住權(quán)；

切勿依賴“口頭承諾”，如涉及產(chǎn)權(quán)安排，務(wù)必通過公證遺囑或生前贈(zèng)與明確；

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理借名買房、經(jīng)適房糾紛、家庭房產(chǎn)確權(quán)等高風(fēng)險(xiǎn)案件，已成功代理多起類似勝訴案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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